Thế chấp tài sản là bất động sản để vay vốn ngân hàng không còn là thủ tục mới đối với nhiều người. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, không phải ai đi thế chấp tài sản (thế chấp sổ đỏ) cũng biết đến quy định thế chấp bằng tài sản là quyền sử dụng đất nhưng đứng tên đồng sở hữu của nhiều người. Khi thế chấp loại tài sản này thì có gì khác biệt?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi là một trong những người đồng sử dụng quyền sử dụng 200 m2 đất ở, đồng sở hữu tài sản trên đất với 02 người bạn khác của mình (tài sản trên đất của tôi là nhà ở được xây dựng hợp pháp và đã được ghi nhận quyền sở hữu trong sổ hồng). Nay, do muốn mở rộng kinh doanh nên tôi muốn thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản là nhà kho trên đất, nhưng tôi không rõ tôi có làm được không. Vậy, mong Luật sư có thể giải đáp cho tôi:
2. Tôi có tự tìm hiểu và được biết có một số tài sản là bất động sản không được nhận thế chấp, tôi lo lắng không rõ tài sản này của mình có thuộc trường hợp không được nhận thế chấp không? Mong Luật sư hỗ trợ.
Chào bạn, việc thế chấp tài sản là bất động sản được thực hiện theo trình tự, thủ tục của pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và các quy định khác có liên quan. Với vấn đề bạn đang thắc mắc về thế chấp sổ hồng đồng sở hữu, chúng tôi giải đáp chi tiết cho bạn như sau:
Sổ hồng đồng sở hữu có vay thế chấp được không?
Sổ hồng đồng sở hữu được hiểu là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất cho từ 02 người trở lên (có thể là vợ chồng, người cùng hợp tác mua bán, chuyển nhượng chung…) (khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013). Theo đó, khi định đoạt tài sản này, nhóm người sử dụng đất cần tuân thủ các quy định sau đây:
Một là, việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất được quy định tại Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:
Hai là, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
...
Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
=> Như vậy, pháp luật cho phép nhóm người chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở được thực hiện thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở tại các ngân hàng theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi tất cả những người cùng chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu nhà ở cùng đồng ý.
Điều này đồng nghĩa với việc, tất cả những người có tên trên Giấy chứng nhận (sổ đỏ/sổ hồng/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cùng phải ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.
Ngoài việc cùng phải đồng ý, cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản thì thửa đất, nhà ở gắn liền với đất được thực hiện thế chấp khi đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:
- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở đã được đăng ký/cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần có Giấy chứng nhận);
- Thửa đất, nhà ở không có tranh chấp, hoặc khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử dụng, quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, sử dụng đất đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, sử dụng đất có thời hạn;
- Thửa đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
- Nhà ở và thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Kết luận: Khi đất, nhà ở là đồng sở hữu thì vẫn có thể được dùng làm tài sản thế chấp cho khoản vay tại ngân hàng. Tuy nhiên, tài sản này chỉ được thế chấp nếu được tất cả những người đồng sử dụng, đồng sở hữu đồng ý, cùng ký tên tại hợp đồng thế chấp và thửa đất, nhà ở gắn liền với đất phải đảm bảo các quy định để được thế chấp như chúng tôi đã nêu trên.
Những tài sản nào không được thế chấp để vay ngân hàng?
Bên cạnh những tài sản là bất động sản (thửa đất, nhà ở gắn liền với đất) được thế chấp tại ngân hàng thì có những tài sản không được thế chấp. Một số trường hợp không được thế chấp tài sản là bất động sản như sau:
Thứ nhất, tài sản thế chấp thuộc sở hữu, sử dụng của người sử dụng đất chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật
Khoản 1 Điều 168, khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định, người sử dụng đất được thực hiện các quyền (thừa kế, thế chấp, mua bán, tặng cho…) khi đã có Giấy chứng nhận và người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận khi đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính theo quy định (tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, tiền thuế sử dụng đất…).
Do đó, nếu người sử dụng đất chưa hoàn thành một trong những nghĩa vụ tài chính hoặc tất cả các nghĩa vụ tài chính thì không được thực hiện thủ tục thế chấp tài sản.
Thứ hai, không đảm bảo một trong những điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014
Đây là những điều kiện chung để nhà ở, quyền sử dụng đất được tham gia giao dịch. Nếu người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở không đảm bảo điều kiện này thì không được phép thực hiện thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Cụ thể như sau:
Điều 188 Luật Đất đai 2013
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
…
Điều 118 Luật Nhà ở 2014
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
…
Thứ ba, thuộc một trong những trường hợp không được thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất
- Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất thì không được thế chấp quyền sử dụng đất (khoản 2 Điều 173 Luật Đất đai 2013), ví dụ đất được giao để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước, Nhà nước giao đất nông nghiệp trong hạn mức cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối,...
- Đất thuê trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không được thế chấp quyền sử dụng đất (điểm b khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013);
- Người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì được phép thế chấp nhà ở mà không được thế chấp quyền sử dụng đất ở (điểm c khoản 2 Điều 186 Luật Đất đai 2013);
Thứ tư, thửa đất và nhà ở gắn liền với đất thuộc trường hợp bị từ chối đăng ký thế chấp tài sản theo quy định tại Điều 11 Thông tư 07/2019/TT-BTP
Các trường hợp này bao gồm:
- Thông tin về bên thế chấp tài sản, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, tài sản khác) được kê khai, ghi nhận trong hợp đồng thế chấp không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận;
- Thông tin về bên thế chấp tài sản, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là nhà ở hoặc tài sản khác được kê khai trong Phiếu yêu cầu (phiếu yêu cầu đăng ký thế chấp, phiếu yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chữa thiếu sót…) không phù hợp với thông tin trên Giấy chứng nhận (trừ trường hợp người yêu cầu đăng ký đã khắc phục được thông tin không phù hợp trong Phiếu yêu cầu);
- Việc đăng ký tài sản thế chấp bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối do có văn bản yêu cầu dừng, tạm dừng việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của cơ quan, cá nhân tiến hành tố tụng hoặc cá nhân, tổ chức có thẩm quyền.
Kết luận: Người sử dụng đất không thực hiện được thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay tại ngân hàng nếu tài sản thuộc một trong những trường hợp mà chúng tôi nêu trên. Bạn đối chiếu lại với tài sản của mình để có được đáp án phù hợp và làm căn cứ để thực hiện việc thế chấp tài sản tại ngân hàng.
19006192 để được hỗ trợ.>> Lấy lại sổ đỏ đã thế chấp vay ngân hàng khi đã trả hết nợ thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
