Cách xác định loại đất để tính tiền bồi thường khi bị thu hồi thế nào?

Các căn cứ xác định loại đất

Diễn giải cách xác định loại đất tương ứng với từng căn cứ

Một là, theo giấy chứng nhận được cấp

Bao gồm một trong những loại Giấy chứng nhận đã được cấp cho người sử dụng như sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009;

• Hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Hai là, theo giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai

Các giấy tờ này bao gồm các loại được liệt kê tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai, Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, khoản 16, 17 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như:

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất cấp trước 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp/hoặc được ghi nhận, có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước 15/10/1993;

• Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở/hoặc là giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo luật định;

• …;

Ba là, theo quyết định giao đất hoặc quyết định cho thuê đất hoặc quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Căn cứ theo mục đích sử dụng đất được ghi nhận tại một trong ba loại giấy tờ:

• Quyết định giao đất;

• Hoặc Quyết định cho thuê đất;

• Hoặc Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Bốn là, theo từng trường hợp cụ thể khi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đã được liệt kê tại các trường hợp 1, 2, 3 nêu trên và được quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP

Trường hợp 1: Nếu không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 11 Luật Đất đai 2013 (3 trường hợp chúng tôi đã nêu trên)

• Nếu đất được sử dụng ổn định mà không phải do lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép: Xác định loại đất dựa trên hiện trạng sử dụng;

• Nếu đất được sử dụng do lấn, chiếm, chuyển mục đích trái phép: Xác định loại đất theo nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng;

Trường hợp 2: Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Lúc này, loại đất được xác định dựa trên các tiêu chí sau:

• Quy hoạch sử dụng đất;

• Quy hoạch xây dựng;

• Quy hoạch đô thị;

• Quy hoạch điểm dân cư nông thôn;

• Quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới;

• Dự án đầu tư;

Trường hợp 3: Thửa đất có nhiều mục đích sử dụng khác nhau (không có đất vườn, ao trong cùng thửa đất)

• Nếu xác định được ranh giới giữa các mục đích sử dụng thì xác định loại đất theo từng mục đích sử dụng tương ứng với từng phần có thể được tách riêng;

• Nếu không xác định được ranh giới giữa các mục đích sử dụng thì xác định mục đích sử dụng chính của thửa đất theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất;

• Nếu là nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở;

Lưu ý: Thẩm quyền xác định loại đất khi đất không có giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 11 Luật Đất đai

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Nếu người sử dụng là tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư;

• Ủy ban nhân dân cấp huyện: Nếu người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở;

• Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: Nếu có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện;

• Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất: Nếu đất bị thu hồi;