Xác định thời điểm sử dụng đất thế nào? Ai có quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất?

Xác định thời điểm sử dụng đất là căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất của người sử dụng đất. Việc xác định thời điểm sử dụng đất được thực hiện theo quy định pháp luật. Ngoài việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất thì việc xác định nguồn gốc đất cũng là căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. 

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi liên quan đến việc xác định thời điểm sử dụng đất mong được Luật sư hỗ trợ giải đáp như sau: Tôi đang thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu. Xã tôi có thông tin cho tôi được biết rằng, thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất là hai yếu tố quan trọng để xác định số tiền sử dụng đất mà tôi phải nộp cho Nhà nước.

Tôi mong Luật sư giải đáp cho tôi được biết, cách xác định thời điểm sử dụng đất là như thế nào? Và cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất theo quy định pháp luật?

Chào bạn, liên quan đến việc xác định thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất để cấp sổ đỏ lần đầu mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Cách xác định thời điểm sử dụng đất thế nào?

Thời điểm sử dụng đất để cấp Giấy chứng nhận lần đầu hay chính là việc xác nhận thời điểm sử dụng đất ổn định, cùng mục đích xuyên suốt khoảng thời gian sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Việc sử dụng đất ổn định được xác định dựa trên thời gian, nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ được quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và là căn cứ để tính toán tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước.

Cụ thể, khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, những tài liệu, giấy tờ được dùng để làm căn cứ xác định người sử dụng đất sử dụng ổn định bao gồm:

Một là, biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất của người sử dụng đất: Thông thường, việc đóng nộp các loại thuế này được thực hiện theo chu kỳ hàng năm/05 một lần. Thời gian đóng nộp thuế chính là minh chứng cho thời gian sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của người sử dụng;

Hai là, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính của người/cơ quan có thẩm quyền trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất đối với người sử dụng đất: Những biên bản/quyết định này ghi nhận rõ ngày tháng năm lập biên bản, những vi phạm của người sử dụng đất và lý do vi phạm của họ;

Ba là, quyết định/bản án của Tòa án có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất: Bản án/quyết định có hiệu lực của Tòa án cũng là những văn bản có ghi nhận nội dung về mục đích sử dụng đất của các bên tranh chấp/yêu cầu, ngày tháng năm cùng quá trình sử dụng/phát sinh tranh chấp. Do vậy, đây cũng là văn bản thể hiện thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng đất.

Bốn là, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành hoặc biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất: Đây đều là những văn bản thể hiện quá trình sử dụng đất, mục đích và loại đất của người sử dụng;

Năm là, các quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất của người sử dụng đất: Đây cũng là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành dựa trên những tài liệu, chứng cứ hoặc qua điều tra, thu thập thông tin của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có chứa đựng nội dung về thời gian bắt đầu sử dụng đất, mục đích và quá trình sử dụng đất cụ thể của họ;

Sáu là, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở hoặc giấy tờ tùy thân (chứng minh nhân dân/căn cước công dân), giấy khai sinh hoặc giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản phí, lệ phí/khoản phải nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký: Đây là những loại giấy tờ có chứa đựng thông tin về vị trí thửa đất;

Bảy là, những giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất: Loại giấy tờ xác định người sử dụng đất, thời điểm sử dụng đất và mục đích sử dụng đất;

Tám là, loại giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan: Loại giấy tờ xác định thời điểm bên nhận chuyển nhượng bắt đầu được tiếp nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật;

Chín là, bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền lập;

Mười là, bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký: Loại giấy tờ thể hiện các thông tin về thửa đất, người sử dụng/quản lý, mục đích sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất.

Như vậy, thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng được căn cứ vào một trong 10 nhóm giấy tờ, tài liệu theo quy định pháp luật như chúng tôi đã nêu trên.

Ngoài ra, cần phải lưu ý:

+ Nếu người sử dụng đất có nhiều hơn 01 loại giấy tờ trong số 10 nhóm loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên mà các giấy tờ đó có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất;

+ Nếu người sử dụng đất không có một trong những loại giấy tờ như chúng tôi đã nêu trên hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất được xác định dựa trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất và phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất đó.

Cơ quan nào có thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất?

Nguồn gốc sử dụng đất có thể hiểu là việc người sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc nhận thừa kế (cha ông để lại), nhận tặng cho, được giao không đúng thẩm quyền, khai hoang…

Căn cứ điểm a khoản 2 Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

…

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

…

=> Theo đó, thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở Việt Nam đăng ký, đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu là của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (áp dụng khi người sử dụng đất không có một trong những giấy tờ về đất đai theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Đối với những trường hợp người sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất hoặc đã có giấy tờ xác định về thời điểm, nguồn gốc sử dụng đất thì dựa theo thông tin trên giấy tờ đó để xác định nguồn gốc đất.

Như vậy, thẩm quyền xác nhận nguồn gốc sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu là của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc xác nhận nguồn gốc đất của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất được thực hiện khi:

+ Đối tượng sử dụng đất đề nghị, xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu hoặc đăng ký tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam;

+ Và những đối tượng này không có một trong những giấy tờ về đất đai được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, những trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc đã có một trong những giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì nguồn gốc đất được xác định theo các giấy tờ đó.