Xây dựng nhà ở nông thôn có phải xin cấp giấy phép xây dựng không? Có phải nộp thuế không, đó là những loại nào? Cùng giải đáp trong bài viết sau đây của HieuLuat.
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, ba mẹ tôi có diện tích đất ở tại khu vực nông thôn đang chuẩn bị xây dựng mới nhà ở.
Xin hỏi, việc xây dựng nhà ở nông thôn có cần phải xin cấp giấy phép xây dựng không?
Ngoài ra, khi xây dựng nhà ở mới tại nông thôn, ba mẹ tôi có cần phải đóng nộp các khoản thuế phí gì không?
Chân thành Luật sư đã hỗ trợ cho gia đình tôi.
Chào bạn, việc xây dựng nhà ở nông thôn phải xin cấp giấy phép xây dựng nếu không thuộc trường hợp được miễn theo quy định của Luật Xây dựng.
Việc đóng nộp thuế khi xây dựng nhà ở nông thôn được tiến hành theo quy định của pháp luật về thuế.
Cụ thể, những vướng mắc của bạn xoay quanh vấn đề xây dựng nhà ở nông thôn được chúng tôi giải đáp chi tiết như dưới đây:
Xây dựng nhà ở nông thôn phải xin phép không?
Căn cứ khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có một số trường hợp, chủ đầu tư xây dựng nhà ở nông thôn được miễn xin cấp giấy phép trước khi tiến hành khởi công xây dựng công trình.
Ngoài những trường hợp được miễn xin cấp giấy phép như chúng tôi nêu dưới đây, chủ đầu tư xây dựng nhà ở nông thôn bắt buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng để không bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Cụ thể, các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:
Nhà ở nông thôn có quy mô dưới 7 tầng và thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị/hoặc thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
Nhà ở nông thôn là nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị/hoặc không có quy hoạch xây dựng khu chức năng/hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền (trừ trường hợp xây dựng nhà ở nông thôn trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa);
Nhà ở nông thôn là nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở khu vực miền núi, hải đảo và là nơi không có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch xây dựng khu chức năng (trừ trường hợp nhà ở riêng lẻ xây dựng tại khu vực bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử - văn hóa);
Do chúng tôi chưa có đầy đủ thông tin về trường hợp của bạn, nên chưa thế kết luận gia đình bạn có buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng hay không.
Vì vậy, dựa trên những phân tích ở trên của chúng tôi, bạn có thể kiểm tra một số thông tin sau đây để rút ra kết luận về việc xin cấp giấy phép xây dựng cho công trình của gia đình mình:
Quy mô công trình dự kiến xây dựng: Nhỏ hơn hay lớn hơn 7 tầng;
Khu vực xây dựng đã có quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu chức năng, quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn hay chưa;
Khu vực xây dựng đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và có thuộc vào các dự án đầu tư xây dựng nào hay không;
Lưu ý: Những thông tin về quy hoạch xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch phân khu chức năng, bạn có thể hỏi xin thông tin tại cơ quan quản lý Nhà nước về xây dựng, về đất đai (Ví dụ Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất, Sở Xây dựng…).
Như vậy, xây dựng nhà ở nông thôn chỉ được miễn xin giấy phép trong một số trường hợp nhất định.
Ngoài các trường hợp nêu trên, khi xây dựng nhà ở tại nông thôn, ba mẹ bạn vẫn phải xin cấp giấy phép như bình thường.
Việc nộp, tính toán mức thuế phải nộp khi xây dựng nhà ở nông thôn được chúng tôi giải đáp như dưới đây.
Thuế phải nộp khi xây dựng nhà ở nông thônXây dựng nhà ở nông thôn phải nộp thuế không?
Căn cứ quy định tại Thông tư 40/2021/TT-BTC, người hoạt động ngành nghề kinh doanh xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu là một trong những đối tượng chịu thuế.
Cụ thể, loại thuế phải kê khai, đóng nộp là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân/hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hay, người có nghĩa vụ kê khai, đóng nộp thuế khi xây dựng nhà ở nông thôn trong trường hợp của bạn là người chịu trách nhiệm thi công công trình (bên chủ thầu/bên thi công).
Mức thuế suất được áp dụng như sau:
Đối với thuế giá trị gia tăng: 5% của doanh thu tính thuế (thường được xác định theo giá trị hợp đồng được ký kết giữa các bên) (Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC);
Đối với thuế thu nhập cá nhân: 2% doanh thu tính thuế (thường được xác định theo giá trị hợp đồng đã được ký kết giữa các bên) (Phụ lục I Thông tư 40/2021/TT-BTC);
Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp: 20% thu nhập chịu thuế theo quy định của pháp luật về thu thuế thu nhập doanh nghiệp;
Tuy nhiên, trước tình trạng bên thầu xây dựng/thi công xây dựng (đặc biệt là nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân) không thực hiện hoặc thực hiện không đúng, không đầy đủ việc kê khai, đóng nộp thuế theo đúng quy định của Luật nên cơ quan thuế sẽ yêu cầu chủ đầu tư/chủ nhà ở riêng lẻ là người chịu mức thuế này (Công văn 3700/TCT/DNK ngày 11/11/2004 của Tổng Cục thuế):
Vừa qua theo phản ánh của các phương tiện thông tin đại chúng và ý kiến của đại biểu Quốc hội về việc Cơ quan thuế địa phương thu thuế đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh xây dựng nhà để ở của dân cư đã áp dụng biện pháp thu đối với chủ nhà (nộp thay cho các nhà thầu xây dựng, trong trường hợp chủ thầu xây dựng không đăng ký kê khai nộp thuế), Vấn đề này, Tổng cục thuế có ý kiến như sau:
Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.
Theo quy định nêu trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng phải đăng ký, kê khai nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký kinh doanh hoặc nơi thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng (nhất là nhà ở của người dân) không thực hiện kê khai nộp thuế theo đúng Luật;
…
Lưu ý: Trong trường hợp chủ đầu tư/chủ nhà ở nông thôn tự mình xây dựng thì không phải nộp 2 loại thuế nêu trên theo Công văn hướng dẫn số 3077/TCT-CS (v/v quản lý thuế) của Tổng Cục thuế ngày 9/8/2018:
…
Tổng cục Thuế đã có công văn 3381/TCT-CS ngày 8/9/2008 và công văn số 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017 đã nêu rõ: Hộ gia đình tự xây nhà không phải là người nộp thuế GTGT, TNDN và thuế thu nhập cá nhân; trường hợp hộ gia đình thuê nhà thầu là cơ sở kinh doanh thực hiện xây dựng nhà cho gia đình thì nhà thầu xây dựng phải kê khai nộp thuế theo quy định.
…
Từ những căn cứ, phân tích nêu trên, suy ra, người có nghĩa vụ chịu thuế là người thi công xây dựng nhà ở cho gia đình bạn, tuy nhiên, cơ quan thuế sẽ tiến hành thu thuế đối với gia đình bạn nếu bên thi công không kê khai, nộp đúng, đầy đủ số thuế theo quy định.
Lưu ý thêm: Nếu gia đình bạn không hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp khoản thuế này thì sẽ không đủ điều kiện được đăng ký quyền sở hữu tài sản vào giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai.
Nói cách khác, gia đình bạn sẽ phải chịu trách nhiệm nộp thay cho bên cơ quan, tổ chức, cá nhân thực hiện thầu công trình/xây dựng nhà ở nông thôn cho mình nếu bên thi công không hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Kết luận: Khi xây dựng nhà ở nông thôn, phát sinh 2 loại thuế cần phải đóng nộp của người nộp thuế là bên nhận thầu thi công là thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân/hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp.
Hay, gia đình bạn (chủ đầu tư công trình xây dựng nhà ở nông thôn) không là đối tượng phải kê khai, đóng nộp các khoản thuế nói trên.
Nhưng thực tế cho thấy, bên thầu xây dựng thường không kê khai, đóng nộp các khoản thuế này đúng, đầy đủ theo quy định pháp luật nên cơ quan thuế sẽ yêu cầu chủ đầu tư nhà ở riêng lẻ/chủ đầu tư xây dựng nhà ở nông thôn phải hoàn thành khoản thuế này trước khi thực hiện quyền đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào sổ hồng đã cấp cho gia đình.
Trên đây là nội dung giải đáp về vấn đề xây dựng nhà ở nông thôn, trong trường hợp còn có thắc mắc, bạn đọc vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
