Khi nào xây dựng nhà sai giấy phép không bị xử phạt?

Xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt trong những trường hợp nào theo quy định hiện hành? Mức xử phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng nhà không có giấy phép là bao nhiêu tiền? Cách xử lý đối với trường hợp xây dựng nhà không phép hiện nay là gì? Cùng giải đáp trong bài viết sau đây của HieuLuat.

Khi nào xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe gia đình hàng xóm chia sẻ về bản vẽ thiết kế nhà ở mà họ đã được cấp phép.

Điều tôi thấy lạ là họ đang xây dựng không đúng với giấy phép và bản vẽ thiết kế đã được cấp.

Tôi cũng không thấy cơ quan chức năng xử phạt nhà hàng xóm mặc dù họ đã xuống kiểm tra vài lần.

Tôi thắc mắc muốn Luật sư giải đáp: Trong những trường hợp nào xây nhà sai giấy phép được cấp mà không bị xử phạt?

Cảm ơn đã giải đáp cho tôi.

Chào bạn, về nguyên tắc, xây nhà sai giấy phép xây dựng đã được cấp sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng.

Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, chủ đầu tư xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt hành chính, chi tiết như chúng tôi giải đáp dưới đây.

Trước hết, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng là trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Mức xử phạt đối với hành vi xây dựng sai giấy phép đã được cấp có thể lên đến hàng trăm triệu đồng.

Người bị lập biên bản vi phạm còn có thể bị buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm theo quy định.

Tuy nhiên, cũng theo khoản 17 Điều 16 Nghị định này, người vi phạm quy định về xây dựng trái giấy phép được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai/trái giấy phép đã được cấp.

Cụ thể, Điều 98 Luật Xây dựng 2014 quy định về 3 trường hợp phải thực hiện điều chỉnh giấy phép xây dựng bao gồm:

Trường hợp 1: Công trình xây dựng là nhà ở thi công mà có thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của nhà ở đối với trường hợp là nhà ở riêng lẻ trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc

• Dựa theo yêu cầu về quản lý kiến trúc do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chủ đầu tư cần phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu không muốn bị xử phạt vi phạm hành chính;

Trường hợp 2: Nhà ở riêng lẻ trong quá trình thi công xây dựng có thay đổi một trong những yếu tố sau

• Thay đổi về vị trí, diện tích xây dựng nhà ở riêng lẻ;

• Thay đổi quy mô, chiều cao, số tầng của nhà ở riêng lẻ;

• Thay đổi các yếu tố khác làm ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính của công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ;

Trường hợp 3: Nhà ở riêng lẻ trong quá trình thi công xây dựng đã làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy nổ hoặc làm ảnh hưởng/không đảm bảo các yếu tố điều kiện bảo vệ môi trường

• Nếu thuộc trường hợp này, chủ đầu tư cũng buộc phải xin điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu không sẽ bị lập biên bản, xử phạt vi phạm hành chính;

Từ đây, suy ra, mọi trường hợp xây dựng trái/sai giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc một trong 3 tình huống phải điều chỉnh giấy phép xây dựng mà chúng tôi đã liệt kê ở trên thì vẫn được coi là hợp pháp.

Nói cách khác, nếu việc xây dựng trái giấy phép xây dựng được cấp nhưng không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật thì chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ không bị lập biên bản vi phạm hành chính, không bị xử phạt vi phạm hành chính.

Xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt nếu không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép

Ngoài ra, dựa theo phân tích, căn cứ nêu trên, đối chiếu với câu hỏi và thông tin bạn cung cấp, có thể nhận thấy:

• Gia đình hàng xóm của bạn mặc dù có xây dựng trái giấy phép đã được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng như chúng tôi đã nêu trên thì cũng không bị lập biên bản vi phạm hành chính, không bị xử phạt vi phạm hành chính;

• Hoặc cũng có thể nhà hàng xóm của bạn đã tiến hành đăng ký, xin điều chỉnh lại giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng, đã xuất trình cho cơ quan kiểm tra nên không bị lập biên bản;

Lưu ý: Trình tự xin điều chỉnh giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 98, Điều 102 Luật Xây dựng như sau

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng của nhà ở riêng lẻ bao gồm tài liệu, giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 51 Nghị định 15/2021/NĐ-CP như sau:

• Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (mẫu sử dụng là mẫu số 02 Phụ lục II  ban hành kèm theo Nghị định này);

• Giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ đã được cấp (bản chính);

• 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng trong hồ sơ thiết kế xây dựng điều chỉnh triển khai sau thiết kế cơ sở được phê duyệt theo quy định;

• Văn bản ủy quyền của chủ đầu tư (nếu có);

Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp huyện thẩm định hồ sơ

• Ủy ban nhân dân cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng của chủ đầu tư;

• Đối chiếu quy định pháp luật, nếu đủ điều kiện được điều chỉnh giấy phép xây dựng thì quyết định điều chỉnh giấy phép xây dựng;

• Ngược lại, nếu không đủ điều kiện được điều chỉnh thì trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do;

Bước 3: Trả kết quả xin điều chỉnh giấy phép xây dựng

Người yêu cầu/chủ đầu tư đóng nộp đầy đủ lệ phí cấp giấy phép xây dựng trước khi nhận kết quả theo thông báo.

Kết luận: Xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt nếu như việc xây dựng thuộc trường hợp không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Phải điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu xây dựng trái giấy phép trừ trường hợp được miễn

Xử phạt nhà xây dựng không phép như thế nào? Làm gì để không bị tháo dỡ?

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi được biết xây dựng nhà ở thuộc khu vực phải xin giấy phép xây dựng thì buộc phải được cấp trước khi khởi công.

Nếu không có giấy phép xây dựng mà vẫn thi công xây dựng công trình thì bị xử phạt.

Xin hỏi, mức phạt áp dụng đối với chủ đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ khi không có giấy phép xây dựng là bao nhiêu tiền?

Liệu rằng, chủ đầu tư có phải tháo dỡ phần công trình đã xây dựng không có giấy phép không?

Nếu là chủ đầu tư, tôi có cách nào để xử lý công trình xây dựng là nhà ở không có giấy phép mà không bị xử phạt hoặc không phải tháo dỡ thưa Luật sư?

Chào bạn, khi nào xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt, xây nhà không có giấy phép thì xử lý thế nào, làm gì để không phải tháo dỡ là những câu hỏi mà chúng tôi nhận được rất nhiều trong thời gian qua từ độc giả.

Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp những câu hỏi về vấn đề xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng như sau:

Mức xử phạt nhà xây dựng không phép là bao nhiêu?

Hiện nay, mức xử phạt xây dựng nhà ở không có giấy phép được thực hiện theo quy định tại Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Theo đó, tùy thuộc nhà ở xây dựng không có giấy phép đối với đối tượng là cá nhân, tổ chức hoặc các khu vực đặc biệt khác mà mức xử phạt có sự khác biệt.

Mức phạt cao nhất có thể lên đến hàng trăm triệu đồng, đồng thời chủ đầu tư công trình xây dựng còn có thể phải tháo dỡ công trình vi phạm.

Mức phạt tiền đối với tổ chức được tính gấp đôi so với mức phạt tiền của cá nhân vi phạm.

Cụ thể như sau:

Một là, mức tiền phạt hành vi vi phạm xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng như sau (khoản 7 Điều 16):

• Phạt tiền từ 60 - 80 triệu đồng nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng đối với tổ chức; đối với cá nhân thì mức phạt này là 30 - 40 triệu đồng;

• Nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử văn hóa thì mức phạt là từ 80 - 100 triệu đồng đối với tổ chức và 40 - 50 triệu đồng đối với cá nhân;

• Biện pháp khắc phục hậu quả được áp dụng trong cả hai mức phạt là buộc phải tháo dỡ phần công trình/công trình xây dựng vi phạm (xây dựng không có giấy phép xây dựng);

Hai là, trong trường hợp, chủ đầu tư vi phạm đã bị lập biên bản về hành vi xây dựng không có giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm mà vẫn tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm thì mức xử phạt được tăng lên:

Ba là, nếu để tái phạm nhưng chưa đủ để bị truy cứu trách nhiệm hình sự thì mức xử phạt đối với chủ đầu tư vi phạm quy định xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép được nâng lên cao hơn như sau:

Kết luận: Ngoài vướng mắc xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt nếu thuộc những trường hợp nào thì câu hỏi nếu xây dựng nhà ở không có giấy phép sẽ bị xử phạt ra sao là những vấn đề được nhiều người quan tâm.

Từ những phân tích nêu trên, có thể thấy, nếu xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng, chủ đầu tư có thể phải chịu mức phạt lên đến hơn 100 triệu đồng và buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Cách xử lý tối ưu trong trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng nhằm giảm thiểu tối đa thiệt hại được chúng tôi trình bày tại phần dưới đây.

Mức phạt tiền khi xây dựng không có giấy phép 

Xử lý nhà xây dựng không phép bằng cách nào để không bị tháo dỡ?

Căn cứ Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, để giảm thiểu tối đa thiệt hại hay không để bị buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm, chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Theo quy định tại Điều luật này, chủ đầu tư vi phạm vẫn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và chỉ không bị buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Cụ thể việc xin cấp giấy phép xây dựng khi đã bị xử phạt vi phạm hành chính được thực hiện như sau:

Một là, chỉ áp dụng đối với trường hợp chủ đầu tư đang thi công nhà ở riêng lẻ mà bị lập biên bản vi phạm, quyết định xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Hai là, chủ đầu tư công trình vi phạm thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng trong khoảng thời hạn luật định

• Thời hạn này là trong khoảng 30 ngày, kể từ ngày có quyết định xử phạt vi phạm hành chính được ban hành bởi cơ quan có thẩm quyền;

Ba là, người bị xử phạt vi phạm bị yêu cầu tự tháo dỡ nếu không xuất trình được giấy phép xây dựng khi hết thời hạn 30 ngày nêu trên

• Nếu hết thời hạn 30 ngày, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính mà người vi phạm không xuất trình được giấy phép xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền xử phạt sẽ ban hành văn bản thông báo, yêu cầu người vi phạm phải tự tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm;

Từ những phân tích trên, có thể thấy, xin cấp bổ sung giấy phép xây dựng đối với trường hợp xây dựng không giấy phép xây dựng là phương án tối ưu để người vi phạm có thể không phải tháo dỡ nhà/hoặc phần công trình xây dựng vi phạm.

Cũng có thể nói, đây là phương án tháo gỡ, chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với trường hợp xây dựng không có giấy phép xây dựng.

Đối với các công trình xây dựng buộc phải có giấy phép mà chủ đầu tư không tiến hành xin cấp thì không thể thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất vào sổ đỏ.

Mặt khác, việc nới lỏng quy định về xử phạt và cho người vi phạm thời gian thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng cũng giúp tiết kiệm thời gian, công sức, tiền bạc trong xử lý vi phạm hành chính, đặc biệt là trong thủ tục buộc tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.

Kết luận: Xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt khi nào, làm gì để xử lý trường hợp nhà ở xây dựng không có giấy phép mà không bị tháo dỡ đã được chúng tôi giải đáp chi tiết ở trên.

Chủ đầu tư công trình nhà ở riêng lẻ muốn không bị tháo dỡ công trình thì buộc phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày có quyết định xử phạt.

Ngoài ra, cách tốt nhất để không bị xử phạt, không bị buộc tháo dỡ công trình nếu bị vi phạm là chủ đầu tư phải xin cấp giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng.

Trên đây là giải đáp về vấn đề xây nhà sai giấy phép không bị xử phạt, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp đến tổng đài  19006192 để được tư vấn kịp thời.