Xây nhà sai vị trí thổ cư bị phạt bao nhiêu?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có diện tích đất tại quê nội, là đất do ông bà để lại, diện tích đất này đã được cấp giấy chứng nhận. Giấy chứng nhận được cấp từ khoảng năm 1991 (thời điểm cấp giấy chứng nhận tôi không nhớ chính xác do giấy chứng nhận đang được cha tôi quản lý), trong đó, tổng diện tích sử dụng của gia đình tôi là hơn 800m2 và có 400m2 là đất thổ cư, còn lại là đất vườn tạp. Phần sơ đồ thửa đất không xác định phần diện tích đất nào là vườn tạp, diện tích đất nào là thổ cư.

Tôi có nghe nói khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất thổ cư đã được cấp thì bị xử phạt vi phạm hành chính, không biết như vậy có đúng không? Tôi có thể chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao/vườn tạp sang thành đất ở được không? Điều kiện để được chuyển mục đích là gì?

Chào bạn, với những vướng mắc về xây nhà sai vị trí thổ cư mà bạn đang quan tâm, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Xây nhà sai vị trí thổ cư có bị phạt không?

- Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, đúng ranh giới đất đã được ghi trên giấy chứng nhận được cấp cho thửa đất cho gia đình nhà bạn. Theo đó, khi xây dựng nhà trên diện tích đất bao gồm cả đất được sử dụng với mục đích để ở và với mục đích không phải để ở thì người sử dụng đất chỉ được xây dựng trong phạm vi diện tích đất ở đã được cấp giấy chứng nhận.

- Nếu không xác định được cụ thể phần diện tích đất nào được sử dụng để ở, phần diện tích đất nào được sử dụng với mục đích vườn tạp thì căn cứ để xác định mục đích sử dụng là theo hiện trạng sử dụng đất hoặc căn cứ nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất nếu diện tích đất của gia đình bạn do lấn chiếm mà có (khoản 1 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Điều này đồng nghĩa với việc phần diện tích đất nào của gia đình bạn đang được sử dụng với mục đích để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ cho việc sinh hoạt (ví dụ như bếp, khu vệ sinh, nhà kho,...) là phần diện tích có mục đích để ở, được phép xây dựng.

- Trong trường hợp phần diện tích bạn sử dụng để xây dựng nhà ở toàn bộ ở vị trí đất vườn tạp hoặc có phần diện tích được sử dụng để xây dựng nhà ở thì được coi là xây dựng sai vị trí đất thổ cư hay chính là việc sử dụng đất không đúng mục đích được Nhà nước công nhận quyền sử dụng.

Căn cứ quy định tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP việc xây dựng nhà sai vị trí đất thổ cư là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính. Các hành vi có thể bị xử phạt gồm:

Một là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng lúa sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tối thiểu đối với hành vi này là 3 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực nông thôn và 6 triệu đồng nếu là đất ở thuộc khu vực thành thị.

Hai là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Tùy thuộc vào diện tích đất chuyển mục đích/xây dựng trái phép mà mức phạt hành chính có sự khác biệt, thấp nhất là 3 triệu nếu diện tích vi phạm là dưới 0,02ha và cao nhất có thể lên tới 250 triệu đồng nếu diện tích đất vi phạm là từ 5ha trở lên.

Ba là, xử phạt hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp là đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất thổ cư/đất ở (xây dựng nhà ở) theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP

Mức phạt tiền thấp nhất áp dụng đối với hành vi này đối với đất ở khu vực nông thôn là 3 triệu và ở khu vực đô thị là 6 triệu.

Lưu ý: Ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

- Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Mức phạt áp dụng đối với hành vi xây dựng trái với giấy phép xây dựng được cấp thấp nhất là 30 triệu đồng và có thể lên đến 70 triệu đồng nếu việc xây dựng là trong khu bảo tồn hoặc khu di tích lịch sử.

Như vậy, khi xây dựng nhà ở sai vị trí đất thổ cư theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo giấy tờ giao đất/giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì người sử dụng đất bị xử phạt vi phạm hành chính vì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất hoặc xử phạt vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà ở sai giấy phép xây dựng đã được cấp.

Chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang thổ cư được không?

Căn cứ quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có thể được chuyển mục đích từ đất vườn tạp thành đất ở nếu thỏa mãn các điều kiện để được chuyển mục đích. Điều kiện để được chuyển mục đích gồm:

Một là, thỏa mãn các căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013

Căn cứ để được chuyển mục đích sử dụng đất là:

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn tạp của bạn không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt thì bạn cũng không thể được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Hai là, hoàn thành nghĩa vụ tài chính khi được chuyển mục đích sử dụng đất

Bạn được quyền sử dụng đất vườn tạp với mục đích xây dựng nhà ở sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định tại khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai 2013:

…

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Ba là, thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo trình tự, thủ tục luật định

Bạn được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn tạp thành đất ở sau khi đã hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Như vậy, pháp luật cho phép bạn được chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn tạp thành đất ở nếu thỏa mãn điều kiện được chuyển mục đích, phù hợp với căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện theo trình tự, thủ tục luật định.

Trên đây là giải đáp về Xây nhà sai vị trí thổ cư, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.