Xây dựng nhà ở trên đất không phải là đất ở chỉ được thực hiện nếu người sử dụng đất/chủ sở hữu công trình trên đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng (trong trường hợp phải xin giấy phép xây dựng). Nếu người sử dụng đất hoặc chủ sở hữu công trình không thực hiện xin giấy phép xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất thì bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Xây nhà trên đất vườn bị phạt bao nhiêu?
Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi dự định xây dựng một căn nhà trên diện tích đất vườn (đất trồng cây hàng năm) đã được cấp sổ đỏ cho tôi. Có người bạn nói với tôi rằng, xây dựng nhà ở trên đất vườn sẽ bị xử phạt. Vậy Luật sư cho tôi hỏi, thông tin bạn tôi cung cấp cho tôi có đúng không? Nếu bị phạt thì mức phạt áp dụng là bao nhiêu? Xin chân thành cảm ơn Luật sư.
Chào bạn, theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích đất đã được Nhà nước giao/công nhận/cho thuê/nhận chuyển quyền sử dụng đất.
Căn cứ khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
Điều 10. Phân loại đất
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:
a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
b) Đất trồng cây lâu năm;
c) Đất rừng sản xuất;
d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
e) Đất nuôi trồng thủy sản;
g) Đất làm muối;
h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;
…
Theo thông tin bạn cung cấp và quy định pháp luật nêu trên, đất vườn của bạn dùng để trồng cây hàng năm là một trong những loại đất nông nghiệp. Mục đích sử dụng của đất vườn đã được cấp giấy chứng nhận được xác định theo giấy chứng nhận đã được cấp hoặc theo hiện trạng bạn đang sử dụng (trồng cây hàng năm). Bạn xây dựng nhà ở trên diện tích đất vườn đã được cấp giấy chứng nhận chính là việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt và hình thức xử phạt đối với hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (trồng vây hàng năm) thành đất phi nông nghiệp (đất ở) như sau:
Diện tích đất vi phạm (diện tích đất tự ý chuyển mục đích từ đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm thành đất ở) | Mức phạt | |
Mức phạt đối với đất khu vực tại nông thôn | Mức phạt đối với đất tại khu vực đô thị | |
≤ 0,02 ha | Từ 03 triệu đồng đến 05 triệu đồng | Từ 06 triệu đồng đến 10 triệu đồng |
Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha | Từ 05 triệu đồng đến 08 triệu đồng | Từ 10 triệu đồng đến 16 triệu đồng |
Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha | Từ 08 triệu đồng đến 15 triệu đồng | Từ 16 triệu đồng đến 30 triệu đồng |
Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha | Từ 15 triệu đồng đến 30 triệu đồng | Từ 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng |
Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha | Từ 30 triệu đồng đến 50 triệu đồng | Từ 60 triệu đồng đến 100 triệu đồng |
Từ 01 ha đến dưới 03 ha | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng |
| ≥ 03 ha | Từ 100 triệu đồng đến 200 triệu đồng | Từ 200 triệu đồng đến 400 triệu đồng |
Ngoài ra, người sử dụng đất, chủ sở hữu công trình còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định tại khoản 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP gồm:
- Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;
- Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định 91/2019/NĐ-CP).
1. Trường hợp sử dụng đất sang mục đích khác mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép quy định tại các Điều 9, 10, 11, 12 và 13 Nghị định này thì số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm được xác định bằng giá trị chênh lệch của loại đất trước và sau khi vi phạm tính trên diện tích đất đã chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian vi phạm (kể từ thời điểm bắt đầu chuyển mục đích sử dụng đất đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính). Giá đất của loại đất trước và sau khi vi phạm được xác định bằng giá đất của bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (đối với giá của loại đất trước khi vi phạm) và tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính (đối với giá của loại đất sau khi chuyển mục đích). Số lợi bất hợp pháp có được do chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng công thức sau:
Số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm = (Giá trị của diện tích đất vi phạm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất (G2) - Giá trị của diện tích đất vi phạm theo loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (G1)) / Tổng thời gian sử dụng đất theo quy định của bảng giá đất đối với loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc chế độ sử dụng có thời hạn; trường hợp thời hạn sử dụng đất lâu dài thì thời gian được tính là 70 năm x Số năm vi phạm
G (1,2) = Diện tích đất vi phạm x Giá đất của bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định
Loại đất trước khi vi phạm được xác định theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và đã được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; loại đất sau khi vi phạm được xác định theo hiện trạng tại thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính.
...
Như vậy, khi xây dựng nhà ở trên đất vườn (đất dùng để trồng cây hàng năm) mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép được chuyển mục đích sử dụng đất thì tùy từng khu vực ở nông thôn hoặc thành thị và diện tích đất vi phạm mà mức phạt có sự khác biệt.
Xin giấy phép xây dựng nhà ở trên đất vườn lâu năm như thế nào?
Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có diện tích đất vườn (trồng cây lâu năm) đã được cấp sổ đỏ mang tên tôi. Nay, tôi muốn xây dựng nhà ở trên đất vườn này, mong Luật sư giải đáp cho tôi: Tôi có thể xin cấp giấy phép xây dựng là nhà ở trên đất vường trồng cây lâu năm này của tôi được không? Xin cảm ơn.
Chào bạn, việc sử dụng đất của người sử dụng đất phải đảm bảo đúng mục đích đối với từng loại đất (Điều 170 Luật Đất đai 2013). Theo đó, đất trồng cây lâu năm được sử dụng với mục đích trồng cây lâu năm, đất ở được sử dụng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống.
Do mục đích sử dụng của mỗi loại đất là khác nhau nên bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm thì bạn phải thực hiện chuyển mục đich sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất ở (đất phi nông nghiệp). Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013, đây là trường hợp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu bạn tự ý thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất mà không xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.
Việc chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng là phương án đảm bảo việc xây dựng của bạn là hợp pháp. Bạn cũng có thể không cần phải chuyển mục đích toàn bộ phần diện tích đất vườn với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm thành đất ở, mà có thể chuyển một phần diện tích đất vườn (phần diện tích đủ để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống) thành đất ở để giảm thiểu chi phí.
Xem thêm: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất
Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể thực hiện xây dựng trên phần diện tích đất đã được chuyển mục đích.
Lưu ý: Công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng trong trường hợp được quy định tại điểm h, điểm i khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020), bao gồm:
…
h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;
…
Ngoài 02 trường hợp này, khi xây dựng nhà ở bạn phải thực hiện xin cấp giấy phép theo trình tự được quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 102 Luật Xây dựng 2014 như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Hồ sơ theo Điều 95 Luật Xây dựng 2014 bao gồm:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu số 01 của Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP;
- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 1987, Giấy chứng nhận cấp theo Luật Đất đai 2013,…;
- Bản vẽ thiết kế xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ;
- Trường hợp nhà ở riêng lẻ đề nghị cấp giấy phép xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết của chủ sử dụng đất, chủ sở hữu công trình xây dựng bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.
Người đề nghị cấp giấy phép xây dựng nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có công trình).
Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thực hiện tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra hồ sơ, thẩm định trên thực địa. Yêu cầu người xin cấp giấy phép xây dựng bổ sung, sửa chữa hồ sơ trong trường hợp có sai sót hoặc nếu cần hỏi ý kiến của các cơ quan có thẩm quyền liên quan thì thực hiện hỏi ý kiến bằng văn bản cho các cơ quan này.
- Trong trường hợp hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ và đáp ứng đầy đủ điều kiện được cấp giấy phép xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền thực hiện trả kết quả là giấy phép cây dựng cho người đề nghị cấp giấy phép xây dựng.
Như vậy, để được xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất phải thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất ở trước khi tiến hành xây dựng. Nếu phải xin cấp giấy phép xây dựng thì người sử dụng đất/chủ sở hữu công trình phải thực hiện xin cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Trên đây là giải đáp thắc mắc về xây nhà trên đất vườn bị phạt bao nhiêu? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006199 để được hỗ trợ.
>> Đơn khiếu nại về việc nhà hàng xóm xây dựng làm ảnh hưởng nhà liền kề thế nào?
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
