Cơ quan nào được cấp sổ đỏ không có giấy tờ? Đất không có giấy tờ thì phải đóng những loại tiền nào khi cấp sổ đỏ?... Cùng HieuLuat giải đáp vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Gia đình tôi đang sử dụng 1 thửa đất để canh tác trồng hoa màu từ năm 1991 đến nay, không có giấy tờ và không bị tranh chấp. Tôi muốn hỏi, gia đình tôi có được cấp Sổ đỏ đối với thửa đất này không?
Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.
Thế nào là đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất?
Đất không có giấy tờ là đất không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, bao gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP:
+ Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980;
+ Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
+ Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
+ Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ nêu trên;
+ Giấy tờ về việc chứng nhận đã đăng ký quyền sử dụng đất của Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh cấp cho người sử dụng đất;
+ Giấy tờ về việc kê khai đăng ký nhà cửa được Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp huyện hoặc cấp tỉnh xác nhận mà trong đó có ghi diện tích đất có nhà ở;
+ Giấy tờ của đơn vị quốc phòng giao đất cho cán bộ, chiến sỹ làm nhà ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo Chỉ thị số 282/CT-QP ngày 11 tháng 7 năm 1991 của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng mà việc giao đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất làm nhà ở của cán bộ, chiến sỹ trong quy hoạch đất quốc phòng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt…
Như vậy, đất không có giấy tờ về đất đai để cấp Sổ đỏ được hiểu là đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng không có một trong các loại giấy tờ nêu trên.
Đất không giấy tờ có được cấp Sổ đỏ không? (Ảnh minh họa)
Trường hợp nào đất không có giấy tờ được cấp Sổ đỏ?
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ nêu trên, trong một số trường hợp vẫn được cấp Sổ đỏ.
Căn cứ Điều 101 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất vẫn được cấp Sổ đỏ khi đáp ứng điều kiện sau đây:
- Trường hợp 1: Đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013:
+ Đang sử dụng đất trước ngày 01/7/2014.
+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
+ Nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
Ở trường hợp này, người sử dụng đất không phải đóng tiền sử dụng đất.
- Trường hợp 2: Đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 102 Luật Đất đai 2013 và Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:
+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004.
+ Không vi phạm pháp luật về đất đai.
+ Nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch (gọi tắt là quy hoạch).
Về việc xác định đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn được quy định cụ thể tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Ở trường hợp này, người sử dụng đất có thể phải nộp tiền sử dụng đất.
Bên cạnh đó, tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định là việc:
- Sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận;
- Hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận.
Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trường hợp gia đình bạn sử dụng đất chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà sử dụng lâu dài, ổn định, đồng thời đáp ứng điều kiện thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì được cấp Sổ đỏ.
Như vậy, bạn có thể đối chiếu với các quy định trình bày ở trên để xác định xem thửa đất của mình có đủ điều kiện để cấp Sổ đỏ hay không.
Thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không giấy tờ thế nào? (Ảnh minh họa)
Hồ sơ, thủ tục cấp Sổ đỏ cho đất không có giấy tờ thế nào?
- Chuẩn bị hồ sơ:
Theo khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:
+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
+ Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).
Ngoài ra, trong từng trường hợp cụ thể phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch.
Người nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận được lựa chọn nộp bản sao hoặc bản chính giấy tờ, cụ thể:
+ Nộp bản sao giấy tờ đã có công chứng hoặc chứng thực.
+ Nộp bản sao giấy tờ và xuất trình bản chính để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra đối chiếu và xác nhận vào bản sao.
+ Nộp bản chính giấy tờ.
- Trình tự, thủ tục thực hiện:
Bước 1: Nộp hồ sơ
Khoản 2 và khoản 3 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định nơi nộp hồ sơ như sau:
Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.
Cách 2: Không nộp tại UBND cấp xã
+ Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Đối với địa phương đã tổ chức bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung.
Bước 3: Giải quyết yêu cầu
Ở bước này, người có nhu cầu xin cấp Sổ đỏ cần lưu ý nghĩa vụ thanh toán tài chính.
Bước 4: Trả kết quả
Cơ quan đăng ký đất đai trao giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có yêu cầu hoặc gửi UBND cấp xã để trao trong trường hợp nộp hồ sơ tại xã.
- Thời gian thực hiện
Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu:
+ Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ;
+ Không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.
Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.
Từ ông bà nội của tôi rồi sang bố mẹ tôi, nay là sang cho tôi. Gia đình tôi có cần phải làm thủ tục nhận thừa kế để được cấp sổ đỏ không Luật sư? Khi mà ông bà và mẹ tôi đã mất cách đây hơn 10 năm.
Khi thực hiện cấp sổ đỏ cho loại đất không có giấy tờ thì cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho gia đình tôi, thưa Luật sư?
Gia đình tôi phải làm cụ thể những công việc gì?
Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ hết bao nhiêu tiền?
Chi phí mà người sử dụng đất phải kê khai, đóng nộp khi cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận.
Trong đó, các khoản tiền này được pháp luật quy định cụ thể như sau:
Một là, tiền sử dụng đất
Căn cứ Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính dựa trên các thông số:
Diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất: Trong hạn mức là bao nhiêu m2, ngoài hạn mức là bao nhiêu m2;
Giá đất tính tiền sử dụng đất: Giá đất theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định đối với diện tích đất trong hạn mức. Giá đất tính theo phương pháp như hệ số điều chỉnh, thu thập,... với diện tích đất ngoài hạn mức;
Mục đích sử dụng đất của người được cấp sổ đỏ;
Do chúng tôi chưa có thông tin cụ thể về diện tích, hạn mức, vị trí… thửa đất không có giấy tờ của bạn nên chưa thể có kết luận cuối cùng về số tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải đóng.
Theo thông tin chúng tôi nhận được, gia đình bạn sử dụng đất trước 15/10/1993, tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP với số tiền phải nộp cụ thể như sau:
Trong quá trình sử dụng đất có vi phạm pháp luật về đất đai | Trong quá trình sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai |
|
|
Ngoài ra, cũng cần cung cấp thêm thông tin, nếu việc sử dụng đất là từ 15/10/1993 đến trước 1/7/2004 thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ có nhiều khác biệt.
Như vậy, tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải đóng đối với trường hợp đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định từ trước 15/10/1993 như chúng tôi nêu trên.
Hai là, lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà người sử dụng đất phải kê khai, đóng nộp khi được cấp sổ đỏ.
Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, lệ phí trước bạ mà người sử dụng đất phải đóng nộp là 0,5% giá trị nhà đất.
Ba là, phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ là loại phí được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm có quyết định cấp sổ đỏ (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
Do vậy, phí thẩm định hồ sơ tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là khác nhau. Thông qua Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất, bạn sẽ có câu trả lời cho khoản phí này.
Ví dụ: Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội là 0,15% giá trị nhà đất được cấp sổ đỏ.
Bốn là, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Cũng giống phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận cũng là khoản phí được quy định bởi Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.
Vậy nên, bạn cũng có thể tìm hiểu mức phí này thông qua Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tại thời điểm được cấp sổ đỏ.
Thông thường, mức lệ phí này là không cao đối với cá nhân, hộ gia đình (dao động trong khoảng 100.000 đồng), còn đối với tổ chức dao động khoảng 500.000 đồng.
Năm là, các chi phí khác
Nếu trong trường hợp cấp sổ đỏ mà gia đình bạn chưa đóng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì bạn còn phải nộp thêm khoản tiền này.
Ngoài ra, nếu gia đình bạn nhờ dịch vụ cấp sổ đỏ của các tổ chức hành nghề luật (văn phòng luật, công ty luật…) thì còn phải chịu phí dịch vụ pháp lý. Mức phí này do thỏa thuận của các bên.
Kết luận: Chi phí cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ cũng bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp sổ đỏ và các khoản phí hợp pháp khác.
Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ?
Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ được thực hiện theo quy định tại Điều 59, Điều 105 Luật Đất đai 2013.
Theo đó, thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ phụ thuộc vào người sử dụng đất là cá nhân, tổ chức, hộ gia đình,... và việc ủy quyền, phân cấp.
Cụ thể như sau:
Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư trong nước: Ủy ban nhân dân cấp huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ;
Người sử dụng đất là tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền là hai cơ quan được cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất;
Đối chiếu với trường hợp của bạn, cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ mà gia đình bạn đang sử dụng là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Kết luận: Cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền.
Trường hợp cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ mà người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình thì thẩm quyền cấp sổ đỏ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Được ủy quyền cấp sổ đỏ không có giấy tờ không?
Ủy quyền cấp sổ đỏ được hiểu là người có quyền sử dụng đất ủy quyền cho người khác được thay mặt, đại diện cho mình thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ. Các công việc có thể bao gồm:
Kê khai, ký, nộp, sửa chữa, bổ sung hồ sơ,.. cấp sổ đỏ;
Kê khai, ký tên, đóng nộp các khoản phí, thuế, lệ phí..;
Thay mặt làm việc với cá nhân, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, có liên quan đến việc cấp sổ đỏ: Ví dụ như khiếu nại, khiếu kiện, giải trình…;
Các công việc khác có liên quan đến thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ;
Căn cứ quy định tại Điều 134, Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015, bạn có quyền ủy quyền cho anh trai họ thực hiện các công việc để cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ của mình.
Việc ủy quyền được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP;
Theo đó, gia đình bạn cùng với người anh họ có thể ký công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng, phòng công chứng) hoặc tại Ủy ban nhân dân cấp xã;
Tại đây, các bên thỏa thuận, dự đoán những công việc phải làm khi thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho thửa đất không có giấy tờ của mình và đề nghị công chứng viên công nhận thỏa thuận đó;
Nội dung của văn bản ủy quyền có thể bao gồm các điều khoản như chúng tôi đã nêu trên;
Sau khi đã được công chứng, văn bản ủy quyền được sử dụng để thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho gia đình bạn;
Lưu ý: Những người ủy quyền (bên ủy quyền) trong văn bản ủy quyền có công chứng là những người phải chịu trách nhiệm cuối cùng cho mọi hành vi của người được ủy quyền trong phạm vi nội dung đã ủy quyền.
Pháp luật cũng quy định việc ủy quyền này có thể có thù lao hoặc không có thù lao tùy thuộc thỏa thuận các bên.
Kết luận: Gia đình bạn có thể ủy quyền cho anh trai họ thay mặt mình thực hiện thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ. Văn bản ủy quyền này nên được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.
Cấp sổ đỏ không có giấy tờ là đất nhận thừa kế được không?
Theo thông tin bạn cung cấp, căn cứ quy định pháp luật hiện hành, để được cấp sổ đỏ lần đầu cho thửa đất không có giấy tờ của bạn phải có hồ sơ, tài liệu nhận thừa kế.Nói cách khác, các bước cấp sổ đỏ lần đầu đối với trường hợp của bạn như sau:
Bước 1: Ký văn bản thỏa thuận cử người đại diện thực hiện cấp sổ đỏ lần đầuMột số vấn đề pháp lý về văn bản thỏa thuận cử người đại diện thực hiện cấp sổ đỏ lần đầu như sau:
Văn bản thỏa thuận cử người đại diện người được cấp sổ đỏ lần đầu được ký có công chứng. Người được cử phải là một trong những người được hưởng di sản thừa kế.
Thường thì những người được nhận thừa kế tiến hành họp mặt gia đình, thỏa thuận sơ bộ những nội dung, vấn đề, công việc mà người đại diện làm sổ đỏ phải thực hiện.
Dựa trên văn bản họp mặt gia đình, công chứng viên/người có thẩm quyền ký công chứng sẽ soạn thảo hoặc công chứng vào văn bản thỏa thuận cử người đại diện cấp sổ đỏ của những người nhận thừa kế.
Văn bản thỏa thuận cử người đại diện cấp sổ đỏ là văn bản được nộp kèm với hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu và là căn cứ để xác nhận người được đứng tên trên giấy chứng nhận;
Sau khi được cấp sổ đỏ, trên giấy chứng nhận sẽ ghi tên của người đại diện cấp sổ đỏ lần đầu cùng với những người đồng thừa kế khác.
Những người được hưởng thừa kế thực hiện đăng ký biến động, sang tên như bình thường.
Như vậy, để được cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ trong trường hợp của bạn thì cần phải có thủ tục thỏa thuận cử người đại diện cấp sổ đỏ. Đây là văn bản phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.Trên đây là giải đáp về cấp sổ đỏ không có giấy tờ, trong trường hợp còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
Chủ đề:
