Được phép chuyển mục đích đất trong quy hoạch không?

Chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch phải đáp ứng điều kiện gì? Thủ tục thực hiện như thế nào? HieuLuat giải đáp những vướng mắc này trong bài viết sau đây.

Câu hỏi: Chào HieuLuat, tôi có mảnh đất nằm trong quy hoạch của của quận để làm đường nhưng 10 năm nay quy hoạch đó vẫn không thực hiện.

Giờ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì có được phép không? - M.D (TP.HCM)

Cụ thể, tôi muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm thuộc quy hoạch này thành đất ở và đất kinh doanh thương mại.

Nếu được thực hiện thì tôi phải tiến hành theo thủ tục như thế nào?

Xin được hỗ trợ chi tiết, chân thành cảm ơn.

Chào bạn, chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch đã được phê duyệt không phải là yêu cầu hiếm gặp hiện nay, đặc biệt là tại các khu vực có quy hoạch nhưng chủ đầu tư không thực hiện dự án.

Để giải đáp cho câu hỏi của bạn, cần hiểu rõ hơn về vấn đề thế nào là đất quy hoạch, điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch như thế nào và cuối cùng là thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đã có quy hoạch.

Thế nào là đất quy hoạch?

Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013, quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Qua đây, có thể hiểu quy hoạch sử dụng đất là việc lập kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo đó, đất quy hoạch chính là vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đó.

Như vậy, đất thuộc quy hoạch là đất đã được cơ quan có thẩm quyền phân loại, sắp xếp về mục đích, công năng sử dụng trong thời hạn nhất định.

Điều kiện, thủ tục được chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch đã được phê duyệt nhưng không được thực hiện sang mục đích khác trong trường hợp của bạn được chúng tôi giải đáp như dưới đây.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch

Được chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch không?

Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch như mô tả của bạn vẫn có thể được thực hiện nếu thỏa mãn các điều kiện luật định như:

• Quy hoạch cũ đã được hủy bỏ, điều chỉnh và thay thế bằng quy hoạch mới hoặc đã có sự điều chỉnh, hủy bỏ, thay thế kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;

• Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng của gia đình bạn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;

• Không thuộc trường hợp đã có thông báo/quyết định thu hồi đất;

Cụ thể quy định của pháp luật về vấn đề này như sau:

Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013

Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm.

Nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, Điều 49 Luật Đất đai 2013 được sửa đổi bởi Luật sửa đổi bổ sung một số điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch như sau:

Đối với diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:

• Cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích sử dụng đất;

• Công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất;

Dựa vào các căn cứ trên, đối với trường hợp của bạn cần xác định rõ xem đất đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa.

Trường hợp đã có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện (hoặc nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm nhưng đã quá ba năm mà chưa thực hiện) thì gia đình bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải hủy bỏ và thông báo hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích với phần diện tích đất trong kế hoạch đã công bố.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch

Bên cạnh đó, khi chuyển mục đích sử dụng đất, cần lưu ý về căn cứ và điều kiện đáp ứng theo quy định pháp luật.

Cụ thể, Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền:

• Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

• Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

• Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

• Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

• Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

• Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

• Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

Trường hợp của bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền dựa trên các căn cứ:

• Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

• Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển

Tóm lại, trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hoặc đã có mà quá ba năm mà chưa thực hiện thì gia đình bạn được được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng cần lưu ý về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với từng trường hợp nêu trên.

Nói cách khác, yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch vẫn có thể thực hiện được nếu như nhu cầu chuyển mục đích đã phù hợp với kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Cơ quan có quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch, có đúng không?

Như chúng tôi đã trình bày ở trên, một trong những điều kiện quan trọng để được chuyển mục đích sử dụng đất là nhu cầu xin chuyển mục đích phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện.

Mà kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất được phê duyệt dựa trên quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê chuẩn.

Điều này cũng đồng nghĩa rằng, nếu như không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất không thể được chấp thuận cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Cụ thể hơn, ví dụ rằng, đất của bạn đang có quy hoạch sử dụng đất trong thời hạn 10 năm nhưng chưa được thực hiện mà cơ quan có thẩm quyền tiếp tục gia hạn thời hạn của quy hoạch này thì yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn sẽ không được chấp thuận nếu không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được gia hạn.

Trường hợp được chuyển sang đất ở

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch thế nào?

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch là đất nông nghiệp (trừ trường hợp chuyển mục đích để thực hiện dự án đầu tư) được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP gồm các bước sau đây:

Bước 1: Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Người xin chuyển mục đích chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng cây hàng năm thành đất ở, đất thương mại, dịch vụ như sau:

• Sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận đã được cấp cho người sử dụng đất (bản chính);

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu 01);

• Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 2: Xét duyệt yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất

• Cơ quan Tài nguyên và Môi trường tiến hành thẩm tra hồ sơ của người yêu cầu, xác minh nhu cầu xin chuyển mục đích, thẩm tra trên thực địa (nếu thấy cần thiết);

• Trình cơ quan có thẩm quyền quyết định việc chuyển mục đích sử dụng;

• Chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính toán tiền thuế;

Bước 3: Người xin chuyển mục đích sử dụng đất đóng nộp các khoản thuế phí và nhận kết quả

• Theo thông báo của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc đóng nộp các khoản chi phí, người yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất hoàn thành các khoản phải đóng nộp của mình;

• Người xin chuyển mục đích nhận sổ đỏ đã được xác nhận chuyển mục đích sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Như vậy, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch cũng giống như đối với các trường hợp thông thường khác.

Cụ thể các bước được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.

Trên đây là giải đáp về chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.