Hiện nay, pháp luật quy định khi chuyển nhượng đất các bên phải lập hợp đồng và công chứng, chứng thực. Vậy, trường hợp đất mua bán bằng giấy viết tay có giá trị không? Cùng giải đáp vấn đề này qua bài viết dưới đây.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thế nào?
Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) khi có đủ các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận, trừ 02 trường hợp sau:
Theo điểm a khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 có 02 trường hợp không có Sổ đỏ vẫn có quyền bán đất, cụ thể:
+ Người nhận thừa kế mà tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán đất được thừa kế cho người khác.
+ Theo khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013 được bán đất khi:
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Hiện nay, hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị không? (Ảnh minh họa)
Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị không?
Tùy vào thời điểm mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực hay không, cụ thể:- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/7/2014:
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.
Theo quy định này, từ ngày 01/7/2014 đến nay, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên phải lập hợp đồng và được công chứng hoặc chứng thực, nếu không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vô hiệu (hợp đồng mua bán không có hiệu lực).
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định:
“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
[…]
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, trường hợp các bên chỉ có giấy tờ mua bán viết tay mà chưa công chứng, chứng thực nhưng một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, mặc dù theo quy định của pháp luật sau ngày 01/7/2014 hợp đồng mua bán đất phải được công chứng, hoặc chứng thực nhưng trên thực tế nếu các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì có quyền yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng.
- Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014
Theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP, các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;
+ Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo quy định trên, có 02 trường hợp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất không cần công chứng hoặc chứng thực hay nói cách khác mua bán đất bằng giấy tờ viết tay vẫn có hiệu lực.
Tóm lại, đối với trường hợp của bạn do không nêu cụ thể việc mua bán đất vào thời gian nào nên xác định giao dịch mua bán đất bằng giấy tờ viết tay vẫn được công nhận hiệu lực trong các trường hợp dưới đây:
- Mua bán đất sau ngày 01/7/2014 nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch.
- Sử dụng đất từ giao dịch mua bán đất trước ngày 01/01/2008;
- Sử dụng đất từ giao dịch mua bán đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Trên đây là giải đáp về Hợp đồng mua bán đất viết tay có giá trị không? Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
Chủ đề:
