Sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ thế nào?

Sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ không phải trường hợp hiếm gặp, tuy nhiên nếu không nắm rõ quy định pháp luật về việc mua bán đất qua nhiều đời chủ sẽ không được sang tên và chịu nhiều rủi ro pháp lý. Vậy, sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ thế nào?

Câu hỏi: Tôi đang giao dịch mua 1 mảnh đất của ông Hùng và bà Hiền nhưng trên Giấy chứng nhận (Sổ đỏ) của mảnh đất này thì vẫn đang đứng tên anh Nghĩa và chị Dung là chủ cũ của. Tuy nhiên, theo tôi được biết thì năm 2015 khi anh Nghĩa bán đất cho anh Hùng thì chỉ thông qua giấy chuyển nhượng viết tay mà không được công chứng, chứng thực và chưa sang tên Sổ đỏ. Vậy cho tôi hỏi bây giờ tôi mua lại mảnh đất này của ông Hùng và bà Hiền thì có hợp pháp không? Và tôi phải làm thế nào để có thể hợp pháp sang tên Sổ đỏ tránh rủi ro sau này? Tôi cảm ơn! - Hà Nguyễn (Thái Nguyên).

Mua bán đất là cách gọi phổ biến của người dân, theo quy định của pháp luật thì mua bán đất có tên gọi pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tùy thuộc vào thời điểm mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua nhiều người nhưng chưa sang tên hoặc đất chưa được cấp Giấy chứng nhận sẽ có cách giải quyết khác nhau.

Chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2014 có hiệu lực khi nào?

Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Như vậy, theo căn cứ trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính, tức là việc sang tên Sổ đỏ chỉ hoàn tất và có giá trị pháp lý khi đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu các bên lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng đó chưa có hiệu lực. Do vậy, người nhận chuyển nhượng không được thực hiện quyền chuyển nhượng lại cho người khác.

Trong trường hợp của bạn, việc mua bán đất được thực hiện sau ngày 01/7/2014 và theo như trình bày ở trên, giấy tờ chuyển nhượng giữa ông Nghĩa và ông Hùng chưa được đăng ký vào sổ địa chính nên giao dịch mua bán giữa hai người này không có giá trị pháp lý. Vì thế, ông Hùng không thể chuyển nhượng lại mảnh đất này cho bạn.

Sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ thế nào? (Ảnh minh họa)

Chuyển nhượng đất qua nhiều đời chủ giải quyết thế nào?

Như đã trình bày ở trên, đất được chuyển nhượng qua nhiều người nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì việc chuyển nhượng không có hiệu lực, không được pháp luật công nhận. Khi đó, rủi ro có thể xảy ra dù bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán xong nhưng đất vẫn thuộc về bên chuyển nhượng.

Để hợp pháp hóa mua lại mảnh đất này từ ông Hùng, bạn cần liên hệ với người có đất tức ông Hùng để thỏa thuận và ký hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng, chứng thực. Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng xong bạn tiến hành thủ tục sang tên (đăng ký biến động)

Hoặc, ông Hùng và ông Nghĩa tiến hành thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, sau đó ông Hùng tiếp tục chuyển nhượng mảnh đát đó sang cho bạn.

Trường hợp ông Hùng không đồng ý bạn có thể yêu cầu trả lại khoản tiền đã thanh toán do ông Hùng không có quyền chuyển nhượng lại mảnh đất này cho bạn. Trường hợp xảy ra tranh chấp thì có thể khởi kiện tại Tòa và yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch này vô hiệu.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ qua nhiều đời chủ thế nào? (Ảnh minh họa)

Thủ tục sang tên khi chuyển nhượng đất thực hiện thế nào?

Bước 1: Khi đã đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, các bên tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng và thực hiện công chứng, chứng thực.

Bước 2: Tiến hành kê khai nghĩa vụ tài chính gồm: Thuế thu nhập cá  nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ.

Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ (đăng ký biến động), cụ thể:

+ Chuẩn bị hồ sơ, gồm:

Đơn đăng ký biến động theo mẫu;

Hợp đồng chuyển nhượng;

Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

Các giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được miễn thuế; lệ phí (nếu có).

+ Nộp hồ sơ tại:

Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Hộ gia đình, cá nhân nộp tại UBND cấp xã nơi có đất (xã, phường, thị trấn) nếu có nhu cầu.

+ Thời gian giải quyết

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ;…

Trên đây là giải đáp về Sang tên Sổ đỏ khi mua đất qua nhiều đời chủ thế nào? Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.