Trong giao dịch mua bán đất bên nào chịu thuế?
Khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì các bên trong giao dịch sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Đặc biệt, trong mua bán nhà đất, bên bán là bên có được thu nhập từ việc bán nhà đất nên sẽ phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định. Bởi vì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là một trong các khoản thu nhập chịu thuế được quy định tại Điều 2 Thông tư số 111/2013/TT-BTC.
Theo quy định tại Điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhập cá nhân từ thu nhập có được do chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá chuyển nhượng và thuế suất thuế TNCN. Trong đó:
Giá chuyển nhượng thông thường là giá mà các bên thoả thuận với nhau được ghi trong Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất.
Tuy nhiên, nếu trong Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không ghi rõ giá chuyển nhượng nhà đất hoặc được thoả thuận với mức giá thấp hơn Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh nơi có đất ban hành thì Giá chuyển nhượng để làm căn cứ tính thuế TNCN được xác định theo giá đất do UBND cấp tỉnh quy định;Thuế suất thuế TNCN trong hoạt động chuyển nhượn bất động sản được áp dụng là 2% giá chuyển nhượng.
Theo đó mà thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được khái quát thành công thức sau:
Thuế TNCN từ chuyển nhượng nhà đất = 2% x Giá chuyển nhượng
Ngoài thuế TNCN phải nộp thì hoạt động chuyển nhượng bất động sản cũng làm phát sinh nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi người mua thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu với bất động sản đã mua.
Lệ phí trước bạ thông thường được xác định bằng 0,5% giá chuyển nhượng bất động sản. Bên cạnh đó, khi các bên làm thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho chủ sở hữu mới thì phải nộp thêm phí thẩm định hồ sơ với mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ở địa phương nơi có đất ban hành, phí công chứng hợp đồng, phí làm sổ....
Ai chịu thuế trong mua bán nhà đất?
Như vậy, đối với khoản tiền thuế TNCN phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng nhà đất thì bên bán sẽ phải chịu thuế. Còn đối với khoản lệ phí trước bạ thì bên mua phải chịu khoản lệ phí này.
Tuy nhiên, pháp luật không ràng buộc và cũng không cấm về việc các bên có thể thoả thuận về bên chịu các khoản thuế, phí và lệ phí nêu trên.
Theo đó, khi xác lập Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản, các bên có thể thoả thuận về bên có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ nộp các khoản tiền nêu trên.
Mua nhà 1 tỷ đồng thuế bao nhiêu?
Mua nhà 1 tỷ đồng thuế bao nhiêu?
Nếu bạn mua nhà với giá chuyển nhượng là 01 tỷ đồng thì các khoản tiền được tính đến bao gồm:
Thuế thu nhập cá nhân = 2% x 1.000.000.000 = 20.000.000 triệu đồng.
Theo đó, thuế thu nhập cá nhân khi mua nhà với giá chuyển nhượng là 01 tỷ đồng sẽ được tính là khoảng 20 triệu đồng.
Mức thuế TNCN là 20 triệu đồng không phải là mức chính xác mà còn phụ thuộc vào các yếu tố khác như giá bán 01 tỷ đồng này có thấp hơn Bảng giá đất mà UBND cấp tỉnh ở địa phương nơi có đất ban hành hay không.
Mức thuế TNCN từ việc mua bán nhà 01 tỷ đồng còn phụ thuộc vào cách xác định giá chuyển nhượng theo quy định tại Thông tư số 92/2015/TT-BTC đối với trường hợp cụ thể trên thực tế.
Lệ phí trước bạ = 0,5% x Diện tích chuyển nhượng x Giá 1m2 theo bảng giá đất
Phí công chứng Hợp đồng chuyển nhượng = 1.000.000 + 0,06% của phần giá trị giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
(Theo quy định tại Thông tư số 257/2016/TT-BTC đối với giao dịch có trị giá từ 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng).
Phí thẩm định hồ sơ và phí cấp Giấy chứng nhận: Theo mức thu do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà đất được chuyển nhượng quy định.
Không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế trong mua bán nhà đất, xử lý thế nào?
Đóng thuế TNCN là nghĩa vụ bắt buộc khi có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, hành vi không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế trong mua bán nhà đất là hành vi vi phạm pháp luật, hay còn được biết đến là hành vi trốn thuế.
Tuỳ vào mức độ vi phạm và hậu quả xảy ra trên thực tế thì người vi phạm nghĩa vụ sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định. Cụ thể:
Xử phạt vi phạm hành chính bằng hình thức phạt tiền theo quy định tại Điều 17 Nghị định số 125/2020/NĐ-CP:
Bằng số tiền trốn thuế đối với người có nghĩa vụ nộp thuế nhưng không nộp hồ sơ khai thuế trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn khai thuế;
Bằng 1,5 lần số tiền trốn thuế đối với trường hợp không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ;
Bằng 2 lần số tiền trốn thuế đối với trường hợp có 02 tình tiết tăng nặng;
Bằng 03 lần số tiền trốn thuế đối với trường hợp có 03 tình tiết tăng nặng trở lên.
Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính bằng mức tiền nêu trên thì người vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là nộp đủ số tiền trốn thuế vào NSNN theo quy định.
Truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội Trốn thuế theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự năm 2015, được sửa đổi, bổ sung năm 2017:
Khung 1: Phạt tiền từ 100 triệu đồng đến 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm;
Khung 2: Phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 năm đến 03 năm;
Khung 3: Phạt tiền từ 1,5 tỷ đồng đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 năm đến 07 năm.
Bên cạnh các khung hình phạt nêu trên thì người phạm tội trốn thuế còn bị áp dụng hình phạt bổ sung là phạt tiền từ 20 triệu đồng đến 100 triệu đồng…
Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc truy cứu TNHS đối với hành vi trốn thuế thì người vi phạm còn được xác định là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng và phải chịu trách nhiệm bồi thường trong dân sự theo thoả thuận của các bên trong Hợp đồng mua bán nhà đất khi việc không nộp thuế gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của bên còn lại.
Trên đây những giải đáp cho câu hỏi “Trong giao dịch mua bán nhà đất ai chịu thuế?”. Nếu có thắc mắc về quy định trên, vui lòng liên hệ ngay tổng đài: 1900.6199 để được hỗ trợ tư vấn kịp thời và nhanh chóng.
Tác giả: Minh Hương 
Chủ đề:
