Đặt cọc mua bán đất mặc dù không phải là thủ tục bắt buộc nhưng lại được thực hiện phổ biến nhằm mục đích “làm tin” để bên kia không bán cho người khác. Vậy, hợp đồng đặt cọc mua đất hiện nay như thế nào? Gồm những điều, khoản gì?
1. Sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nào? Có cần công chứng không?
Hợp đồng đặt cọc mua đất thực chất là hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hiện nay, sử dụng mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất nào?
Bạn có thể tham khảo Mẫu hợp đồng đặt cọc mua đất dưới đây:
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
(V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất)
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ..........................................................................................................................
Sinh năm: .................................................................................................................
CMND/CCCD số: ..................... do .................................... cấp ngày .....................
Hộ khẩu thường trú tại: ............................................................................................
Bà: ............................................................................................................................
Sinh năm:..................................................................................................................
CMND/CCCD số: ...................... do ................................. cấp ngày ......................
Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:..........................................................................................................................
Sinh năm: .................................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do ............................ cấp ngày ..............................
Hộ khẩu thường trú tại: ...........................................................................................
Bà: ...........................................................................................................................
Sinh năm: ................................................................................................................
CMND/CCCD số: ................... do .............................. cấp ngày ...........................
Hộ khẩu thường trú tại: ..........................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ: ………………………………đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do ……………………………..cấp ngày ……………… mang tên………………
Thông tin cụ thể như sau:
- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông)
- Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:............................................................
- Địa chỉ thửa đất: ................................................................................................
- Mục đích sử dụng:..................................m2
- Thời hạn sử dụng: ...............................................................................................
- Nguồn gốc sử dụng: ...........................................................................................
Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng
2.1. Thời hạn đặt cọc
Thời hạn đặt cọc là: …………….., kể từ ngày …………………………… hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
2.2. Giá chuyển nhượng
Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng chữ: ....................................................đồng chẵn).
Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý).
Điều 3: Mức phạt cọc
Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể :
- Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc.
- Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng.
Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 5: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau:
5.1. Bên A cam đoan
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
5.2. Bên B cam đoan
- Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 6: Điều khoản chung
- Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
- Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành văn bản, có xác nhận của người làm chứng và chữ ký của hai bên.
- Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
Hợp đồng đặt cọc mua đất hiện nay thế nào? (Ảnh minh họa)
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua đất?
Tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 giải thích về đặt cọc như sau:
Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo đó, hợp đồng đặt cọc thường được xác lập trước khi các bên tiến hành ký kết hợp đồng mua bán đất. Đồng thời, tại Bộ luật Dân sự và các văn bản pháp luật khác cũng không có quy định bắt buộc hợp đồng đăt cọc phải công chứng, chứng thực.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì các hợp đồng sau đây bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm:
- Hợp đồng mua bán đất, hợp đồng mua bán nhà đất giữa các cá nhân, hộ gia đình.
- Hợp đồng tặng cho đất, tặng cho nhà đất.
- Hợp đồng thế chấp đất, thế chấp nhà đất.
- Hợp đồng góp vốn bằng đất, góp vốn bằng nhà đất.
Do đó, trường hợp của bạn không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc mua đất. Tuy nhiên, do đây là giao dịch có gía trị lớn nên bạn có thể cân nhắc việc công chứng hợp đồng đặt cọc để phòng tránh các rủi ro, tranh chấp về sau.
Ký hợp đồng đặt cọc mua đất cần lưu ý gì để phòng tránh rủi ro?
Một trong những vấn đề mà người đặt cọc lo lắng khi ký hợp đồng đặt cọc mua đất đó là bên nhận cọc sẽ hủy bỏ hợp đồng, khi đó có được phạt cọc hay không? Nếu có thì mức phạt cọc là bao nhiêu?
Vấn đề này đã được nhắc đến tại khoản 1 Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
1. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.
Đồng thời, tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định:
Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó, trường hợp bên nhận đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng mua bán đất thì sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đã đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (không thực hiện phạt cọc, phạt cọc với mức thấp hơn số tiền đặt cọc,...)
Điều này có nghĩa, khi bên bán đất (bên nhận cọc) không thực hiện hợp đồng như đã giao kết trước đó, trường hợp không có thỏa thuận nào khác thì mức phạt cọc như sau:
Bên nhận cọc sẽ phải trả lại cho bạn tài sản đặt cọc cộng thêm với số tiền phạt cọc là một khoản tiền tương đương với tản sản đó.
Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, chỉ khi trong hợp đồng hoặc giấy biên nhận tiền có nêu rõ là “tài sản đặt cọc” thì mới được yêu cầu phạt cọc. Nếu chỉ có hợp đồng và giấy biên nhận tiền (không nêu rõ là đặt cọc) thì sẽ được coi là khoản tiền trả trước. khi đó bên nhận cọc không phải chịu phạt cọc.
Trên đây là giải đáp về hợp đồng đặt cọc mua đất. Nếu còn vướng mắc, bạn có thể gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
