Thị trường bất động sản là một thị trường giàu tiềm năng và nhiều người muốn đầu tư. Để tránh tình trạng rủi ro khi mua bán bất động sản hiện nay, các bên tham gia giao dịch mua bán nhà thường lập hợp đồng đặt cọc mua nhà. Bài viết sau đây sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến loại hợp đồng này.
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là gì? Có bắt buộc phải công chứng không?
Căn cứ theo khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP và Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, ta có thể hiểu hợp đồng đặt cọc là sự thỏa thuận giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc về việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc tài sản đặt cọc bao gồm tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng.
Hiện tại, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và các văn bản pháp luật có liên quan khác đều không có quy định yêu cầu hợp đồng đặt cọc phải công chứng, chứng thực.
Do đó, hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị hiệu lực khi chưa được công chứng, chứng thực.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 1, khoản 2 Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, do hợp đồng đặt cọc không yêu cầu công chứng, chứng thực nên hiệu lực của hợp đồng đặt cọc được xác định như sau:
- Trường hợp các bên có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực theo thỏa thuận của các bên;
- Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc thì hợp đồng đặt cọc có hiệu lực kể từ thời điểm hợp đồng đặt cọc được giao kết.
Áp dụng đối với trường hợp của bạn. Do bạn và anh B ký kết hợp đồng đặt cọc nhưng không công chứng, chứng thực và các bên không có thỏa thuận về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng nên hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý kể từ thời điểm hai bên giao kết hợp đồng.
Hợp đồng đặt cọc hiện nay có hình thức như thế nào? (Ảnh minh họa)
Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà mới nhất hiện nay
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC
V/v: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………………. chúng tôi gồm:
Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A)
Ông: ........................................
Sinh năm: .................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bà: ..............................................................................................................
Sinh năm:.....................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B)
Ông:.............................................................................................................
Sinh năm: ....................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Bà: ..............................................................................................................
Sinh năm: ....................................................................................................
CMND/CCCD số: ........................ do .......................................... cấp ngày ..............
Hộ khẩu thường trú tại: .............................................................................................
Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo các thoả thuận sau đây:
Điều 1: Đối tượng hợp đồng
1. Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ………………… đồng chẵn) tiền Việt Nam hiện hành mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng ………. thửa đất số ….., tờ bản đồ số …… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ ……………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; Số vào sổ cấp GCN số ……………….. do …………………………. cấp ngày ……………… mang tên........
Thông tin cụ thể như sau:
1. Quyền sử dụng đất:
- Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2(Bằng chữ: ..................... mét vuông)
- Thửa đất: ........... - Tờ bản đồ: ......
- Địa chỉ thửa đất: ...........................................................................................
- Mục đích sử dụng: Đất ở: ........... m2
- Thời hạn sử dụng: ............
- Nguồn gốc sử dụng: .................................................................
2. Tài sản gắn liền với đất:
- Loại nhà: ..........................; - Diện tích sàn xây dựng: ..............m2
- Kết cấu nhà: .................... ; - Số tầng: ..................................
- Thời hạn sử dụng................. ; - Năm hoàn thành xây dựng : ………….
2. Bằng Hợp đồng này, Bên A đồng ý đặt cọc và Bên B đồng ý nhận tiền đặt cọc số tiền trên để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất ……………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và theo hiện trạng nhà thực tế nêu trên với các thỏa thuận dưới đây:
2.1. Giá chuyển nhượng: Giá chuyển nhượng toàn bộ nhà đất (theo hiện trạng sử dụng thực tế kèm theo toàn bộ trang thiết bị và nội thất hiện có trong nhà) nêu trên được hai bên thỏa thuận là: ………….. đồng (Bằng chữ : ……………. đồng)
Giá thỏa thuận này cố định trong mọi trường hợp, không tăng, không giảm khi giá thị trường biến động (nếu có).
2.2 Phương thức đặt cọc và thanh toán:
………………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………………...
* Thời hạn đặt cọc: ……. ngày kể từ ngày các bên lập và ký Hợp đồng này.
2.3. Việc bàn giao, nhận bàn giao nhà đất và đăng ký sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………
Hai bên thoả thuận: ………………………………………………………………….
Điều 2: Phạt hợp đồng
………………………………………………………………………………………….
…………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………………
Điều 3: Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng
Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật.
Điều 4: Cam đoan của các bên
Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau đây:
1. Bên A cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật.
- Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc.
- Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên.
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
2. Bên B cam đoan:
- Những thông tin về nhân thân, về nhà đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật;
- Nhà đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng.
- Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này bên B cam đoan nhà đất nêu trên không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch; chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai; không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.
- Bên B cam đoan sau ngày lập và ký Hợp đồng này, bên B không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào.
- Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc;
- Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này.
Điều 5: Điều khoản chung
1. Hợp đồng này có hiệu lực ngay sau khi hai bên ký kết.
2. Việc thanh toán tiền, bàn giao giấy tờ, thửa đất phải được lập thành Văn bản và có xác nhận của hai bên.
3. Các bên đã đọc nguyên văn bản Hợp đồng này, hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp của mình và hậu pháp lý của việc giao kết Hợp đồng này.
Hợp đồng này gồm …. ….. tờ, …. ……. trang và được lập thành ….…… bản có giá trị như nhau, mỗi bên giữ ……… bản để thực hiện.
Các bên ký dưới đây để làm chứng và cùng thực hiện.
BÊN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) | BÊN NHẬN ĐẶT CỌC (Ký, ghi rõ họ tên) |
Mức phạt cọc khi các bên không thực hiện đúng hợp đồng?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc xử lý tài sản đặt cọc được thực hiện như sau:
- Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì bên nhận đặt cọc trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc hoặc bên nhận đặt cọc trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
- Trường hợp bên đặt cọc không thực hiện hợp đồng, giao kết hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Trường hợp bên nhận đặt cọc không thực hiện hợp đồng, giao kết hợp đồng thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và kèm theo một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc. Nếu các bên có thỏa thuận khác thì thực hiện theo thỏa thuận.
Áp dụng đối với trường hợp của bạn. Do anh B là bên nhận đặt cọc không thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên anh B sẽ phải trả cho bạn 1 tỷ đồng.
Đặt cọc mua nhà và trả tiền mua nhà trước có giống nhau không?
Việc đặt cọc một khoản tiền để mua nhà và trả tiền mua nhà trước hoàn toàn khác nhau. Việc xác định khoản tiền mà bên mua nhà giao cho bên bán nhà là tiền đặt cọc hay tiền trả trước có ý nghĩa quan trọng trong việc xử lý vụ việc khi một bên không tiếp tục thực hiện hợp đồng.
Trả tiền mua nhà trước thực chất là việc bên mua trả trước một khoản tiền phải thanh toán theo hợp đồng. Do đó, khi một bên không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán và yêu cầu hủy hợp đồng thì sẽ xử lý theo quy định tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
- Bên mua và bên bán phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ các chi phí hợp lý trong việc thực hiện hợp đồng, bảo quản, phát triển tài sản;
- Trường hợp việc các bên hủy bỏ hợp đồng không dựa theo căn cứ quy định tại Điều 423, 424, 425 và 426 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được coi là bên vi phạm nghĩa vụ. Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.
Tuy nhiên, đối với trường hợp các bên có thỏa thuận về việc đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo thực hiện hợp đồng, nếu một trong các bên từ chối không thực hiện hợp đồng hoặc giao kết hợp đồng thì sẽ phải chịu phạt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Theo như bạn trình bày, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở không ghi nhận rõ khoản tiền 500 triệu này là tiền trả trước hay tiền đặt cọc. Do đó, theo quy định tại Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên còn lại một khoản tiền mà không ghi nhận rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì khoản tiền này được xác định là tiền trả trước.
Vì vậy, khoản tiền 500 triệu mà anh B giao cho bạn chỉ là tiền trả trước. Nếu anh B hủy bỏ hợp đồng và không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì bạn sẽ phải trả lại cho anh B số tiền 500 triệu sau khi trừ các chi phí hợp lý trong việc thực hiện hợp đồng, bảo quản và phát triển tài sản.
Ngoài ra, nếu anh B hủy bỏ hợp đồng không dựa trên căn cứ theo quy định pháp luật và gây thiệt hại cho bạn thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu anh B bồi thường thiệt hại.
Trên đây là giải đáp về Hợp đồng đặt cọc mua nhà. Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
>> Mẫu hợp đồng thuê nhà ở cập nhật mới nhất hiện nay thế nào?
Tác giả: Linh Trang 
