Hợp đồng thuê đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác nhận và ràng buộc quyền, trách nhiệm của các bên khi tiến hành thuê đất. Trường hợp xảy ra tranh chấp các bên hoặc bên thứ 3 giải quyết tranh chấp có thể căn cứ vào hợp đồng thuê đất.
Hợp đồng thuê đất là gì? Điều kiện cho thuê thế nào?
Hiểu một cách đơn giản thì hợp đồng cho thuê đất là loại hợp đồng trong đó ghi lại sự thỏa thuận của các bên về việc cho thuê quyền sử dụng đất (gồm chi phí, thời hạn, đối tượng, quyền và nghĩa vụ các bên,...).
Đây là hợp đồng về quyền sử dụng đất, điều này được ghi nhận tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:
Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản
Vậy, điều kiện cho thuê đất là gì?
Tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đấy được thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện:
- Đất đã có Sổ đỏ;
- Đất hiện đang không xảy ra tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án;
- Vẫn còn thời hạn sử dụng đất.
Hợp đồng thuê đất và những vấn đề pháp lý liên quan (Ảnh minh họa)
Mẫu hợp đồng thuê đất hiện nay có hình thức ra sao?
Mẫu bản hợp đồng cho thuê đất mới nhất hiện nay là mẫu số 04 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Người sử dụng đất thuê từ Nhà nước đều thực hiện ký kết hợp đồng thuê đất theo mẫu này. Nội dung cụ thể của hợp đồng thuê đất như sau:
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT ------- | CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc --------------- |
Số: .... | ..., ngày..... tháng .....năm .... |
HỢP ĐỒNG THUÊ ĐẤT
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
Căn cứ Quyết định số………….ngày…tháng …năm…của Ủy ban nhân dân……..về việc cho thuê đất…………….. (1)
Hôm nay, ngày ... tháng ... năm ... tại ……………………………., chúng tôi gồm:
I. Bên cho thuê đất:
……………………………………………………………………………..
……………………………………………………………………………..
II. Bên thuê đất là: ..................................................................................
(Đối với hộ gia đình thì ghi tên chủ hộ, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; đối với cá nhân thì ghi tên cá nhân, địa chỉ nơi đăng ký hộ khẩu thường trú, số chứng minh nhân dân, tài khoản (nếu có); đối với tổ chức thì ghi tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính, họ tên và chức vụ người đại diện, số tài khoản…..).
III. Hai Bên thỏa thuận ký hợp đồng thuê đất với các điều, khoản sau đây:
Điều 1. Bên cho thuê đất cho Bên thuê đất thuê khu đất như sau:
1. Diện tích đất .............. m 2 (ghi rõ bằng số và bằng chữ, đơn vị là mét vuông)
Tại ... (ghi tên xã/phường/thị trấn; huyện/quận/thị xã/thành phố thuộc tỉnh; tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất cho thuê).
2. Vị trí, ranh giới khu đất được xác định theo tờ trích lục bản đồ địa chính (hoặc tờ trích đo địa chính) số ..., tỷ lệ …….. do ... .......lập ngày … tháng … năm ... đã được ... thẩm định.
3. Thời hạn thuê đất ... (ghi rõ số năm hoặc số tháng thuê đất bằng số và bằng chữ phù hợp với thời hạn thuê đất), kể từ ngày ... tháng ... năm ... đến ngày ... tháng ... năm ...
4. Mục đích sử dụng đất thuê:...................................... .
Điều 2. Bên thuê đất có trách nhiệm trả tiền thuê đất theo quy định sau:
1. Giá đất tính tiền thuê đất là ... đồng/m 2 /năm, (ghi bằng số và bằng chữ).
2. Tiền thuê đất được tính từ ngày ... tháng ... năm...............................
3. Phương thức nộp tiền thuê đất: ...........................
4. Nơi nộp tiền thuê đất: .......................................
5. Việc cho thuê đất không làm mất quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai và mọi tài nguyên nằm trong lòng đất.
Điều 3. Việc sử dụng đất trên khu đất thuê phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã ghi tại Điều 1 của Hợp đồng này (2) .....
Điều 4. Quyền và nghĩa vụ của các bên
1. Bên cho thuê đất bảo đảm việc sử dụng đất của Bên thuê đất trong thời gian thực hiện hợp đồng, không được chuyển giao quyền sử dụng khu đất trên cho bên thứ ba, chấp hành quyết định thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
2. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, Bên thuê đất có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp Bên thuê đất bị thay đổi do chia tách, sáp nhập, chuyển đổi doanh nghiệp, bán tài sản gắn liền với đất thuê............................ thì tổ chức, cá nhân được hình thành hợp pháp sau khi Bên thuê đất bị thay đổi sẽ thực hiện tiếp quyền và nghĩa vụ của Bên thuê đất trong thời gian còn lại của Hợp đồng này.
3. Trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực thi hành, nếu Bên thuê đất trả lại toàn bộ hoặc một phần khu đất thuê trước thời hạn thì phải thông báo cho Bên cho thuê đất biết trước ít nhất là 6 tháng. Bên cho thuê đất trả lời cho Bên thuê đất trong thời gian 03 tháng, kể từ ngày nhận được đề nghị của Bên thuê đất. Thời điểm kết thúc hợp đồng tính đến ngày bàn giao mặt bằng.
4. Các quyền và nghĩa vụ khác theo thoả thuận của các Bên (nếu có) (3)
..................................................................................................................
Điều 5. Hợp đồng thuê đất chấm dứt trong các trường hợp sau:
1. Hết thời hạn thuê đất mà không được gia hạn thuê tiếp;
2. Do đề nghị của một bên hoặc các bên tham gia hợp đồng và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất chấp thuận;
3. Bên thuê đất bị phá sản hoặc bị phát mại tài sản hoặc giải thể;
4. Bên thuê đất bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 6. Việc giải quyết tài sản gắn liền với đất sau khi kết thúc Hợp đồng này được thực hiện theo quy định của pháp luật.
Điều 7. Hai Bên cam kết thực hiện đúng quy định của hợp đồng này, nếu Bên nào không thực hiện thì phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo quy định của pháp luật.
Cam kết khác (nếu có) (4) ...............................................
.....................................................................................................................
Điều 8. Hợp đồng này được lập thành 04 bản có giá trị pháp lý như nhau, mỗi Bên giữ 01 bản và gửi đến cơ quan thuế, kho bạc nhà nước nơi thu tiền thuê đất.
Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày……………………………….../.
Bên thuê đất (Ký, ghi rõ họ, tên, đóng dấu (nếu có) | Bên cho thuê đất (Ký, ghi rõ họ, tên và đóng dấu) |
Một số lưu ý khi lập hợp đồng thuê đất:
(1) Ghi thêm văn bản công nhận kết quả đấu thầu/Quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất/Giấy chứng nhận đầu tư/Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp….;
(2) Ghi thêm thông tin theo Giấy chứng nhận đầu tư….trong trường hợp bên thuê đất có Giấy chứng nhận đầu tư;
(3) Các thỏa thuận khác do các bên tự thỏa thuận, tuy nhiên, các thỏa thuận này phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan;
(4) Các bên có quyền thỏa thuận về các cam kết, tuy nhiên, các cam kết này phải đảm bảo phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật khác có liên quan;
Hợp đồng cho thuê đất có cần công chứng, chứng thực không?
Theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, những hợp đồng về quyền sử dụng đất sau đây không bắt buộc phải công chứng, chứng thực:
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp một hoặc các bên là tổ chức kinh doanh bất động sản.
Theo đó, những hợp đồng này sẽ được công chứng, chứng thực tùy theo yêu cầu của các bên.
Do đó, không bắt buộc hợp đồng thuê đất phải công chứng, chứng thực. Nếu không thực hiện công chứng hay chứng thực cũng sẽ không làm ảnh hưởng tới giá trị pháp lý của hợp đồng.
Trình tự, thủ tục cho thuê đất thực hiện thế nào?
Về hồ sơ thực hiện thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ (khoản 2 Điều 7 Thông tư 33 năm 2017):
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu.
- Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.
- Bản gốc Sổ đỏ đã cấp.
- Văn bản đồng ý của cơ quan nhà nước đối với tổ chức kinh tế thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp.
-Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất (với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất).
Về trình tự, thủ tục thực hiện như sau:
Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất gồm các bước:
Bước 1: Nộp hồ sơ
- Nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất (cách 1)
- Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất thì:
+ Nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện nơi có đất nếu địa phương đã thành lập bộ phận một cửa:
+ Nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện/Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện (trường hợp chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai) nếu địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa.
Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ
Bước 3: Giải quyết đề nghị và trả kết quả
Thời gian thực hiện:
- Kể từ thời điểm nhận được hồ sơ hợp lệ, thực hiện giải quyết trong vòng 03 ngày.
- Không quá 13 ngày nếu ở các xã miền núi, vùng sâu, vùng xa, hải đảo,...
Không thuê đất của Nhà nước có được sử dụng mẫu số 04 không?
Hiện nay, pháp luật về đất đai không cấm việc các cơ quan, tổ chức, người sử dụng đất khác sử dụng mẫu bản hợp đồng thuê đất số 04 này trong các hợp đồng cho thuê đất của mình. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có thể sử dụng mẫu hợp đồng này cho các giao dịch cho thuê đất của mình.
Tuy vậy, khi thực hiện lập, ký kết, thực hiện hợp đồng cho thuê đất, có một số vấn đề mà các bên trong giao dịch thuê, cho thuê đất cần lưu ý như sau:
- Ngoài những điều khoản đã được quy định mẫu ở trên, các bên có quyền thỏa thuận thêm các điều khoản sao cho đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên. Ví dụ như điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại, hoặc nghĩa vụ khác khi chậm thanh toán, nếu xây dựng tài sản khác trên đất…;
- Những điều khoản này phải đảm bảo không được trái với quy định của pháp luật đất đai và các quy định pháp luật khác có liên quan;
- Các bên cũng có thể lựa chọn công chứng/chứng thực hợp đồng thuê đất nếu có yêu cầu theo quy định pháp luật;
Như vậy, các bên có quyền lựa chọn việc ký kết hợp đồng thuê đất theo mẫu như chúng tôi đã nêu trên trong trường hợp giao kết với những người sử dụng đất khác. Việc công chứng/chứng thực hợp đồng thuê đất được thực hiện theo yêu cầu của các bên và theo quy định pháp luật hiện hành.
Trên đây là giải đáp về hợp đồng thuê đất. Nếu có thắc mắc về quy định trên, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
