Thuê nhà để kinh doanh đã trở thành nhu cầu phổ biến hiện nay. Tuy nhiên, việc thuê nhà để kinh doanh sẽ có nhiều điểm khác biệt với thuê nhà để ở. Các bên cần nắm rõ quy định về hợp đồng thuê nhà kinh doanh để đảm bảo lợi ích.
Thế nào là hợp đồng thuê nhà để kinh doanh?
Thuê nhà là giao dịch dân sự được điều chỉnh chủ yếu bởi Bộ luật Dân sự 2015. Hiện nay, Bộ luật Dân sự và các văn bản liên quan không có quy định cụ thể về hợp đồng thuê nhà kinh doanh. Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:
Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.
Thuê nhà cũng được hiểu là việc thuê tài sản, do đó hợp đồng thuê nhà kinh doanh cũng có thể hiểu là sự thỏa thuận của các bên, bên cho thuê sẽ giao nhà cho bên thuê để thực hiện mục đích kinh doanh trong một thời gian, bên thuê sẽ trả khoản tiền thuê theo thỏa thuận.
Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh mới nhất hiện nay (Ảnh minh họa)
Mẫu hợp đồng thuê nhà kinh doanh
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
………., ngày .... tháng .... năm ....
HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ KINH DOANH
- Căn cứ Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13 ngày 24/11/2015;
- Căn cứ vào Luật Thương mại số 36/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005;
- Căn cứ vào nhu cầu và sự thỏa thuận của các bên tham gia Hợp đồng;
Hôm nay, ngày.....tháng......năm........., các Bên gồm:
BÊN CHO THUÊ (Bên A):
Ông: ……………………..
CMND số:................ Cơ quan cấp:…………………...……….. Ngày cấp:..............
Nơi ĐKTT:........................................................................................
BÊN THUÊ (Bên B) :
Ông: ……………………..
CMND số:................ Cơ quan cấp:…………………...……….. Ngày cấp:..............
Nơi ĐKTT:........................................................................................
Bên A và Bên B sau đây gọi chung là “Hai Bên” hoặc “Các Bên”.
Sau khi thảo luận, Hai Bên thống nhất đi đến ký kết Hợp đồng thuê nhà (“Hợp Đồng”) với các điều khoản và điều kiện dưới đây:
Điều 1. Nhà và các tài sản cho thuê kèm theo nhà:
1.1. Bên A đồng ý cho Bên B thuê và Bên B cũng đồng ý thuê quyền sử dụng đất và một căn nhà ......... tầng gắn liền với quyền sử dụng đất tại địa chỉ ... để sử dụng làm nơi kinh doanh.
Diện tích quyền sử dụng đất:...................m2;
Diện tích căn nhà :....................m2;
1.2. Bên A cam kết quyền sử sụng đất và căn nhà gắn liền trên đất trên là tài sản sở hữu hợp pháp của Bên A. Mọi tranh chấp phát sinh từ tài sản cho thuê trên Bên A hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Điều 2. Bàn giao và sử dụng diện tích thuê:
2.1. Thời điểm Bên A bàn giao tài sản thuê vào ngày.....tháng.....năm…..;
2.2. Bên B được toàn quyền sử dụng tài sản thuê kể từ thời điểm được Bên A bàn giao từ thời điểm quy định tại Mục 2.1 trên đây.
Điều 3. Thời hạn thuê
3.1. Bên A cam kết cho Bên B thuê tài sản thuê với thời hạn là ......... năm kể từ ngày bàn giao Tài sản thuê;
3.2. Hết thời hạn thuê nêu trên nếu bên B có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Bên A phải ưu tiên cho Bên B tiếp tục thuê.
Điều 4. Đặc cọc tiền thuê nhà
4.1. Bên B sẽ giao cho Bên A một khoản tiền là ........................ VNĐ (bằng chữ:...............................................) ngay sau khi ký hợp đồng này. Số tiền này là tiền đặt cọc để đảm bảm thực hiện Hợp đồng cho thuê nhà.
4.2. Nếu Bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới Bên A thì Bên A sẽ không phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc này.
Nếu Bên A đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không thực hiện nghĩa vụ báo trước tới bên B thì bên A sẽ phải hoàn trả lại Bên B số tiền đặt cọc và phải bồi thường thêm một khoản bằng chính tiền đặt cọc.
4.3. Tiền đặt cọc của Bên B sẽ không được dùng để thanh toán tiền thuê. Nếu Bên B vi phạm Hợp Đồng làm phát sinh thiệt hại cho Bên A thì Bên A có quyền khấu trừ tiền đặt cọc để bù đắp các chi phí khắc phục thiệt hại phát sinh. Mức chi phí bù đắp thiệt hại sẽ được Các Bên thống nhất bằng văn bản.
4.4. Vào thời điểm kết thúc thời hạn thuê hoặc kể từ ngày chấm dứt Hợp đồng, Bên A sẽ hoàn lại cho Bên B số tiền đặt cọc sau khi đã khấu trừ khoản tiền chi phí để khắc phục thiệt hại (nếu có).
Điều 5. Tiền thuê nhà:
5.1 Tiền thuê nhà đối với diện tích thuê nêu tại mục 1.1 Điều 1 là: .......................... VNĐ/tháng (Bằng chữ:...........................................)
5.2 Tiền thuê nhà không bao gồm chi phí khác như tiền điện, nước, vệ sinh.... Khoản tiền này sẽ do bên B trả theo khối lượng, công suất sử dụng thực tế của Bên B hàng tháng, được tính theo đơn giá của nhà nước.
Điều 6. Phương thức thanh toán tiền thuê nhà
Tiền thuê nhà được thanh toán theo 01 (một) tháng/lần vào ngày 05 (năm) hàng tháng.
Các chi phí khác được bên B tự thanh toán với các cơ quan, đơn vị có liên quan khi được yêu cầu.
Việc thanh toán tiền thuê nhà được thực hiện bằng đồng tiền Việt Nam theo hình thức trả trực tiếp bằng tiền mặt.
Điều 7. Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê nhà
7.1. Quyền lợi
- Yêu cầu Bên B thanh toán tiền thuê và chi phí khác đầy đủ, đúng hạn theo thoả thuận trong Hợp Đồng;
- Yêu cầu Bên B phải sửa chữa phần hư hỏng, thiệt hại do lỗi của Bên B gây ra.
7.2. Nghĩa vụ của
- Bàn giao diện tích thuê cho Bên B theo đúng thời gian quy định trong Hợp đồng;
- Đảm bảo việc cho thuê theo Hợp đồng này là đúng quy định của pháp luật;
- Đảm bảo cho Bên B thực hiện quyền sử dụng diện tích thuê một cách độc lập và liên tục trong suốt thời hạn thuê, trừ trường hợp vi phạm pháp luật và/hoặc các quy định của Hợp đồng này.
- Không xâm phạm trái phép đến tài sản của Bên B trong phần diện tích thuê. Nếu Bên A có những hành vi vi phạm gây thiệt hại cho Bên B trong thời gian thuê thì Bên A phải bồi thường.
- Tuân thủ các nghĩa vụ khác theo thoả thuận tại Hợp đồng này hoặc/và các văn bản kèm theo Hợp đồng này; hoặc/và theo quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều 8. Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà
8.1. Quyền lợi
- Nhận bàn giao diện tích thuê theo đúng thoả thuận trong Hợp đồng;
- Được sử dụng phần diện tích thuê làm nơi ở và các hoạt động hợp pháp khác;
- Yêu cầu Bên A sửa chữa kịp thời những hư hỏng không phải do lỗi của Bên B trong phần diện tích thuê để bảo đảm an toàn;
- Được tháo dỡ và đem ra khỏi phần diện tích thuê các tài sản, trang thiết bị của Bên B đã lắp đặt trong phần diện tích thuê khi hết thời hạn thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.
8.2. Nghĩa vụ
- Sử dụng diện tích thuê đúng mục đích đã thỏa thuận, giữ gìn nhà ở và có trách nhiệm trong việc sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra;
- Thanh toán tiền đặt cọc, tiền thuê đầy đủ, đúng thời hạn đã thỏa thuận;
- Trả lại diện tích thuê cho Bên A khi hết thời hạn thuê hoặc chấm dứt Hợp đồng thuê;
- Mọi việc sửa chữa, cải tạo, lắp đặt bổ sung các trang thiết bị làm ảnh hưởng đến kết cấu của căn phòng…, Bên B phải có văn bản thông báo cho Bên A và chỉ được tiến hành các công việc này sau khi có sự đồng ý bằng văn bản của Bên A;
- Tuân thủ một cách chặt chẽ quy định tại Hợp đồng này và các quy định của pháp luật Việt Nam.
Điều 9. Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà:
Trong trường hợp một trong Hai Bên muốn đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước hạn thì phải thông báo bằng văn bản cho bên kia trước 30 (ba mươi) ngày so với ngày mong muốn chấm dứt. Nếu một trong Hai Bên không thực hiện nghĩa vụ thông báo cho Bên kia thì sẽ phải bồi thường cho bên đó một khoản tiền thuê tương đương với thời gian không thông báo và các thiệt hại khác phát sinh do việc chấm dứt Hợp đồng trái quy định.
Điều 10. Điều khoản thi hành
- Hợp đồng này có hiệu lực kể từ ngày hai bên cùng ký kết;
- Các Bên cam kết thực hiện nghiêm chỉnh và đầy đủ các thoả thuận trong Hợp đồng này trên tinh thần hợp tác, thiện chí;
- Mọi sửa đổi, bổ sung đối với bất kỳ điều khoản nào của Hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ chữ ký của mỗi Bên. Văn bản sửa đổi bổ sung Hợp đồng có giá trị pháp lý như Hợp đồng, là một phần không tách rời của Hợp đồng này.
- Hợp đồng được lập thành 02 (hai) bản có giá trị như nhau, mỗi Bên giữ 01 (một) bản để thực hiện.
BÊN CHO THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) | BÊN THUÊ (ký và ghi rõ họ tên) |
Có bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà kinh doanh?
Yêu cầu về công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà kinh doanh không được quy định trực tiếp trong Bộ luật Dân sự 2015 mà được nêu cụ thể trong Luật Nhà ở 2014. Theo đó, khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Do đó, khi các bên thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; thuê mua nhà ở xã hội; thuê nhà ở phục vụ tái định cư; cho thuê nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng. Nếu các bên có nhu cầu thì có thể thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng.
Tuy nhiên, với những tài sản có giá trị lớn thì các bên nên tiến hành công chứng, chứng thực để phòng tránh những rủi ro xảy ra về sau.
Người cho thuê nhà phải nộp các khoản thuế, phí, lệ phí nào?
Thứ nhất, về lệ phí môn bài.
Căn cứ theo quy định tại Điều 2 Nghị định 139/2016/NĐ-CP có quy định:
“Người nộp lệ phí môn bài là tổ chức, cá nhân hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ, trừ trường hợp quy định tại Điều 3 Nghị định này, bao gồm:
1. Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật.
2. Tổ chức được thành lập theo Luật hợp tác xã.
3. Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân.
5. Tổ chức khác hoạt động sản xuất, kinh doanh.
6. Chi nhánh, văn phòng đại diện và địa điểm kinh doanh của các tổ chức quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này (nếu có).
7. Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh.”
Do đó, khi tổ chức, cá nhân trên thực hiện hoạt động cho thuê nhà thì sẽ phải nộp lệ phí môn bài.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 1 và khoản 2, Điều 3 Thông tư 302/2016/TT-BTC, hộ gia đình, cá nhân, nhóm cá nhân khi cho thuê nhà mà thuộc trường hợp sau thì sẽ không phải nộp lệ phí môn bài:
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà mà có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống;
- Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình cho thuê nhà không thường xuyên;
Thứ hai, về thuế thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với hộ gia đình, cá nhân.
Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 và khoản 3 Điều 4 Thông tư 40/2021/TT-BTC, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh cho thuê nhà phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên. Nếu doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà trong năm dương lịch dưới 100 triệu đồng thì không phải nộp thuế.
Thứ ba, về thuế giá trị gia tăng đối và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp.
Theo quy định tại khoản 2, Điều 3 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 được sửa đổi bởi khoản 1, Điều 3 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế năm 2014 và Điều 4 Luật Thuế giá trị gia tăng 2008, doanh nghiệp có thu nhập từ hoạt động cho thuê tài sản thì phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng đối với trường hợp của bạn, do bạn là cá nhân cho thuê nhà và mức thu nhập hàng năm từ hoạt động cho thuê nhà trên 100 triệu/năm (200 triệu). Do đó, trường hợp của bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí môn bài.
Khi nào bên cho thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng?
Theo quy định tại Điều 132 Luật Nhà ở 2014 có quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê và bên thuê như sau:
- Đối với bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp:
+ Nếu bên cho thuê nhà ở xã hội, nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho thuê không đúng đối tượng, không đúng thẩm quyền và không đúng điều kiện theo quy định của pháp luật;
+ Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà theo thỏa thuận từ 3 tháng trở lên và không có lý do chính đáng;
+ Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng;
+ Bên thuê nhà tự ý cơi nới, đục phá, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;
+ Bên thuê chuyển đổi, cho thuê lại, cho mượn nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của chủ nhà;
+ Bên thuê làm ảnh hưởng đến vệ sinh môi trường, trật tự; ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc sinh hoạt của những người xung quanh và đã được chủ nhà hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, ấp, làng, buôn, phum, sóc lập biên bản 3 lần mà vẫn không khắc phục;
+ Trường hợp bên cho thuê nhà cải tạo nhà ở và bên thuê đồng ý và các bên không thỏa thuận được về giá thuê nhà ở mới;
- Đối với bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp:
+ Bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;
+ Bên cho thuê tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;
+ Trường hợp quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
Áp dụng đối với trường hợp của bạn. Do bạn là bên thuê nhà cho nên chỉ được phép đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp bên cho thuê nhà không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng; bên cho thuê tăng giá thuê nhà bất hợp lý;…
Trên đây là giải đáp về Hợp đồng thuê nhà kinh doanh. Nếu còn băn khoăn, bạn vui lòng gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ.
Tác giả: Linh Trang 
