Nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Có rủi ro khi mua không?

Thế nào là nhà ở hình thành trong tương lai? Điều kiện, hồ sơ mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì? Cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết dưới đây.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Khoản 19 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng.

Hay, bất động sản là nhà ở chỉ cần đang trong quá trình thi công xây dựng đều được coi là tài sản hình thành trong tương lai.

Cách định nghĩa này có điểm khác biệt so với quy định tại khoản 2 Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, tài sản hình thành trong tương lai theo Bộ luật Dân sự gồm có:

• Tài sản chưa được hình thành;

• Tài sản đã hình thành nhưng chủ thể chưa xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch;

So với Luật Nhà ở thì Bộ luật Dân sự đã mở rộng phạm vi về loại tài sản là tài sản hình thành trong tương lai.

Nói cách khác, trong các giao dịch về bất động sản có liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai, thì định nghĩa nhà ở hình thành trong tương lai tại Luật Nhà ở được áp dụng, thực hiện.

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là gì là câu hỏi được giải đáp dựa trên quy định của Luật Nhà ở, Bộ luật Dân sự 2015.

Sự khác biệt khi định nghĩa tài sản hình thành trong tương lai trong hai văn bản luật này là phạm vi áp dụng.

Đối với Luật Nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai được áp dụng đối với bất động sản là nhà ở được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở.

Ngược lại, Bộ luật Dân sự định nghĩa chung cho các đối tượng được coi là tài sản hình thành trong tương lai.

Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai 

Bên cạnh vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai là gì thì vướng mắc điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai như thế nào được chúng tôi giải đáp như dưới đây.

Theo quy định tại Điều 55, Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh nếu thỏa mãn đầy đủ những điều kiện sau:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận hoặc Quyết định giao đất, Quyết định cho thuê đất…;

• Có hồ sơ, bản vẽ thiết kế, thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

• Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn;

• Giấy tờ, văn bản về việc nghiệm thu hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng với tiến độ dự án;

• Biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà nếu là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai;

• Văn bản thông báo của Sở Xây dựng nơi có nhà về việc nhà ở đủ điều kiện được bán;

• Có thư bảo lãnh của ngân hàng thương mại về việc bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai cho chủ đầu tư;

  • Thư bảo lãnh được gửi tới người mua hoặc gửi cho chủ đầu tư để cung cấp cho bên mua theo quy định;

Khi đảm bảo các điều kiện nêu trên, người mua có thể ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu tư.

Lưu ý rằng, các bên có quyền thỏa thuận về phần trăm giá trị của hợp đồng được thanh toán trong từng đợt, tuy nhiên, không được quá 70% nếu chưa bàn giao nhà, không quá 95% nếu bên mua chưa được nhận giấy chứng nhận.

Như vậy, điều kiện để được mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì đã được chúng tôi trình bày ở trên.

Trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên mua cần tìm hiểu kỹ, rõ ràng quy định pháp luật, điều kiện của chủ đầu tư, của nhà ở dự định mua theo những tiêu chí đã được chúng tôi liệt kê ở trên.

Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải công chứng không?

Căn cứ quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai buộc phải công chứng, chứng thực hoặc không, tùy thuộc từng loại nhà ở.

• Nếu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại: Buộc phải công chứng, chứng thực;

• Nếu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái đinh cư, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước: Không bắt buộc phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu;

Trong đó, công chứng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng, phòng công chứng).

Chứng thực hợp đồng được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà.

Lưu ý, một số nội dung cơ bản phải có trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai gồm:

• Họ tên của cá nhân, tổ chức cùng địa chỉ, trụ sở;

• Mô tả đặc điểm của đối tượng là nhà ở hình thành trong tương lai tham gia giao dịch (diện tích sàn xây dựng, diện tích thông thủy, diện tích sử dụng chung, riêng, số tầng…);

• Giá, thời hạn, phương thức thanh toán, tiến độ thanh toán;

• Thời gian nhận bàn giao nhà ở, thời gian bảo hành;

• Quyền, nghĩa vụ của các bên;

• Các cam kết của các bên;

• Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

• Ngày, tháng, năm ký hợp đồng;

• Chữ ký, điểm chỉ, đóng dấu của các bên;

• Các thỏa thuận khác, ví dụ như điều khoản phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại…;

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là gì, hợp đồng có buộc phải công chứng không là hai trong số nhiều vướng mắc mà nhiều người mua nhà quan tâm.

Theo đó, nếu bạn mua nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở thương mại thì buộc phải công chứng, chứng thực.

Nếu nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở xã hội,... thì không buộc phải công chứng, chứng thực.

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể không phải công chứng 

Rủi ro khi mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Xuất phát từ thực tế, có thể thấy, bất kỳ giao dịch nào cũng có thể tồn tại rủi ro pháp lý, rủi ro hiện hữu hoặc rủi ro tiềm ẩn.

Đối vói giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, có thể tồn tại một số rủi ro dễ nhận biết như sau:

Rủi ro pháp lý

• Ký kết hợp đồng mua bán khi chưa đủ điều kiện theo quy định pháp luật: Hợp đồng có thể bị vô hiệu, người mua có thể bị mất tiền;

• Thanh toán đúng hạn nhưng bên bán không hoàn thành công trình đúng tiến độ;

Rủi ro tiềm ẩn

• Bên bán không hỗ trợ/chậm hỗ trợ, thực hiện nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận cho bên mua;

• Hệ thống cơ sở hạ tầng xung quanh, phục vụ cho nhà ở không được chủ đầu tư hoàn thiện như đã cam kết, dẫn đến dù có được bàn giao nhà, vẫn không được sử dụng;

• Chất lượng công trình không như cam kết hoặc không thực hiện bảo trì, bảo hành đúng, đầy đủ như đã thỏa thuận;

Rủi ro hiện hữu

• Có thể bị chủ đầu tư thu thêm một vài khoản phí dịch vụ không được thỏa thuận trong hợp đồng nếu muốn chuyển nhượng hợp đồng mua bán;

• Chậm trễ trong việc ghi, trả biên lai/hóa đơn xác nhận đã đóng nộp tiền theo đợt đã thỏa thuận;

• Chậm bàn giao nhà, chậm hoàn thiện các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ cho việc sử dụng nhà;

Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là gì, mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể gặp một số rủi ro nào là những câu hỏi mà nhiều người chuẩn bị mua nhà nên tìm hiểu.

Tuy nhiên, không phải mọi dự án đều có thể tồn tại những rủi ro này hoặc không phải mọi chủ đầu tư đều không hoàn thành đúng hạn theo hợp đồng đã thỏa thuận.

Do đó, trước khi mua, bạn nên tìm hiểu về chủ đầu tư, về dự án, dự liệu những phương án xử lý phù hợp nếu có phát sinh tranh chấp, rủi ro.

Trên đây là giải đáp về vấn đề nhà ở hình thành trong tương lai là gì, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.