Shophouse là gì? Tổng hợp quy định về shophouse mới nhất

Shophouse là gì? Quy định về shophouse trong pháp luật Việt Nam thế nạo? Cùng chúng tôi tìm hiểu trong bài viết sau đây nhé.

Shophouse là gì?

Shophouse là một trong những sản phẩm bất động sản đang dần xuất hiện nhiều trên thị trường hiện nay.

Kế từ ngày 20/5/2023, khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực, shophouse mới chính thức được pháp luật Việt Nam công nhận về tính pháp lý.

Tuy rằng được pháp luật công nhận tồn tại, được cấp giấy chứng nhận nhưng các văn bản hiện hành không định nghĩa shophouse là gì.

Mà thực tế, shophouse nếu được hiểu bằng cách tách từng từ ngữ theo tiếng Anh thì:

• Shop có nghĩa là cửa hàng;

• House có nghĩa là nhà ở;

Ghép nghĩa của hai từ lại ta được định nghĩa shophouse là gì. Theo đó, shophouse được hiểu là một loại hình bất động sản được sử dụng với mục đích kết hợp giữa nhà ở và kinh doanh, hay còn được gọi là nhà phố thương mại.

Trên thế giới, mô hình bất động sản shophouse phát triển khá nhanh và phổ biến.

Sở dĩ sản phẩm này có thể tồn tại, phát triển nhanh, được ưa chuộng bởi chính vì công năng sử dụng đa dạng, tính ổn định trong đầu tư, khả năng sinh lời tương đối khả quan.

Shophouse là sản phẩm có thời gian xuất hiện là khá mới trên thị trường bất động sản của Việt Nam, thậm chí có thời gian sản phẩm này được xây dựng với số lượng cung lớn hơn cầu nhiều lần.

Có thể nói, shophouse là sản phẩm mang khá nhiều rủi ro khi thực hiện đầu tư trong giai đoạn trước khi được pháp luật Việt Nam  chính thức công nhận, cho phép cấp sổ đỏ.

Trong một văn bản trả lời báo Đời sống & Pháp luật (văn bản số 230/BXD-QLN) về một số nội dung liên quan đến nhà phố thương mại (shophouse), Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ:

• Khái niệm shophouse là gì hiện chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư;

Kết luận: Shophouse là gì là câu hỏi chưa được pháp luật Việt Nam hiện hành định nghĩa.

Mà có thể được hiểu đây là loại hình công trình/1 sản phẩm bất động sản là sự kết hợp giữa nhà ở và cửa hàng kinh doanh thương mại, thường được gọi là nhà phố thương mại.

Shophouse được hình thành do nhu cầu của thị trường, được xây dựng tại một số địa phương, đặc biệt là tại các thành phố lớn.

Shophouse là gì? Tính chất pháp lý của shophouse?

Có mấy loại shophouse?

Như đã phân tích, shophouse là gì là câu hỏi chưa được pháp luật Việt Nam hiện hành định nghĩa, mặc dù đã có quy định về cấp giấy chứng nhận/công nhận sự tồn tại của loại hình bất động sản này.

Điều này cũng có nghĩa rằng, phân loại shophouse chủ yếu dựa trên nhu cầu của thị trường, khả năng của các nhà đầu tư và chủ đầu tư, quy hoạch đã được phê duyệt, dự án được cấp phép.

Trên thực tế, có thể thấy, hầu hết những nhà ở có kinh doanh, buôn bán cũng được xem là shophouse, tuy nhiên, đây là các mô hình nhỏ lẻ, không mang đặc trưng của loại hình shophouse theo đúng nguồn gốc của nó.

Trên thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay, có thể phân loại shophouse như sau:

Một là, shophouse là nhà phố thương mại thấp tầng 

Đây là những loại sản phẩm nhà phố thương mại thấp tầng, được xây dựng tại các trục đường phố, khu vực trung tâm thương mại/khu tập trung các tòa nhà thương mại, dịch vụ theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt.

Những căn nhà phố thương mại này có hình dáng giống như các căn biệt thự riêng lẻ (một loại hình của nhà ở riêng lẻ), được sử dụng với mục đích để ở và để kinh doanh, buôn bán.

Và do được xây dựng độc lập, bao gồm có mục đích để ở và để kinh doanh, xây dựng theo hình thức giống như các biệt thự độc lập nên các shophouse tại các dự án này có thể được công nhận là nhà ở riêng lẻ, thời hạn sử dụng đất là ổn định, lâu dài.

Ví dụ: Để ở kết hợp với làm nhà hàng, để ở kết hợp với mục đích để mở các cửa hàng mua sắm, để ở kết hợp với mục đích làm nơi trưng bày sản phẩm...

Hai là, shophouse là khối đế chung cư

Về hình thức, shophouse khối đế chung cư chính là các căn/diện tích/sàn thương mại thường có vị trị từ tầng 1 tới tầng 5 của nhà chung cư/khối chung cư.

Về mục đích sử dụng, những căn shophouse này không có khu vực để ở mà chỉ có khu vực để kinh doanh.

Do vậy, nhà đầu tư khi mua các căn shophouse này sẽ không được cấp sổ hồng như đối với các căn shophouse là nhà phố thương mại mà nếu được cấp thì sổ sẽ ghi nhận mục đích thương mại dịch vụ, thời hạn sử dụng thường là không quá 50 năm.

Thông thường, những căn shophouse như vậy được nhà đầu tư ưa thích thuê sử dụng bởi tính tiện nghi cũng như vị trí thu hút khách hàng.

Trong khối nhà chung cư/tòa chung cư thì đây là khu vực được coi là tầng dịch vụ bởi nó là nơi các siêu thị, nhà trẻ, nơi mua sắm quần áo, vật dụng gia đình, rạp chiếu phim, nhà hàng ăn uống... được mở cửa kinh doanh.

Như vậy, shophouse có thể được phân thành shophouse là đế của chung cư hoặc là nhà phố thương mại.

Tùy thuộc hình dáng, vị trí của mỗi loại mà giá trị đầu tư, mục đích sử dụng, thậm chí là cấp giấy chứng nhận sở hữu cũng có sự khác biệt.

Nói cách khác, shophouse là gì, phân loại shophouse thế nào chủ yếu dựa trên nhu cầu của thị trường, quy hoạch xây dựng tại địa phương, dự án được cấp phép.

Cách phân loại shophouse

Tổng hợp quy định hiện hành về shophouse

Một số quy định liên quan đến shophouse như cấp sổ đỏ cho shophouse, thời hạn sở hữu để làm rõ shophouse là gì dưới góc độ pháp lý được chúng tôi trình bày như dưới đây.

Shophouse có sổ đỏ không?

Trước hết, sổ đỏ/sổ hồng/giấy chứng nhận được hiểu là chứng thư pháp lý mà cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất nhằm công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản trên đất hợp pháp của họ (Luật Đất đai 2013).

Như đã trình bày, shophouse được công nhận về sự tồn tại hợp pháp, chính thức trên thị trường bất động sản kể từ thời điểm Nghị định 10/2023/NĐ-CP có hiệu lực và được cấp sổ đỏ.

Theo đó, để được cấp sổ hồng/sổ đỏ thì các sản phẩm shophouse phải đảm bảo các điều kiện cơ bản theo quy định tại khoản 11 Điều 1 của Nghị định này, gồm:

• Đã được nghiệm thu công trình theo thông báo của cơ quan chuyên môn về xây dựng hoặc đã có văn bản chấp thuận nghiệm thu công trình của cơ quan có thẩm quyền;

• Đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thực hiện dự án;

• Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

• Có sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công (bản vẽ hoàn công) hoặc bản vẽ thiết kế mặt bằng có kích thước các cạnh phù hợp với hiện trạng xây dựng và hợp đồng đã ký;

• ...;

Nếu được cấp, thông tin trên trang 2 của sổ đỏ về hình thức, thời gian sử dụng đất có một số đặc điểm đáng lưu ý theo Công văn 3382/BTNMT-ĐĐ ngày 15/5/2023 của Bộ Tài nguyên và Môi trường như sau:

Shophouse xây dựng trên đất phi nông nghiệp không phải đất ở:

• Thời hạn sử dụng đất: Được ghi, xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;

• Hình thức sử dụng: "Sử dụng riêng: nếu chủ đầu tư chưa chuyển nhượng; "Sử dụng chung" nếu chủ đầu tư đã chuyển nhượng từng phần công trình, hạng mục công trình;

Shophouse là một phần của nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trên đất ở:

• Thời hạn sử dụng:

• Hình thức sử dụng: "Sử dụng chung:;

• Mục đích sử dụng đất: "Đất ở tại nông thôn hoặc "đất ở tại đô thi";

• Thời hạn sử dụng đất: "Lâu dài" đối với sổ đỏ cấp cho người mua căn shophouse; ghi theo thời hạn được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nếu là chủ đầu tư;

Như vậy, shophouse là sản phẩm bất động sản được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nếu thỏa mãn được các điều kiện cấp sổ theo quy định pháp luật hiện hành.

Việc cấp sổ đỏ, sổ hồng cho shophouse cũng là cách hiểu shophouse là gì dưới góc độ pháp lý.

Do đó, trước khi đầu tư vào sản phẩm shophouse, bạn nên tìm hiểu kỹ quy định pháp luật về vấn đề này.

Shophouse được sở hữu bao nhiêu năm?

Bên cạnh những vấn đề cơ bản trước khi thực hiện đầu tư như shophouse là gì, được cấp sổ đỏ không thì được sở hữu shophouse trong thời hạn bao lâu cũng là nội dung được quan tâm khi tìm hiểu về shophouse.

Từ quy định tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về giấy chứng nhận, suy ra, thời hạn sở hữu của shophouse được ghi nhận tại trang 2 của Giấy chứng nhận/sổ đỏ.

Theo đó, có 2 cách ghi trên sổ đỏ về thời hạn sở hữu như sau:

• Ghi rõ thời hạn sở hữu: Theo hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu, quyết định của cơ quan chuyên môn, shophouse được ấn định thời hạn sở hữu cụ thể;

• Không xác định thời hạn sở hữu (ký hiệu -/- trên sổ đỏ): Đây là những shophouse được cấp sổ đỏ nhưng không xác định thời hạn sở hữu cụ thể;

  • Thực tế, để biết rõ thời hạn sở hữu của những sản phẩn shophouse nếu trên sổ đỏ có ký hiệu thời hạn sử dụng là -/- thì nhà đầu tư có thể đề nghị cơ quan chuyên môn hoặc chủ đầu tư giải đáp chi tiết;

Căn cứ quy định tại Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về phân cấp công trình phục vụ thiết kế xây dựng QCVN 03:2022/BXD, thời hạn sở hữu công trình shophouse được xác định là thời hạn tồn tại theo thiết kế và được quyết định, xác định cụ thể bởi cơ quan kiểm định chất lượng có thẩm quyền.

Cụ thể, nếu chỉ tính thời hạn sở hữu shophouse theo thiết kế của công trình mà chưa có kết luận kiểm định của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền thì có các khoảng thời hạn khác nhau như sau:

• Không nhỏ hơn 50 năm: Nếu shophouse là công trình dạng nhà khác không thuộc các mức 1, 2, 4 trong bảng 1, tiểu mục 2.2, mục 2 về Quy định kỹ thuật của Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD;

• Không nhỏ hơn 25 năm: Nếu là công trình chịu tác động trực tiếp của môi trường xâm thực mạnh (hóa chất, môi trường biển);

• Nhỏ hơn 25 năm: Nếu là công trình quy định tại A.2, Phụ lục A của Quy chuẩn QCVN 03:2022/BXD;

Thời hạn tồn tại thực tế của công trình shophouse phụ thuộc vào:

• Các điều kiện khai thác sử dụng theo công năng của công trình;

• Ảnh hưởng của môi trường xung quanh công trình;

• Các tính chất của vật liệu sử dụng đối với công trình, các giải pháp được sử dụng để bảo vệ công trình khỏi các tác động bất lợi của môi trường và khả năng suy giảm các tính chất vật liệu;

Như vậy, thời hạn sở hữu shophouse cụ thể được ghi nhận trong sổ đỏ cấp cho nhà đầu tư.

Thời hạn này được quyết định bởi cơ quan chuyên môn có thẩm quyền sau khi đã thực hiện kiểm định chất lượng.

Hay, shophouse là gì, shophouse được sở hữu bao nhiêu năm đã được chúng tôi trình bày cụ thể ở trên.

Thời hạn sở hữu shophouse

Có nên đầu tư vào shophouse không?

Shophouse là gì, có nên đầu tư vào shophouse không là những câu hỏi đầu tiên mà mỗi nhà đầu tư cần tìm hiểu.

Để trả lời cho câu hỏi có nên mua shophouse hay không thì cần làm rõ một số vấn đề như:
Sản phẩm shophouse có ưu điểm gì so với các sản phẩm bất động sản tương tự khác;

• Dự án xây dựng shophouse do đơn vị nào đầu tư;

• Phân tích, dự đoán khả năng sinh lời đối với sản phẩm shophouse dự định sẽ đầu tư;

• Tình trạng pháp lý của shophouse như: Đã được phép mua bán hay chưa, việc nghiệm thu thực hiện như thế nào, có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ hay không...;

• Nếu có dự định muốn mua/đầu tư thì cần liên hệ trực tiếp với chủ đầu tư để thương lượng, thảo luận, tìm hiểu kỹ những vấn đề như:

• Nội dung các điều khoản trong đồng mua bán shophouse;

• Thời hạn bàn giao shophouse;

• Những quy định riêng (nếu có) đối với shophouse;

• Phương thức quản lý, kinh doanh shophouse sau khi đã thực hiện mua bán, chuyển nhượng;

• Dự trù các chi phí vận hành khi đưa vào kinh doanh;

• Có hay không hợp tác với chủ đầu tư để thực hiện kinh doanh, phân chia lợi nhuận, chia sẻ rủi ro như thế nào;

• Những ưu điểm của dự án shophouse này so với các dự án shophouse khác đang tồn tại trên cùng thị trường ở cùng địa điểm;

• Khả năng tài chính của nhà đầu tư;

• Nhu cầu, mong muốn của nhà đầu tư đối với sản phẩm shophouse;

• ...;

Như vậy, những vấn đề pháp lý xoay quanh shophouse là gì đã được chúng tôi giải đáp chi tiết như trên.

Do shophouse là loại bất động sản có giá trị không nhỏ nên trước khi đầu tư, nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ, cẩn thận những vấn đề pháp lý, những vấn đề về kinh doanh, khả năng sinh lợi...xoay quanh sản phẩm bất động sản này.

Trên đây là giải đáp của chúng tôi về vấn đề Shophouse là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006199 để được hỗ trợ.