Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Phải làm gì nếu quá thời hiệu khởi kiện?

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu? Làm gì để bảo vệ quyền lợi nếu quá thời hiệu khởi kiện? Cùng chúng tôi giải đáp ngay trong bài viết dưới đây.

Chào bạn, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được hiểu là khoảng thời gian (thời hạn) mà chủ thể có quyền khởi kiện, yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết, bảo vệ quyền lợi hợp pháp, chính đáng của mình và khi quá thời hiệu này, chủ thể sẽ mất quyền được khởi kiện (Bộ luật Dân sự 2015).

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự như sau:

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu?

Trước hết, để xác định thời hiệu tranh chấp đất đai cần xác định những tranh chấp nào được coi là tranh chấp đất đai.

Căn cứ khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất trong hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai được thể hiện thông qua một số trường hợp như:

• Tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất;

• Tranh chấp về việc xác định người có quyền đối với thửa đất;

• Tranh chấp về khoảng không phía trên mặt đất hoặc trong lòng đất;

• ...;

Điều này cũng có nghĩa rằng, tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất của gia đình nhà bạn và gia đình nhà hàng xóm được gọi là tranh chấp đất đai.

Do đó, thời hiệu khởi kiện có thể hiểu là khoảng thời gian mà pháp luật cho phép đương sự có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu hết thời hiệu mà đương sự không khởi kiện thì sẽ mất quyền khởi kiện.

Căn cứ khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015, tranh chấp đất đai không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Nói cách khác, các bên trong tranh chấp đất đai có thể thực hiện quyền khởi kiện của mình khi có nhu cầu.

Đây cũng là một trong số bốn trường hợp được pháp luật cho phép không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, tranh chấp phát sinh vào năm 2008, tới năm 2023 hiện tại, bạn vẫn có quyền lập hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai.

Cần chú ý, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm:

• Biên bản hòa giải không thành tại Ủy ban nhân dân cấp xã được lập theo trình tự, thủ tục luật định;

• Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo mẫu;

• Tài liệu, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, ranh giới, mốc giới đất của bạn;

• Căn cước công dân của bạn và của bên bị kiện hoặc giấy tờ khác có giá trị tương đương để xác minh nơi ở hợp pháp của bên bị kiện;

• Các giấy tờ hợp pháp khác cần thiết để thực hiện quyền khởi kiện của mình;

Trong số những giấy tờ cần phải chuẩn bị nêu trên, biên bản hòa giải không thành là văn bản bắt buộc phải có để xác định điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai theo quy định tại Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.

Nếu không thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã, không có biên bản hòa giải không thành thì không thể giải quyết tranh chấp đất đai tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai được hiểu là khoảng thời gian/thời hạn để các chủ thể có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình và nếu quá thời hạn này thì chủ thể mất quyền khởi kiện.

Theo Bộ luật Dân sự, tranh chấp đất đai là một trong 4 tranh chấp không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện. Hay, chủ thể có quyền khởi kiện tại bất kỳ thời điểm nào do mình lựa chọn.

Quy định về thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai hết thời hiệu khởi kiện thế nào?

Chào bạn, việc xác định thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai nhằm mục đích xác định quyền của các bên trong quan hệ đất đai đối với thửa đất có quyền quản lý, sử dụng, chiếm hữu.

Trong trường hợp của bạn, tranh chấp về ranh giới, mốc giới với hàng xóm là tranh chấp đất đai.

Còn tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất đai không là tranh chấp đất đai mà là tranh chấp về quyền sử dụng đất/hay tranh chấp liên quan đến đất đai.

Vì vậy, thời hiệu khởi kiện đối với các trường hợp trên cũng có sự khác biệt.

Như chúng tôi đã trình bày ở trên, không áp dụng thời hiệu khởi kiện, yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai: Tranh chấp về mốc giới, ranh giới thửa đất.

• Bạn có quyền gửi đơn khởi kiện tại thời điểm do mình lựa chọn sau khi đã tiến hành hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Hồ sơ chuẩn bị trước khi khởi kiện gồm các loại giấy tờ, tài liệu như chúng tôi đã nêu trên;

• Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự;

Thời hiệu khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất đai là 3 năm, kể từ thời điểm người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết về quyền lợi hợp pháp của mình bị xâm phạm (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

Trong trường hợp đã quá thời hạn 3 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết về việc bị xâm phạm quyền lợi trong hợp đồng mua bán đất đai, bạn vẫn có thể thực hiện khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Lúc này, việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng mua bán đất đai đã quá thời hiệu khởi kiện vẫn được thực hiện theo trình tự thông thường như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ khởi kiện, yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất đai

Đơn khởi kiện yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất đai có các loại tài liệu như chúng tôi đã nêu ở trên thì cần có thêm hợp đồng mua bán đất (bản chính); sổ hồng của thửa đất mua bán, giấy tờ chứng minh về việc thanh toán tiền mua theo hợp đồng...;

Bước 2: Tòa án nhân dân có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ, giải quyết theo thủ tục quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015

Các công việc Tòa án (trực tiếp là thẩm phán được phân công giải quyết vụ việc) tiến hành giải quyết gồm:

• Tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn bổ sung, chỉnh sửa đơn khởi kiện hoặc hồ sơ khởi kiện;

• Thông báo tạm ứng án phí;

• Tiến hành hòa giải;

• Thực hiện các công việc trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, xét xử và sau khi xét xử sơ thẩm;

• Quyết định đưa vụ án ra xét xử/đình chỉ hoặc tạm đình chỉ tùy thuộc diễn biến của vụ việc;

Bước 3: Ban hành quyết định công nhận hòa giải thành/bản án

• Trường hợp trước khi có quyết định xét xử mà các bên có thể hòa giải thành thì tòa án quyết định đình chỉ giải quyết vụ án, đồng thời, ban hành quyết định công nhận hòa giải thành;

• Trường hợp không thể hòa giải, hội đồng xét xử tiến hành xét xử, nghị án và ban hành bản án theo quy định;

Bước 4: Thực hiện quyết định/bản án đã có hiệu lực

Các bên trong tranh chấp có nghĩa vụ chấp hành theo nội dung của quyết định/bản án đã có hiệu lực thi hành;

Lưu ý:

• Để việc tranh chấp hợp đồng vẫn có thể được xác định là còn thời hiệu, cần xác định lại thời hiệu khởi kiện tranh chấp về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất bằng cách như gửi thông báo về việc yêu cầu thanh toán cho bên mua,...;

• Tìm hiểu kỹ về thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân trước khi nộp hồ sơ khởi kiện để tránh trường hợp mất thời gian do không đúng thẩm quyền;

• Cần yêu cầu tòa án nhân dân giải quyết hậu quả của việc tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất;

• Có mặt tại các buổi làm việc tại Tòa án nhân dân để tránh bị mất quyền lợi;

Như vậy, pháp luật hiện hành không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai cho các yêu cầu của người khởi kiện.

Đối với các trường hợp tranh chấp liên quan đến đất đai thì nếu quá thời hiệu khởi kiện, cần phải tìm cách để phục hồi thời hiệu khởi kiện trước khi nộp hồ sơ tới tòa án nhân dân có thẩm quyền.

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất là 3 năm

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Chào bạn, theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai và có áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với những tranh chấp liên quan đến đất đai.

Trong trường hợp của bạn, khởi kiện yêu cầu ông A thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tranh chấp liên quan đến đất đai và có thời hiệu khởi kiện là 03 năm, kể từ ngày mà bạn biết được hoặc phải biết được ông A vi phạm quyền lợi của mình (Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015).

Nói cách khác, thời điểm để xác định thời hiệu khởi kiện ông A của bạn không tính từ thời điểm ký hợp đồng (năm 2020), mà tính từ thời điểm bạn phát hiện được ông A đã có hành vi cố tình không thực hiện hợp đồng.

Thông thường, nhằm mục đích dễ xác định quyền của mìn, có thể sử dụng thời điểm bạn gửi thông báo, yêu cầu cho ông A thực hiện hợp đồng nhưng ông A không phản hồi hoặc có phản hồi nhưng không đúng tình hình thực tế để tính thời hiệu khởi kiện.

Trong trường hợp của bạn, có thể vẫn còn thời hiệu khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng có thể thời hạn này không còn nhiều, bạn nên nhanh chóng quyết định, thực hiện quyền khởi kiện của mình.

Bạn có thể đối chiếu lại ngày cụ thể để xác định thời hạn còn lại thực hiện khởi kiện tranh chấp hợp đồng mua bán đất.

Mặt khác, mặc dù pháp luật dân sự quy định thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng nhưng nếu các bên không đề nghị Tòa án áp dụng thời hiệu trong vụ án tranh chấp thì tòa sẽ không áp dụng (Điều 184 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015).

Hay, nếu cả bạn và ông A đều không đề nghị tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện thì dù có quá thời hiệu khởi kiện thì tòa án vẫn giải quyết vụ việc như bình thường.

Khi khởi kiện, giải quyết vụ án dân sự này tại Tòa án nhân dân, bạn nên lưu ý một số vấn đề sau đây để bảo vệ tối ưu quyền lợi hợp pháp của mình:

Một là, hồ sơ khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ nhất trong khả năng của mình

• Hồ sơ khởi kiện là căn cứ quan trọng để xác định khả năng thắng kiện (hay chính là khả năng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Tòa án nhân dân);

• Hồ sơ khởi kiện thường gồm các loại giấy tờ, tài liệu như:

  • Đơn khởi kiện theo mẫu (có thể mua tại tòa án);

  • Tài liệu, giấy tờ, hình ảnh, sao kê, biên lai... xác nhận việc đã thanh toán cho ông A để mua bán đất và chứng minh hành vi không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng của ông A;

  • Hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất ở, nhà ở;

  • Giấy tờ chứng minh nhân thân của ông A cùng nơi ở hợp pháp: Căn cước công dân có trong bộ hồ sơ sang tên đất;

Hai là, đóng nộp đầy đủ, đúng hạn tạm ứng án phí

• Nếu không đóng nộp đầy đủ mức tạm ứng án phí trong thời hạn 7 ngày, kể từ ngày có thông báo, bạn sẽ không được tòa án thụ lý, giải quyết vụ án, do vậy, bạn cần đóng nộp đúng, đủ tạm ứng án phí trong thời hạn theo thông báo;

Ba là, tuân thủ các bước giải quyết tranh chấp tại tòa án

• Để bảo vệ tối ưu quyền lợi của mình, bạn nên tham gia đầy đủ các buổi làm việc, thống nhất ý kiến, quan điểm của mình về yêu cầu khởi kiện;

• Bổ sung nhanh chóng, kịp thời các tài liệu, giấy tờ theo yêu cầu của thẩm phán;

Bốn là, tìm hiểu kỹ quy định pháp luật về vấn đề tranh chấp

• Tìm hiểu kỹ càng, đầy đủ quy định pháp luật xoay quanh nội dung tranh chấp sẽ giúp bạn hiểu rõ quyền, nghĩa vụ của mình trong vụ án, từ đó có những yêu cầu hoặc có cách ứng xử phù hợp;

• Ngoài ra, áp dụng quy định pháp luật phù hợp với yêu cầu khởi kiện của mình sẽ giúp bạn có được quyền lợi tối ưu trong vụ án;

• Bạn cũng có thể tham khảo ý kiến từ Luật sư, người am hiểu pháp luật chuyên môn về đất đai,... để có thêm thông tin chuyên ngành về vụ việc tranh chấp;

Như vậy, thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai không được áp dụng đối với tranh chấp về hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất đai.

Mà thời hiệu khởi kiện hợp đồng theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 được sử dụng để chủ thể có quyền xác định thời hạn thu thập hồ sơ, tiến hành khởi kiện tại Tòa án nhân dân về hợp đồng mua bán đất đai.

Thời hạn giải quyết vụ án đất đai tại tòa án

Thời gian giải quyết tranh chấp đất đai tại toà án là bao lâu?

Chào bạn, mặc dù không bị áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai nhưng khi giải quyết tại Tòa án, các bên vẫn phải tuân thủ chặt chẽ trình tự, thủ tục theo pháp luật tố tụng dân sự.

Nói cách khác, thông tin bạn nhận được là quá thời hạn giải quyết tranh chấp đất đai thì thời gian giải quyết tại Tòa án nhân dân sẽ lâu hơn so với các trường hợp thông thường là không chính xác.

Lý do là vì việc giải quyết tranh chấp đất đai tại tòa án nhân dân không bị áp dụng thời hiệu nên các bước thực hiện cũng như trình tự tố tụng, xử lý tại tòa án nhân dân cũng giống với các trường hợp còn lại.

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 không quy định thời hạn giải quyết vụ án tranh chấp đất đai là bao lâu nhưng thông thường, để giải quyết một vụ án dân sự sẽ mất khoảng 4 - 6 tháng.

Thậm chí, có những vụ việc kéo dài nhiều năm do có xét xử phúc thẩm, có quá trình xem xét lại trình tự tố tụng là giám đốc thẩm, tái thẩm dẫn đến bản án sơ thẩm bị hủy/hoặc phải xét xử lại từ đầu.

Chúng tôi chưa tiếp cận được hồ sơ vụ việc cũng như tiến trình thụ lý, giải quyết của Tòa án nên chưa thể giải đáp chi tiết cho bạn, thay vào đó, chúng tôi sẽ cung cấp tiến trình xử lý vụ việc trong điều kiện thông thường như sau:

Giai đoạn khởi kiện và thụ lý vụ án: Khoảng 01 tháng

• Giai đoạn nộp đơn khởi kiện cùng tài liệu chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, sửa đổi bổ sung đơn khởi kiện, trả lại đơn khởi kiện, thông báo thụ lý vụ án...;

• Thực hiện lấy ý kiến của bị đơn;

• Xem xét, thụ lý đơn yêu cầu phản tố (nếu có), yêu cầu độc lập (nếu có);

Giai đoạn hòa giải và chuẩn bị xét xử: Khoảng từ 2 - 4 tháng, đây là giai đoạn thực hiện các công việc như sau:

• Tiến hành buổi giao nộp, công khai chứng cứ và hòa giải;

• Tiến hành hòa giải tại Tòa án;

• Lấy ý kiến của các bên;

• Quyết định công nhận hòa giải nếu hòa giải thành;

• Tạm đình chỉ hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nếu có các căn cứ theo quy định pháp luật;

• Giải quyết yêu cầu thay đổi người tiến hành tố tụng (nếu có);

• Nhập, tách vụ án (nếu có);

• Quyết định đưa vụ án ra xét xử;

Giai đoạn xét xử sơ thẩm: Khoảng 1 - 2 tháng

• Gửi quyết định đưa vụ án ra xét xử tới đương sự, viện kiểm sát;

• Tiến hành mở phiên tòa xét xử sơ thẩm để giải quyết vụ án;

• Giải quyết việc vắng mặt của đương sự (nếu có);

• Giải quyết việc thay đổi thẩm phán, hội thẩm nhân dân (nếu có);

• Hoãn phiên tòa nếu có căn cứ pháp luật: Nếu phải hoãn phiên tòa thì thời hạn giải quyết sẽ được kéo dài thêm khoảng 1 tháng;

• Xem xét, giải quyết việc thay đổi, bổ sung, rút yêu cầu khởi kiện;

• Công nhận sự thỏa thuận của đương sự;

• Hỏi, tranh luận, trình bày ý kiến, xem xét vật chứng (nếu có) tại phiên tòa;

• Tạm ngừng phiên tòa nếu phát sinh trường hợp luật định: Thời hạn giải quyết vụ án sẽ kéo dài thêm khoảng 1 tháng;

• Nghị án và tuyên án đối với vụ án;

• Ra bản án, sửa chữa/bổ sung/giải thích bản án (nếu có), gửi, cấp trích sao bản án cho đương sự, viện kiểm sát;

Giai đoạn sau khi có bản án/quyết định của tòa án: Không có thời hạn cụ thể

Đây là giai đoạn sau khi đã có bán án sơ thẩm, tại đây, các bên có quyền, nghĩa vụ thực hiện:

• Thi hành bản án/quyết định đã có hiệu lực của Tòa án;

• Kháng cáo đối với quyết định, bản án/phần bản án chưa có hiệu lực;

Như vậy, dù không bị áp dụng thời hiệu giải quyết tranh chấp đất đai nhưng khi giải quyết tại Tòa án, các bên trong tranh chấp vẫn phải tuân thủ chặt chẽ quy trình được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.

Thời hạn này có thể kéo dài từ 4 - 6 tháng, trong trường hợp/điều kiện thông thường.

Nếu có các tình huống khách quan, chủ quan phát sinh như số lượng các vụ án quá nhiều trong cùng thời điểm hoặc có yêu cầu hoãn, tạm ngừng phiên tòa, tạm đình chỉ phiên tòa, tống đạt văn bản giấy tờ ra nước ngoài... thì thời gian giải quyết sơ thẩm 1 vụ án tranh chấp đất đai có thể kéo dài hơn 1 năm.

Thi hành bản án tranh chấp đất đai

Làm gì tiếp theo khi thắng kiện tranh chấp đất đai?

Chào bạn, trước hết, không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai cho trường hợp tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất như bạn đã cung cấp thông tin.

Sau khi có bản án của Tòa án nhân dân, bạn có thể thực hiện các công việc như chúng tôi liệt kê dưới đây để được thực hiện quyền lợi của mình.

Một là, thi hành án theo bản án đã có hiệu lực

• Vì bản án của bạn đang được nhận là bản án dân sự sơ thẩm, do vậy, phải sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tòa tuyên án, do vậy, nếu chưa qua thời hạn này, bạn chưa thể thực hiện các quyền của mình theo bản án (ví dụ lấy lại diện tích đất bị lấn chiếm...);

• Bạn cũng có thể đề nghị bên thua kiện (hàng xóm của bạn) thực hiện theo bản án đã có hiệu lực pháp luật;

Hai là, yêu cầu thi hành án tại cơ quan thi hành án dân sự

• Trường hợp nhà hàng xóm của bạn không tự nguyện thực hiện chấp hành theo bản án đã có hiệu lực, bạn có quyền gửi đơn yêu cầu thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

• Kèm theo đơn yêu cầu thi hành án, bạn cần nộp kèm bản án, giấy tờ tùy thân của mình;

• Lúc này, quyết định thi hành án là căn cứ pháp lý buộc bên hàng xóm của bạn phải tuân thủ, chấp hành;

Ba là, đăng ký biến động đất đai (nếu có) đối với thửa đất tranh chấp

Nếu theo bản án, cần phải đăng ký biến động đất đai thì bạn thực hiện đăng ký biến động (diện tích, ranh giới, tọa độ...) tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, không áp dụng thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai khi giải quyết tranh chấp về ranh giới, mốc giới thửa đất.

Sau khi bản án dân sự sơ thẩm có hiệu lực, bạn có thể thực hiện các quyền của mình đối với thửa đất như bản án đã được tuyên.

Trên đây là giải đáp về Thời hiệu khởi kiện tranh chấp đất đai, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.