Sang tên Sổ đỏ thực hiện thế nào? Cần những giấy tờ gì?

Khi mua bán, nhận thừa kế thì người sử dụng đất phải làm thủ tục sang tên Sổ đỏ. Vậy thủ tục này thực hiện thế nào? Hồ sơ cần những loại giấy tờ gì?

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng

Tôi có một mảnh đất vườn do ông bà để lại rộng 120m2, đã có Sổ đỏ và đang cần bán. Cho hỏi, thủ tục sang tên Sổ đỏ phải thực hiện như thế nào? Cần những giấy tờ gì? - Trần Đông (dongtran…@gmail.com)

Trả lời:

Để thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ khi chuyển nhượng, bạn cần thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Công chứng/chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Căn cứ theo Điều 40, 41 Luật Công chứng 2014, để công chứng hợp đồng chuyển nhượng, các bên phải chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) đối với bên bán.

- Giấy tờ tùy thân, bao gồm: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu (nếu đã kết hôn thì có cả của hai vợ chồng).

- Sổ hộ khẩu.

- Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.

- Trong trường hợp bên bán là bán thay người khác thì phải có hợp đồng ủy quyền.

- Phiếu yêu cầu công chứng: thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu của tổ chức hành nghề công chứng nhưng các bên có thể thỏa thuận. Trong đó, bên nào có yêu cầu công chứng thì bên đó phải nộp phí công chứng (trừ các bên có thỏa thuận khác).

Bên cạnh đó, các bên có thể soạn sẵn hợp đồng trước hoặc yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, công chứng viên thực hiện công chứng hợp đồng

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính:

- Thuế thu nhập cá nhân do bên bán có nghĩa vụ kê khai, nộp khi chuyển nhượng (trừ trường hợp các bên thỏa thuận bên mua chịu trách nhiệm kê khai, nộp).

+ Thời hạn kê khai, nộp: chậm nhất là ngày thứ 10 kể từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực phải nộp hồ sơ khai thuế.

Nếu hợp đồng có thỏa thuận nộp thay thì hạn nộp hồ sơ khai thuế cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

- Lệ phí trước bạ thường do người mua khai, nộp. Thời hạn nộp hồ sơ khai lệ phí cùng với thời điểm thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thời điểm nộp hồ sơ sang tên).

- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (nếu có);

Bước 3: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

Chuẩn bị hồ sơ:

Căn cứ khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT) hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động; Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay;

- Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) (bản chính);

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng miễn thuế (nếu có);

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

Tiếp nhận, giải quyết:

- Thủ tục sang tên được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.

- Nộp tiền theo thông báo nộp tiền thuế, lệ phí.

- Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thông tin chuyển nhượng vào Giấy chứng nhận hoặc cấp lại Giấy chứng nhận nếu có yêu cầu.

Trả kết quả

Thời hạn giải quyết

Căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP thời hạn thực hiện thủ tục sang tên như sau:

+ Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

+ Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế

Ông nội em mất có di chúc để lại cho em một thửa đất. Em muốn biết hồ sơ sang tên Sổ đổ khi nhận thừa kế bao gồm những gì? Thủ tục sang tên khi nhận thừa kế có khác gì so với thủ tục thông thường không? - Phan Minh (phanminhhp…@gmail.com)

Trả lời:

Căn cứ pháp lý:

- Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (sửa đổi bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT);

- Khoản 4 Điều 21 Thông tư 92/2015/TT-BTC về khai thuế thu nhập cá nhân;

- Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Theo đó, hồ sơ thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ khi nhận thừa kế bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động;

- Bản gốc Giấy chứng nhận;

- Giấy tờ về quyền hưởng di sản thừa kế. Ví dụ như: Di chúc, văn bản khai nhận di sản thừa kế/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế,...;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

- Bản chính Tờ khai lệ phí trước bạ;

- Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn lệ phí trước bạ (nếu có);

- Giấy chứng tử;

- Giấy khai sinh;

- Văn bản ủy quyền (nếu có);

- Văn bản từ chối nhận di sản (nếu có);

- Các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định pháp luật.

Trình tự, thủ tục:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất (nộp hồ sơ sang tên)

Bước này thực hiện tương tự như trường hợp sang tên Sổ đỏ trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thủ tục sang tên Sổ đỏ thực hiện thế nào? cần những giấy tờ gì? (Ảnh minh họa)

Thủ tục sang tên sổ đỏ mất bao lâu?

Tôi có một mảnh đất ở thành phố Bắc Ninh và hiện cần bán gấp. Xin hỏi, thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ bao lâu ạ? Tú Nguyễn (tunguyen...@gmail.com)

Trả lời:

Theo điểm a khoản 4 Điều 5 Luật đất đai, người sử dụng đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (thủ tục sang tên sổ đỏ).

Cụ thể, thời gian đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 10 ngày.

Trong đó:

- Thời gian 10 ngày trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

- Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 10 ngày.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, thời gian thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ ở thành phố Bắc Ninh sẽ được thực hiện trong thời gian không quá 10 ngày.

Sang tên sổ đỏ mất bao nhiêu tiền?

Cho tôi hỏi, khi sang tên Sổ đỏ thì cần nộp những chi phí gì? Mất bao nhiêu tiền? - Xuân Nga (xuanngah...@gmail.com)

Theo quy định của pháp luật, thủ tục sang tên Sổ đỏ bao gồm các chi phí sau:

Phí công chứng:

Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải nộp phí công chứng.

Trong đó, theo điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định:

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho bằng quyền sử dụng đất: tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

- Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.

Mức thu phí công chứng cụ thể như sau:

TT	Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch	Mức thu (đồng/trường hợp)
1	Dưới 50 triệu đồng	50 nghìn
2	Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng	100 nghìn
3	Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng	0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.
4	Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng	01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5	Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng	2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6	Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng	3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7	Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng	5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng
8	Trên 100 tỷ đồng	32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp)

Căn cứ điểm d khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Phí chứng thực hợp đồng chuyển nhượng

Căn cứ Điều 4 Thông tư 226/2016/TT-BTC, nếu các bên lựa chọn chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mức phí chứng thực là 50.000 đồng/1 hợp đồng, giao dịch.

Thuế thu nhập cá nhân

- Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng.

- Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Căn cứ điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là quyền sử dụng đất (không có nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất) được tính như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá trị quyền sử dụng đất x 10%

Trong đó, giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định trong bảng giá đất tại thời điểm thực hiện thủ tục sang tên Sổ đỏ.

Tuy nhiên, theo Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, có một số trường hợp không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là:

- Chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

- Nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Lệ phí trước bạ

Tại Điều 6, Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định, căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

* Công thức tính lệ phí trước bạ:

Lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ x 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ đối với quyền sử dụng đất là giá đất tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Trên đây là một số giải đáp liên quan đến thủ tục sang tên Sổ đỏ. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được được các chuyên gia pháp lý của hieuluat.vn hỗ trợ.