Đăng ký đất đai là nghĩa vụ phải thực hiện đối với cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và người được giao đất để quản lý. Hiện nay, pháp luật về đất đai quy định hai trường hợp đăng ký đất đai là đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Vậy cụ thể từng trường hợp thế nào, chúng tôi sẽ trình bày qua bài viết sau:
Đăng ký đất đai là gì?
Tại khoản 15 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được hiểu là việc người sử dụng đất thực hiện việc kê khai và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
Hiện nay, trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ đăng ký đất đai thuộc về người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Những người này có nghĩa vụ bắt buộc phải thực hiện việc đăng ký đất đai; riêng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu.
Luật Đất đai 2013 quy định việc đăng ký đất đai được phân thành 02 nhóm như sau:
- Nhóm 1: Đăng ký đất đai lần đầu:
+ Thửa đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà trước đó người sử dụng đất chưa đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà người sử dụng đất chưa đăng ký.
+ Tài sản gắn liền với đất chưa được chủ sở hữu đăng ký (gồm nhà ở và tài sản khác).
- Nhóm 02: Đăng ký biến động về đất đai
Được thực áp dụng cho thửa đất đã được cấp Sổ đỏ hoặc đã đăng ký nhưng mà có thay đổi, gồm:
+ Người sử dụng đất thực hiện các quyền cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, tăng cho, thừa kế; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…
+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên theo theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
+ Có sự biến động về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ của thửa đất;
+ Có sự thay đổi về hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký trước đó;
+ Chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
+ Chuyển đổi từ Nhà nước cho thuê đất dưới hình thức thu tiền thuê đất hàng năm sang cho thuê đất dưới hình thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; hoặc chuyển từ việc Nhà nước giao đất dưới hình thức không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất; từ thuê đất sang giao đất dưới hình thức có thu tiền sử dụng đất.
+ Có sự biến động về việc chuyển quyền sử dụng đất của chồng hoặc của vợ thành quyền sử dụng đất chung của vợ và chồng;
+ Có việc chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người sử dụng đất hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung,
+ Có sự kiện phát sinh, thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành của cơ quan Nhà nước về tranh chấp đất đai; thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
+ Có sự kiện xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế của thửa đất liền kề;
+ Người sử dụng đất có sự thay đổi về những hạn chế về quyền của mình.
Như vậy, đăng ký đất đai và phân loại việc đăng ký đất đai được thực hiện theo những phân tích mà chúng tôi đã trình bày ở trên.
Cơ quan nào có thẩm quyền đăng ký đất đai lần đầu?
Tại Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận như sau:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sau:
+ Người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo; hoặc người sử dụng đất là người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang thực hiện các dự án đầu tư; hoặc người sử dụng đất là tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Hiện nay, Luật Đất đai 2013 cho phép Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan chuyên môn là cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Sổ đỏ cho người sử dụng đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp:
+ Người sử dụng đất là (hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư).
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Lưu ý: đối với những trường hợp người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận, mà sau đó họ tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, tùy vào từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền đăng ký đất đai được xác định là Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh.
Bài viết đã cung cấp đến bạn những thông tin cần thiết về đăng ký đất đai là gì. Để tìm hiểu thêm những vấn đề pháp lý liên quan, hãy liên hệ trực tiếp đến tổng đài 
19006192 để được tư vấn kịp thời.
Tác giả: Minh Nguyệt 
