Đặt cọc là gì? Cần biết gì để không bị lừa khi đặt cọc?

Với những người thường xuyên mua bán hoặc giao kết các hợp đồng, đặt cọc không còn xa lạ. Vậy, đặt cọc là gì? Cần biết gì để không bị lừa khi đặt cọc?

Đặt cọc là gì?

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Như vậy, đặt cọc là một biện pháp bảo đảm, thậm chí, biện pháp này được sử dụng rất phổ biến trong các giao dịch dân sự. Khi đặt cọc, bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Ví dụ: A mua đất của B, trước khi đợi A chuẩn bị đủ tiền để công chứng và sang tên thì A cọc cho B khoản tiền là 500 triệu đồng để đảm bảo A sẽ mua mảnh đất đó.

Trong đặt cọc, các chủ thể, đối tượng... được xác định như sau:

- Chủ thể đặt cọc: gồm bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Hai bên phải có năng lực hành vi dân sự và tham gia giao dịch đặt cọc một cách tự nguyện.

- Đối tượng của đặt cọc: là một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác và phải thuộc quyền sở hữu của bên đặt cọc.

- Hình thức đặt cọc: Không quy định bắt buộc đặt cọc phải lập thành văn bản trừ trường hợp một tài sản đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ thì mới phải lập thành văn bản ở mỗi lần bảo đảm.

Như vậy, đặt cọc có thể thực hiện bằng lời nói hoặc bằng văn bản tùy vào sự thỏa thuận của các bên tham gia giao dịch (cũng không bắt buộc công chứng, chứng thực). Đặt cọc có thể được thể hiện bằng một văn bản riêng nhưng cũng có thể được thể hiện bằng một điều khoản trong hợp đồng chính thức. Tuy nhiên, đối với đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng thì việc đặt cọc phải được thể hiện bằng văn bản riêng vì tại thời điểm giao kết thỏa thuận đặt cọc thì hợp đồng chưa được hình thành.

Hiện nay, vẫn không ít người nhầm lẫn đặt cọc và trả trước. Đây đều là khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) mà bên mua giao trước cho bên bán, nhằm đảm bảo hợp đồng sẽ được giao kết. Tuy nhiên, về bản chất lại không giống nhau.

Cụ thể, đặt cọc là việc bên mua giao cho bên bán một khoản tiền (hoặc tài sản giá trị khác) trong thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Tiền trả trước là việc bên mua tiến hành thực hiện trước một phần nghĩa vụ.

Chính vì bản chất đã có sự khác biệt nên khi có vi phạm thỏa thuận thì hậu quả khác nhau:

Đối với đặt cọc:

- Nếu hợp đồng được thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đối với trả tiền trước: Khi có bên vi phạm nghĩa vụ hoặc không tiến hành thực hiện hợp đồng thì khoản tiền trả trước về nguyên tắc sẽ được hoàn lại cho bên đã trả mà không kèm theo bất cứ khoản phạt nào.

Nhiều người vẫn nhầm lẫn đặt cọc và trả trước (Ảnh minh họa)

Mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc

Nội dung trên đã giải thích đặt cọc là gì? Vậy mức phạt khi vi phạm hợp đồng đặt cọc thế nào? Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép thỏa thuận về mức phạt khi từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (gọi tắt là phạt cọc). Trong trường hợp các bên không thỏa thuận thì mức phạt cọc cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, mức phạt khi từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng khi đã đặt cọc như sau:

- Theo thỏa thuận;

+ Bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

+ Bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Trường hợp nào không bị phạt cọc?

Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp sau thì sẽ không bị mất tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc:

- Thỏa thuận chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

2. Theo thỏa thuận của các bên;”

Pháp luật dân sự luôn tôn trọng sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Trường hợp bạn và ông A thỏa thuận việc chấm dứt hợp đồng đặt cọc thì bạn sẽ không phải chịu phạt cọc nữa.

- Không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Sự kiện bất khả kháng là sự kiện xảy ra một cách khách quan không thể lường trước được và không thể khắc phục được mặc dù đã áp dụng mọi biện pháp cần thiết và khả năng cho phép ( theo khoản 1, Điều 156 Bộ luật Dân sự 2015)

Căn cứ theo khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, nếu việc không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng thì bạn sẽ không phải chịu trách nhiệm dân sự trong trường hợp này và không bị phạt cọc.

Ngoài ra, theo Án lệ số 25/2018 về không phải chịu phạt cọc về lý do khách quan

+ Tình huống án lệ:

Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc.Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

+ Giải pháp pháp lý:

Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.

Do đó, nếu việc không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc do sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan thì bạn sẽ không phải chịu phạt cọc.

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu.

Căn cứ theo Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015

Giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch không có hiệu lực khi xác lập giữa các bên (hoặc xác lập bởi chủ thể có hành vi pháp lý đơn phương) đã vi phạm ít nhất một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do pháp luật quy định dẫn tới hậu quả pháp lý là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt bất kỳ một quyền, nghĩa vụ dân sự.

Giao dịch vô hiệu khi  không có một trong các điều kiện sau: Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

- Giá trị pháp lý của giao dịch

Giao dịch vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.Như vậy, pháp luật không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi giao dịch bị vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong giao dịch. Do đó, nếu giao dịch mới xác lập chưa thực hiện thì các bên không thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì không tiếp tục thực hiện giao dịch.

- Hoàn trả lại tài sản khi giao dịch dân sự vô hiệu

Khi giao dịch vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả. Do giao dịch không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên mong muốn đạt được khi xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu.

- Xử lý các khoản lợi thu được

Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó

- Bồi thường thiệt hại

Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Như vậy chủ thể chỉ phải bồi thường khi có hai điều kiện: Là bên có lỗi và lỗi đó gây ra thiệt hại trên thực tế.

Như vậy, nếu bạn chứng minh được hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông A thuộc trường hợp hợp đồng vô hiệu thì bạn sẽ không bị phạt cọc.

Sẽ không bị phạt cọc vì sự kiện bất khả kháng hoặc vì lý do khách quan.

Cần biết gì để không bị lừa khi đặt cọc?

Việc đặt cọc tưởng chừng đơn giản nhưng cũng chứa lắm rủi ro.

- Lừa bán đất của người khác để lấy tiền cọc: Nếu bạn giao dịch với đối tượng không phải chính chủ của nhà đất thì có thể rơi vào bẫy rập lừa cọc này. Đối tượng lừa đảo sau khi nhận tiền cọc thì cao bay xa chạy, người mua tìm đủ mọi cách cũng không thể liên lạc được.

Vì thế, để tránh rủi ro, bạn cần yêu cầu kiểm tra đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu để xác định chính xác đối tượng giao dịch có phảu chính chủ hay không.

- Một tài sản bán cho nhiều người: Trường hợp này bạn cần ghi rõ cam kết tài sản bán cho một người trong hợp đồng cọc và cam kết trách nhiệm của chủ nhà;

- Ký cọc qua môi giới: Nhiều trường hợp sau khi nhận cọc, phía công ty môi giới “biến mất” không rõ lý do, còn chủ nhà phủ nhận mối quan hệ giữa hai bên. Nếu căn cứ trên hợp đồng đặt cọc đã ký kết, chủ nhà không có trách nhiệm với khoản tiền đặt cọc của người mua. Vì thế, bên mua gần như mất trắng số tiền đặt cọc.
Bạn cần nhớ, không kí cọc qua bên trung gian.

- Cần kí hợp đồng cọc với tất cả đồng sở hữu: Để tránh người này đồng ý bán mà người kia thì không.

Trên đây là giải đáp đặt cọc là gì và các vấn đề pháp lý liên quan. Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ trực tiếp đến tổng đài  19006192 để được tư vấn thêm.