Giá đất cụ thể là gì? Áp dụng giá đất cụ thể cho những trường hợp nào?

Giá đất, giá đất cụ thể đóng vai trò rất quan trọng trong các giao dịch đất đai, đặc biệt là trong việc tính tiền sử dụng đất, tính tiền thuê đất, tính tiền giao đất… khi Nhà nước giao đất/công nhận/cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức. Vậy giá đất cụ thể có phải là một loại đặc biệt của giá đất không? Khi nào thì áp dụng giá đất cụ thể?

Chào bạn, chúng tôi đã nhận được câu hỏi của bạn liên quan đến giá đất cụ thể. Với những thắc mắc của bạn về giá đất cụ thể, chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Giá đất cụ thể là gì?

Trước hết, giá đất cụ thể có thể được hiểu là một trường hợp đặc biệt của giá đất. Giá đất cụ thể là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (ví dụ đơn vị diện tích đất là m2…) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quyết định, định giá trong từng trường hợp cụ thể và có sự tham gia, hỗ trợ của cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh nơi có đất về việc xác định giá đất cụ thể.

Căn cứ khoản 3 Điều 114, giá đất cụ thể có một số đặc điểm đặc trưng sau đây:

- Do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành cho từng trường hợp cụ thể phát sinh (không ban hành trước);

- Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh (Sở Tài nguyên và Môi trường cấp tỉnh) nơi có đất là đơn vị tham gia hỗ trợ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định giá đất cụ thể;

- Giá đất cụ thể được xác định theo trình tự, thủ tục, phương pháp luật định và có thể được quyết định sau khi có sự tư vấn từ đơn vị/tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất;

- Giá đất cụ thể là một trường hợp đặc biệt của giá đất.

=> Từ đó có thể thấy, giá đất cụ thể mang những đặc trưng riêng và được pháp luật đất đai quy định khá rõ ràng, chi tiết.

Các cách xác định giá đất cụ thể

Là một trường hợp đặc biệt của giá đất, giá đất cụ thể cũng được xác định thông qua 05 phương pháp được quy định tại Điều 4 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Phương pháp so sánh trực tiếp: 

1. Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá.

Phương pháp chiết trừ: Đây là phương pháp xác định giá đất trong trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất.

Cách xác định: Loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị của bất động sản (giá trị bất động sản bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).

Phương pháp thu thập:

3. Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

Phương pháp thặng dư:

4. Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Đây là phương pháp được áp dụng rất phổ biến trong quá trình tính toán tiền sử dụng đất.

Cách xác định: Giá đất = hệ số điều chỉnh giá đất x giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành.

Giá đất cụ thể khác bảng giá đất như thế nào?

Trong quá trình tìm hiểu về giá đất cụ thể, không thể không nhắc tới bảng giá đất, giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể thường có những điểm dễ phân biệt để không bị nhầm lẫn trong quá trình áp dụng. Chi tiết như sau:

Như vậy, giá đất cụ thể được hiểu như những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên. Khi áp dụng cách tính giá đất cụ thể thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện xác định bằng một trong những phương pháp luật định.

Giá đất cụ thể được sử dụng trong trường hợp nào?

Căn cứ khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013, giá đất cụ thể được sử dụng/làm căn cứ trong các trường hợp sau:

Thứ nhất, dùng để tính tiền đền bù, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định pháp luật;

Thứ hai, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức của hộ gia đình, cá nhân;

Thứ ba, dùng để tính tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân khi họ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Thứ tư, dùng để tính tiền thuê đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp;

Thứ tư, dùng để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

Thứ năm, dùng để tính tiền thuê đất cho người sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Thứ sáu, dùng để tính giá trị quyền sử dụng đất khi doanh nghiệp Nhà nước thực hiện cổ phần hóa

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

Vì vậy, từ các căn cứ trên, có thể thấy, việc áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền thuê đất cho trường hợp của bạn khi:

- Thửa đất thuê của bạn có phần diện tích vượt hạn mức giao đất/nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hoặc thửa đất thuê của bạn được Nhà nước cho thuê không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất;

Do chưa có đầy đủ thông tin về thửa đất thuê của bạn nên chúng tôi chưa thể kết luận cụ thể về trường hợp của bạn, dựa trên những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có câu trả lời phù hợp.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về giá đất cụ thể là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Bảng giá đất là gì? Tại sao giá đất trong bảng giá đất lại thấp hơn giá đất thực tế?

>> Hồ sơ, thủ tục thuê đất 50 năm thế nào?