Giải đáp pháp luật trực tuyến
Thứ Tư, 25/05/2022

Nhà ở riêng lẻ là gì? Xây mới nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép không?

Nhà ở riêng lẻ là loại hình nhà ở rất phổ biến hiện nay. Tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ nhà ở riêng lẻ là gì và khi xây dựng loại nhà ở này thì có phải xin giấy phép xây dựng không.

Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có câu hỏi mong được Luật sư giải đáp như sau: Gia đình tôi có thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận, trên đất đã có căn nhà cấp 4 được xây dựng cách đây khá lâu.

Hiện tại, gia đình chúng tôi muốn xây dựng một căn nhà mới (căn nhà 02 tầng) trên phần diện tích đất này, tuy nhiên, tôi thấy nhiều người nói rằng đây là nhà ở riêng lẻ nên khi xây mới, chúng tôi phải xin giấy phép xây dựng. ​

Vậy Luật sư cho tôi hỏi, nhà ở riêng lẻ được hiểu như thế nào? Và với căn nhà mới dự định xây dựng như vậy thì tôi có phải xin giấy phép xây dựng không?

Chào bạn, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ trong nhiều trường hợp phải xin giấy phép xây dựng. Với câu hỏi của bạn về vấn đề giấy phép xây dựng cho nhà ở riêng lẻ, chúng tôi xin giải đáp cụ thể như sau:

Nhà ở riêng lẻ được hiểu như thế nào?

Đầu tiên, để xem xét việc xây dựng nhà ở của mình có phải xin giấy phép xây dựng hay không thì có thể bắt đầu từ việc hiểu như thế nào về nhà ở riêng lẻ. Một số văn bản pháp lý hiện nay có định nghĩa về nhà ở riêng lẻ. Cụ thể như sau:

Một là, khoản 2 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 định nghĩa về nhà ở riêng lẻ như sau:

...

2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

...

Bên cạnh đó, tại Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9411:2012 về Nhà ở liền kề - Tiêu chuẩn thiết kế định nghĩa về nhà ở riêng lẻ 

...

Nhà ở riêng lẻ

Công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở, thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật kể cả trường hợp xây dựng trên lô đất của dự án nhà ở.

...

=> Theo đó, nhà ở riêng lẻ có một số đặc điểm như:

+ Chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ có thể là cá nhân, tổ chức hoặc hộ gia đình;

+ Được xây dựng trên thửa đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất: Quyền sử dụng hợp pháp có thể được hiểu là người sử dụng đất sử dụng đất được Nhà nước công nhận/giao/cho thuê hợp pháp hoặc được sử dụng đất thông qua việc mượn, ở nhờ,...

+ Nhà ở riêng lẻ được tồn tại dưới hình thức là nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập.

Với sự tồn tại rất đa dạng của mình, có thể thấy, nhà ở riêng lẻ chiếm phần lớn trong tổng số các hình thức nhà ở của người Việt Nam hiện nay.

Hai là, khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 cũng định nghĩa về nhà ở riêng lẻ như sau:

29. Nhà ở riêng lẻ là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật.

=> Có thể thấy, định nghĩa về nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Xây dựng 2014 có phạm vi nhỏ hơn so với quy định tại Luật Nhà ở 2014. Vì thế cho nên, có thể dẫn đến một số cách hiểu không giống nhau khi áp dụng pháp luật.

Do vậy, để nhằm thống nhất việc áp dụng định nghĩa, thống nhất cách hiểu về nhà ở riêng lẻ theo quy định pháp luật thì khoản 29 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 về định nghĩa nhà ở riêng lẻ đã bị bãi bỏ theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 từ ngày 01/01/2021 (ngày Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành).

Một số lưu ý về nhà ở riêng lẻ:

Nhà ở riêng lẻ có mấy loại?

Như chúng tôi đã trình bày và giải đáp ở trên, nếu phân loại nhà ở riêng lẻ theo kết cấu, cấu trúc thì nhà ở riêng lẻ được phân thành 03 loại là nhà ở biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Luật Nhà ở 2014). Nếu phân loại nhà ở riêng lẻ theo khu vực xây dựng thì nhà ở riêng lẻ thì có thể phân chia thành nhà ở riêng lẻ tại nông thôn và nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Theo đó, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn được hiểu là nhà ở của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được xây dựng trên diện tích đất hợp pháp của họ tại khu vực nông thôn và có thể là nhà biệt thự, nhà ở liền kề hoặc nhà ở độc lập. Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn được miễn giấy phép xây dựng.

Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay là quy chuẩn nào?

Quy chuẩn xây dựng nhà ở riêng lẻ hiện nay đang có hiệu lực thi hành là Tiêu chuẩn Quốc gia 9411:2012 về Nhà ở riêng lẻ - Tiêu chuẩn thiết kế.

Kết luận: Nhà ở riêng lẻ là một trong những công trình nhà ở rất phổ biến ở Việt Nam hiện nay. Một số đặc điểm dễ nhận thấy đối với loại công trình này là: Được xây dựng trên phần diện tích đất thuộc sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu nhà ở (đất đi thuê, đi mượn, đi ở nhờ, được Nhà nước công nhận/giao/cho thuê…) và được phân thành nhà biệt thự, nhà ở liền kề hoặc nhà ở độc lập.

nha o rieng le


Xây dựng nhà ở riêng lẻ có phải xin giấy phép xây dựng không?

Hiện nay, việc xây dựng các công trình trên đất, trong đó có nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ theo quy định của Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 và các văn bản khác có liên quan. 

Theo đó, Điều 89 Luật Xây dựng 2014 và khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định về một số công trình là nhà ở riêng lẻ không phải xin giấy phép xây dựng (miễn giấy phép xây dựng) gồm:

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

=> Cụ thể, khi xây dựng công trình là nhà ở riêng lẻ thuộc các trường hợp dưới đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng:

- Nhà ở riêng lẻ dưới 07 tầng và thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt); 

- Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 07 tầng, đồng thời, nhà ở riêng lẻ này phải thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc không thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

- Nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng theo quy định pháp luật.

Ngoài những trường hợp được miễn này thì mọi nhà ở riêng lẻ khi xây dựng đều phải xin giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật về xây dựng.

Lưu ý:

Việc khởi công xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ cần điều kiện gì?

Cũng giống như các công trình xây dựng khác, việc khởi công xây dựng nhà ở riêng lẻ (dù được miễn giấy phép xây dựng hay phải xin giấy phép xây dựng) đều phải tuân thủ theo quy định chung của pháp luật về xây dựng. Cụ thể, khoản 39 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định khi khởi công xây dựng công trình là nhà ở riêng lẻ thì chủ sử dụng công trình xây dựng phải tuân thủ các quy định sau đây:

1. Việc khởi công xây dựng công trình phải bảo đảm các điều kiện sau:

a) Có mặt bằng xây dựng để bàn giao toàn bộ hoặc từng phần theo tiến độ xây dựng;

b) Có giấy phép xây dựng đối với công trình phải có giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 89 của Luật này;

c) Có thiết kế bản vẽ thi công của hạng mục công trình, công trình khởi công đã được phê duyệt;

d) Chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng với nhà thầu thực hiện các hoạt động xây dựng liên quan đến công trình được khởi công theo quy định của phập luật;

đ) Có biện pháp bảo đảm an toàn, bảo vệ môi trường trong quá trình thi công xây dựng;

e) Chủ đầu tư đã gửi thông báo về ngày khởi công xây dựng đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương trước thời điểm khởi công xây dựng ít nhất là 03 ngày làm việc.

Riêng việc thông báo khi khởi công đối với nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng là trường hợp:

+ Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn dưới 07 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc không thuộc khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

+ Hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, không có quy hoạch xây dựng khu chức năng theo quy định pháp luật

=> Thì chủ sở hữu công trình không cần gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.

Vậy nên, theo thông tin bạn cung cấp, bạn dự định xây dựng căn nhà ở riêng lẻ có quy mô là 02 tầng thì có thể phải xin giấy phép xây dựng nếu không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng như chúng tôi đã nêu ở trên (ví dụ như nhà bạn xây dựng trên phần diện tích đất ở thuộc khu vực đô thị, hoặc thuộc khu bảo tồn hoặc khu di tích- lịch sử văn hóa,...).

Vì thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa thể khẳng định gia đình bạn có phải xin giấy phép xây dựng khi xây mới nhà ở của mình hay không, do đó, từ những giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp của mình để có đáp án phù hợp. Trong trường hợp phải xin giấy phép xây dựng, bạn cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện theo trình tự luật định.

Xem thêm: Thủ tục xin giấy phép xây dựng cho nhà ở thế nào?

Trên đây là giải đáp thắc mắc về nhà ở riêng lẻ, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.

>> Sửa nhà có phải nộp thuế xây dựng không?

>> Đất vườn có được xây nhà tạm không?

Tin cùng chủ đề

Có thể bạn quan tâm