Nhà ở thương mại là gì? Làm sao để nhận biết nhà ở thương mại? Điều kiện mua bán nhà ở thương mại là gì? … Giao dịch nhà ở thương mại là giao dịch chiếm tỉ trọng cao trên thị trường bất động sản bởi khả năng sinh lợi cũng như nhu cầu của thị trường. Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ cung cấp cho bạn đọc những thông tin pháp lý cơ bản nhất xoay quanh nhà ở thương mại.
Câu hỏi: Kính chào Luật sư, tôi đang tìm hiểu để mua căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh. Theo như tôi tự tìm hiểu, nên mua căn hộ chung cư là nhà ở thương mại thay vì nhà ở xã hội nếu có đủ năng lực tài chính bởi tính chất pháp lý và khả năng sinh lời của nó.
Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi được biết nhà ở thương mại là gì? Làm sao tôi có thể nhận biết được căn chung cư nào là nhà ở thương mại? Điều kiện để mua bán nhà ở thương mại là gì thưa Luật sư?
Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi xoay quanh nhà ở thương mại là gì và điều kiện để mua bán nhà ở thương mại hiện nay thế nào, chúng tôi xin được giải đáp vướng mắc của bạn như sau:
Nhà ở thương mại là gì? Đặc điểm nhận biết là gì?
Luật Nhà ở 2014 định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và để phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Dựa trên hình thức, mục đích nhà ở, có thể phân loại nhà ở thành:
+ Nhà chung cư;
+ Nhà ở riêng lẻ;
+ Nhà ở thương mại;
+ Nhà ở công vụ;
+ Nhà ở xã hội;
+ Nhà ở để phục vụ tái định cư;
Suy ra, nhà ở thương mại mà một trong những loại nhà ở được quy định tại Luật Nhà ở 2014.
Theo đó, nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường (ví dụ giá cả thị trường, điều khoản thanh toán theo thị trường,...) (khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014). Việc nhận biết nhà ở thương mại thường dựa trên một số đặc điểm sau đây:
+ Giá mua bán: Giá mua bán nhà ở thương mại là giá thị trường. Giá mua bán này thường cao hơn so với giá mua bán nhà ở xã hội cùng cấu trúc;
+ Loại nhà ở thương mại có thể là nhà chung cư, nhà biệt thự, nhà ở liền kề;
+ Tên của dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại cũng đã cung cấp thông tin đây là khu nhà ở thương mại của chủ đầu tư;
+ Chủ đầu tư/sàn môi giới bất động sản cũng là những địa chỉ cung cấp đầy đủ thông tin pháp lý về dự án nhà ở thương mại đang được chào bán. Nếu bạn mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì đây cũng là nơi để bạn có thể nhận được các thông tin đầy đủ về dự án;
+ Nếu là việc mua lại nhà ở thương mại từ người đã được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận thì bạn có thể nhìn các thông tin trong sổ hồng để phân biệt với nhà ở xã hội. Thường phần ghi chú của sổ hồng cấp cho căn chung cư là nhà ở xã hội sẽ có ghi nhận thông tin về thời điểm được bán căn hộ này theo quy định pháp luật;
Như vậy, nhà ở thương mại là nhà ở mà chủ đầu tư thực hiện xây dựng để bán hoặc cho thuê hoặc kết hợp cả bán và cho thuê theo cơ chế thị trường. Để nhận biết nhà ở thương mại có thể thông qua các đặc điểm như giá mua bán, tên dự án mua bán, giấy chứng nhận được cấp cho người mua,...
Điều kiện mua bán nhà ở thương mại là gì?
Nhà ở thương mại cũng là một loại nhà theo quy định của pháp luật về nhà ở, do đó, khi tham gia giao dịch, nhà ở thương mại cũng phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014.
Tùy thuộc nhà ở thương mại là nhà ở hình thành trong tương lai (nhà ở đang trong quá trình hoàn thành xây dựng nhưng được phép bán theo quy định pháp luật) hoặc nhà ở thương mại có sẵn (nhà ở đã hoàn thành xây dựng, được đưa vào sử dụng) mà điều kiện có sự khác biệt, cụ thể như sau:
Loại nhà ở thương mại | Nhà ở thương mại hình thành trong tương lai | Nhà ở thương mại có sẵn |
Điều kiện mua bán | - Không bắt buộc phải có giấy chứng nhận nhưng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua do Sở xây dựng nơi có nhà ở thương mại cấp cho chủ đầu tư (theo quy định tại khoản 1 Điều 72 và điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP); - Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền; Lưu ý: + Nếu mua nhà ở thương mại trực tiếp từ chủ đầu tư thì bạn phải ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với bên bán là chủ đầu tư. + Còn nếu bạn mua lại từ người đã mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà căn hộ chung cư này vẫn chưa được chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp sổ hồng cho người mua tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bạn phải ký văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư và phải được chủ đầu tư xác nhận về việc chuyển nhượng này; | - Đã được cấp giấy chứng nhận/sổ hồng/sổ đỏ theo quy định pháp luật; - Tại thời điểm mua bán, nhà ở không thuộc diện đang có tranh chấp hoặc đang bị khiếu nại/khiếu kiện về quyền sở hữu; - Tại thời điểm mua bán, nhà ở đang trong thời hạn sở hữu nếu đối tượng mua bán là nhà ở có thời hạn sở hữu; - Tại thời điểm thực hiện giao dịch, nhà ở không thuộc diện bị kê biên để thi hành án hoặc không thuộc trường hợp bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền; - Tại thời điểm thực hiện giao dịch mua bán, nhà ở không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất hoặc đã có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cấp có thẩm quyền; |
Căn cứ pháp lý về điều kiện mua bán nhà ở thương mại | Khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 | Khoản 1 Điều 118 Luật Nhà ở 2014 |
Như vậy, do chưa nhận được thông tin đầy đủ là bạn mua nhà ở thương mại là căn hộ chung cư là loại nhà có sẵn hay là loại nhà hình thành trong tương lai nên có thể phát sinh 02 trường hợp như chúng tôi đã nêu trên. Với mỗi trường hợp cụ thể, pháp luật yêu cầu điều kiện chuyển nhượng khác nhau. Dựa trên thông tin chúng tôi cung cấp, bạn đối chiếu với yêu cầu cụ thể của mình để có quyết định phù hợp cho việc mua nhà ở thương mại.
Trên đây là giải đáp về nhà ở thương mại là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
