Đất thương mại, dịch vụ là một trong những loại đất phi nông nghiệp được quy định tại Luật Đất đai 2013. Để được tách thửa loại đất này, người sử dụng đất và thửa đất thương mại, dịch vụ phải đảm bảo các điều kiện cụ thể của pháp luật.
1. Đất dịch vụ là loại đất gì? Được sử dụng với mục đích cụ thể như thế nào?
2. Thủ tục tách thửa đất dịch vụ được tiến hành như thế nào?
Chào bạn, hiện nay các giao dịch liên quan đến tách thửa các loại đất được diễn ra rất sôi nổi và đa dạng. Việc tách thửa đất thương mại dịch vụ được pháp luật đất đai quy định như sau:
Đất thương mại dịch vụ là gì?
Trước hết, đất dịch vụ là tên thường gọi của đất thương mại dịch vụ, một trong những loại đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.
Luật Đất đai 2013 không định nghĩa đất thương mại dịch vụ mà liệt kê mục đích sử dụng của loại đất này. Một số đặc điểm cơ bản về đất thương mại dịch vụ như sau:
- Theo Điều 153 Luật Đất đai 2013, đất thương mại dịch vụ là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình, các cơ sở kinh doanh thương mại dịch vụ và các công trình khác nhằm phục vụ cho các cơ sở kinh doanh thương mại đó.
Các khách sạn, khu nhà nghỉ dưỡng, nhà hàng, trung tâm thương mại…và các công trình phụ trợ, phục vụ cho việc kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ dưỡng…là những loại công trình rất điển hình cho loại đất thương mại, dịch vụ.
- Trong bảng giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành thì đây là loại đất có giá trị cao so với các loại đất khác. Ở nhiều tỉnh, thành phố thì đây là loại đất được định giá cao nhất trong Bảng giá đất (ví dụ ở thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh,...).
- Đất thương mại dịch vụ là loại đất được sử dụng thông qua các hình thức: Nhận chuyển nhượng, được Nhà nước cho thuê đất, thuê đất, thuê lại đất từ cá nhân, cơ quan, tổ chức khác, hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất (nếu người sử dụng đất là tổ chức) hoặc được Nhà nước giao đất theo quy định pháp luật.
Riêng 02 trường hợp là người Việt Nam định cư ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức sau:
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khác hoặc được sử dụng đất thương mại, dịch vụ bằng cách thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
+ Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được sử dụng đất thương mại, dịch vụ thông qua hình thức là được Nhà nước cho thuê đất hoặc thuê đất/thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài hoặc được sử dụng bằng hình thức thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- Đất thương mại, dịch vụ do hộ gia đình, cá nhân, đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê là đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài. Đất thương mại, dịch vụ được Nhà nước giao, cho thuê đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ chức là loại đất thương mại dịch vụ có thời hạn sử dụng (Điều 125, Điều 126 Luật Đất đai 2013).
Kết luận: Đất thương mại dịch vụ là một trong những loại đất phi nông nghiệp được sử dụng với mục đích xây dựng các cơ sở kinh doanh với mục đích thương mại, dịch vụ. Loại đất này có giá trị cao và có thể có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài.
Thủ tục tách thửa đất thương mại dịch vụ như thế nào?
Đất thương mại, dịch vụ để được tách thửa thì vẫn phải đảm bảo các quy định cụ thể của pháp luật đất đai và trong trường hợp của bạn là các quy định của thành phố Hồ Chí Minh về điều kiện tách thửa. Cụ thể, các điều kiện tách thửa đất thương mại, dịch vụ như sau:
Thứ nhất, các điều kiện chung để được tách thửa các loại đất (tách thửa đất để thực hiện các giao dịch) quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013
- Thửa đất thương mại, dịch vụ đã được cấp sổ hồng/Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật;
- Quyền sử dụng thửa đất thương mại, dịch vụ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và cũng không có tranh chấp theo quy định pháp luật;
- Thửa đất thương mại dịch vụ còn thời hạn sử dụng đất.
Thứ hai, đáp ứng điều kiện riêng biệt của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất
Đây là điều kiện riêng, khác biệt đối với từng địa phương. Tùy thuộc vào điều kiện và tập quán của từng địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định cho phép tách thửa hoặc không được tách thửa đối với loại đất phi nông nghiệp là đất thương mại, dịch vụ.
Nếu địa phương không quy định hoặc không cho phép được tách thửa loại đất này thì người sử dụng đất không có căn cứ để đề nghị tách thửa đất thương mại, dịch vụ.
Tại thành phố Hồ Chí Minh, căn cứ khoản 4 Điều 5 Quyết định 60/2017/QĐ-UBND, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh cho phép được tách thửa đất thương mại dịch vụ khi thửa đất này thỏa mãn điều kiện sau:
…
4. Tách thửa đối với đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) của hộ gia đình, cá nhân: Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn, để xem xét giải quyết tách thửa đất; việc giải quyết tách thửa đất áp dụng theo quy định của pháp luật đất đai về thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích.
=> Theo đó, để được tách thửa thì bạn phải kiểm tra, tìm hiểu và đối chiếu thông tin về quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết điểm dân cư nông thôn cùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt để biết thửa đất dự định mua có được phép tách thửa hay không. Bạn cũng có thể xin thông tin này tại cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương để có thêm phương án lựa chọn trong việc đầu tư của mình.
Trường hợp thửa đất thương mại, dịch vụ bạn dự định mua có đủ điều kiện để được tách thửa thì trình tự, thủ tục tách thửa được tiến hành theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và hồ sơ tách thửa phải tuân thủ Thông tư 09/2021/TT-BTNMT, cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa đất thương mại, dịch vụ
Khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT quy định hồ sơ tách thửa đất gồm:
- Đơn đề nghị tách thửa đất mẫu 11/ĐK, đơn này phải được kê khai đầy đủ các thông tin theo hướng dẫn;
- Bản chính Giấy chứng nhận đã cấp cho đất thương mại, dịch vụ;
Bước 2: Ký hợp đồng chuyển nhượng
Sau khi hồ sơ được nộp tại Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thương mại dịch vụ hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai) thì Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc:
- Đo đạc thửa đất đề nghị tách, lập bản trích lục thửa đất để trả cho người yêu cầu tách thửa đồng thời với văn bản/công văn trả lời về việc hồ sơ đủ điều kiện để thực hiện tách thửa đất.
- Tiến hành cập nhật, chỉnh lý thông tin biến động trong cơ sở dữ liệu đất đai và trong hồ sơ địa chính. Thực hiện lập hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận mới cho bên nhận chuyển nhượng khi đã có đủ hồ sơ sang tên theo quy định pháp luật.
Sau khi đã có bản trích lục thửa đất và công văn trả lời về việc đủ điều kiện tách thửa, bạn cùng các bên tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng/mua bán một phần thửa đất tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.
Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên
Bạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên để được cấp Giấy chứng nhận mới theo quy định pháp luật.
Kết luận: Thủ tục tách thửa đất thương mại, dịch vụ được tiến hành theo các bước mà chúng tôi đã giải đáp ở trên.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
Chủ đề:
