Tách thửa đất là gì? Tách thửa đất để bán thế nào?

Để tách thửa đất nhằm mục đích mua bán/chuyển nhượng hay tặng cho thì thửa đất phải đảm bảo các điều kiện nhất định do pháp luật đất đai và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Tách thửa đất được hiểu như thế nào?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi về cho chúng tôi. Căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Hiện nay, pháp luật đất đai chưa có định nghĩa về tách thửa, thay vào đó, pháp luật đất đai quy định về các trường hợp, điều kiện, hồ sơ, trình tự tách thửa. Tách thửa đất thường được người sử dụng thực hiện trong các trường hợp như:

- Chuyển nhượng, mua bán, thừa kế, tặng cho,…hoặc một hình thức khác tương tự làm thay đổi diện tích thửa đất ban đầu/thay đổi người sử dụng đất so với ban đầu;

- Bị thu hồi một phần thửa đất theo quy định pháp luật;

- Theo quyết định/bản án của Tòa án nhân dân có thẩm quyền;

Khi thực hiện tách thửa đất theo các mục đích như trên, thửa đất ban đầu sẽ được chia tách thành các thửa nhỏ hơn, có thể việc chia tách này làm thay đổi người sử dụng đất (mua bán, tặng cho...) hoặc giữ nguyên người sử dụng đất (bị thu hồi...).

Hiện nay, người sử dụng đất muốn tách thửa đất thì phải đảm bảo các điều kiện được quy định tại khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai 2013 và do tách đất thường là để tặng cho, mua bán, chuyển nhượng nên phải đáp ứng thêm các điều kiện tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận);

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Phù hợp với quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về điều kiện được tách thửa đất (quy định tại các Quyết định về tách thửa đất của từng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

Lưu ý: Theo Quyết định về tách thửa đất được các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành, tùy thuộc điều kiện từng địa phương, có nơi cho phép được tách thửa đất ở và đất nông nghiệp, có nơi không cho phép được tách thửa đất nông nghiệp trong mọi trường hợp. Do đó, trước khi thực hiện đề nghị tách thửa đất, bạn cần tìm hiểu, xác định điều kiện cụ thể tại địa phương của mình để giảm thiểu rủi ro bị cơ quan Nhà nước từ chối cho tách thửa đất.

Kết luận: Như vậy, tách thửa đất chưa được định nghĩa trong một văn bản pháp luật cụ thể, thay vào đó, pháp luật đất đai quy định về điều kiện, trình tự, thủ tục khi người sử dụng đất muốn tách thửa đất. Tách thửa đất thường được hiểu là việc phân chia thửa đất ban đầu thành các thửa đất nhỏ hơn.

Căn cứ tình hình cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ có những quy định riêng về tách thửa đất cho phù hợp. Vì vậy, trước khi tách thửa, người sử dụng đất cũng nên tìm hiểu trước điều kiện riêng của địa phương mình ngoài những điều kiện chung được quy định trong Luật Đất đai 2013 như chúng tôi đã nêu ở trên.

Điều kiện tách thửa đối với mỗi loại đất là khác nhau (Ảnh minh họa)

Trường hợp nào không được tách thửa đất?

Chào bạn, chúng tôi đã tiếp nhận toàn bộ câu hỏi của bạn. Dựa trên thông tin bạn cung cấp và theo quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Do việc tách thửa đất thường để tặng cho, chuyển nhượng, nên căn cứ khoản 2 Điều 143 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, điều kiện để được tách thửa đất bao gồm:

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận;

- Thửa đất không có tranh chấp;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Đáp ứng các điều kiện được tách thửa theo quyết định về tách thửa của Ủy ban nhân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có đất ban hành;

Tại thành phố Hồ Chí Minh, việc tách thửa đất được thực hiện theo Quyết định 60/2017/QĐ-UBND. Theo đó, điều kiện về diện tích tối thiếu để tách thửa đối với đất ở tại thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Khu vực	Thửa đất ở hình thành và thửa đất ở còn lại sau khi tách thửa
Khu vực 1: Gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình và Tân Phú.	tối thiểu 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét.
Khu vực 2: Gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và Thị trấn các huyện.	tối thiểu 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3: Gồm huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ (ngoại trừ thị trấn).	tối thiểu 80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.

Đáng chú ý, nếu quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt xác định thửa đất thuộc quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án thì không được tách thửa đất.

Sau 03 năm, kể từ ngày rà soát phê duyệt các quy hoạch này, mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện hoặc có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện và chưa có thông báo thu hồi đất, chưa có quyết định thu hồi đất, mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì được tách thửa đất.

Như vậy, nếu bạn ở tại TP.HCM không được tách thửa có thể do một số nguyên nhân như:

- Đất đang có tranh chấp;

- Không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa;

- Đã hết thời hạn sử dụng đất;

- Đất có quy hoạch đất ở xây dựng mới, đất sử dụng hỗn hợp (trong đó có chức năng đất ở) và có trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, để thu hồi thực hiện dự án...

Trên thực tế, một số địa phương có thể yêu cầu tạm dừng giải quyết các hồ sơ về tách thửa nếu nhận thấy có dấu hiệu tự tách thửa để phân lô, bán nền (đặc biệt là đối với các loại đất nông nghiệp) mà không phù hợp với quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Thông thường, việc tạm dừng giải quyết hồ sơ đề nghị tách thửa chỉ trong thời hạn nhất định để nhằm mục đích cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành thanh tra, kiểm tra, xử lý các trường hợp vi phạm.

Thủ tục tách thửa đất để bán như thế nào?

Chào bạn, chúng tôi đã tiếp nhận toàn bộ câu hỏi của bạn. Dựa trên căn cứ quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Trước hết, để thực hiện tách thửa để bán thì thửa đất của bạn phải đảm bảo điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và Điều 188 Luật Đất đai 2013, gồm có:

- Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận mang tên của bạn;

- Thửa đất không có tranh chấp: Không có tranh chấp thường được hiểu là thửa đất không nằm trong bất kỳ một vụ án, vụ kiện, khiếu nại…đang được giải quyết tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;

- Trong thời hạn sử dụng đất: Thời hạn sử dụng đất vẫn còn (thường áp dụng đối với đất sử dụng có thời hạn như nông nghiệp, đất được cho thuê…);

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Không có quyết định cưỡng chế bằng biện pháp kê biên của cơ quan thi hành án dân sự;

- Đáp ứng các điều kiện được tách thửa theo quyết định về tách thửa của Ủy ban nhân cấp tỉnh nơi có đất ban hành: Điều kiện về diện tích, kích thước, vị trí…của thửa đất trước và sau khi tách;

Sau khi bạn đã tự kiểm tra và nhận thấy mình thuộc trường hợp đủ điều kiện tách thửa như chúng tôi đã nêu trên thì bạn có thể thực hiện theo các bước được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ theo khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Khi nộp hồ sơ bạn sẽ nhận được giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính từ cơ quan/bộ phận tiếp nhận.

Nơi tiếp nhận hồ sơ:

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất (nếu có nhu cầu);

- Bộ phận tiếp nhận hồ sơ của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận tiếp nhận và hẹn trả kết quả thủ tục hành chính (bộ phận một cửa) cấp huyện nơi có đất (nếu địa phương đã có bộ phận một cửa này);

Bước 2: Xử lý hồ sơ; Trả kết quả

Tại đây, các công việc của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai gồm:

- Đo đạc để tách thửa đất;

- Thẩm định hồ sơ;

- Trả kết quả cho người yêu cầu tách thửa. Nếu đủ điều kiện tách thửa thì bạn nhận được văn bản thông báo đủ điều kiện tách thửa để bán (thường được gọi là công văn chấp thuận tách thửa); trường hợp không đủ điều kiện thì bạn nhận được văn bản trả lời không đủ điều kiện để thực hiện tách thửa.

Tổng thời gian tiến hành tách thửa là không quá 15 ngày kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ.

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng

Sau khi được có văn bản chấp thuận cho phép tách thửa để bán, bạn thực hiện ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã, văn phòng công chứng/phòng công chứng có trụ sở trong phạm vi cấp tỉnh nơi có đất).

Bước 4: Đăng ký biến động/sang tên

Sau khi ký kết hợp đồng, bạn thực hiện đăng ký biến động/sang tên tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Hồ sơ khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai mẫu 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;

- Tờ khai lệ phí trước bạ mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư số 80/2021/TT-BTC;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu số 03/BĐS-TNCN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC;

- Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp mẫu số 04/TK-SDDPNN ban hành kèm theo Thông tư 80/2021/TT-BTC;

Bước 5: Nhận kết quả

Sau khi nộp đầy đủ thuế, phí, lệ phí theo thông báo từ cơ quan thuế/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai, bạn nhận Giấy chứng nhận đã được đăng ký biến động theo quy định pháp luật.

Như vậy, việc tách thửa đất để bán được thực hiện theo các bước như chúng tôi đã nêu ở trên.

Lệ phí tách thửa đất gồm những loại nào?

Chào bạn, với thông tin bạn cung cấp và câu hỏi của bạn, dựa trên quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:

Tách thửa đất là một trong những quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên, để được tách thửa đất thì bạn cần đảm bảo các điều kiện của pháp luật quy định. Đồng thời, trong quá trình giải quyết thủ tục tách thửa để bán bạn cần phải chịu các khoản phí, thuế, lệ phí sau đây:

Trong giai đoạn xin tách thửa đất, ký công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Chi phí đo đạc, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất: Đây là chi phí dịch vụ mà bạn và đơn vị đo đạc tự thỏa thuận nếu thuê đơn vị đo vẽ tư nhân, mức giá tùy thuộc vào diện tích, địa phương nơi có đất. Nếu việc đo đạc được thực hiện bởi đơn vị hoạt động bằng nguồn ngân sách Nhà nước thì mức phí được thu theo Quyết định thu lệ phí của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất;

- Phí ký hợp đồng công chứng/chứng thực: Tùy thuộc giá mua bán/chuyển nhượng của hợp đồng. Chi phí này được tính theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC (ký công chứng hợp đồng mua bán/chuyển nhượng) hoặc Thông tư 226/2016/TT-BTC (chứng thực hợp đồng; mức thu nếu chứng thực là 50 nghìn đồng);

- Phí soạn thảo hợp đồng: Đây là chi phí được thu đối với các hợp đồng được ký tại văn phòng công chứng/phòng công chứng. Mức chi phí này do từng văn phòng công chứng/phòng công chứng quy định nhưng không được vượt quá mức trần (mức cao nhất được phép thu) theo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất về chi phí soạn thảo hợp đồng.

Thông thường dao động trong khoảng từ 500.000 đồng tới 01 triệu đồng.

- Chi phí ký ngoài trụ sở, ngoài giờ làm việc: Nếu có nhu cầu và thuộc trường hợp được phép ký công chứng ngoài trụ sở (theo quy định tại khoản 2 Điều 44 Luật Công chứng 2014 như người già yếu, không đi lại được hoặc đi lại rất khó khăn…) thì bạn cần trả thêm phí này cho văn phòng công chứng/phòng công chứng theo thỏa thuận giữa hai bên.

Trong giai đoạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động, đăng ký sang tên quyền sử dụng đất:

- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% giá chuyển nhượng (Nghị định 10/2022/NĐ-CP). Trong đó:

+ Nếu giá mua bán/chuyển nhượng ghi trên hợp đồng nhỏ hơn giá trị của nhà, đất trong bảng giá đất, bảng giá nhà do Ủy ban nhân dân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành, thì giá chuyển nhượng được tính lệ phí trước bạ là giá tính theo bảng giá đất, bảng giá nhà của từng địa phương.

+ Nếu giá mua bán/chuyển nhượng ghi trên hợp đồng lớn hơn hoặc bằng giá trị của nhà, đất trong bảng giá đất, bảng giá nhà do Ủy ban nhân dân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành, thì giá tính lệ phí trước bạ là giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng/mua bán.

Một số trường hợp các bên được miễn lệ phí trước bạ này nếu việc chuyển nhượng là từ cha mẹ cho con cái, ông bà cho cháu...

Xem thêm: Trường hợp nào được miễn lệ phí trước bạ nhà đất?

- Lệ phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận (thường được gọi là lệ phí cấp sổ mới): Căn cứ Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân các tỉnh, thành quy định nên mức thu khác nhau;

Đây là những khoản phí, lệ phí trong trường hợp bạn tách thửa đất để bán.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về tách thửa đất là gì? Nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Có được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp khác tỉnh không?

>> Được đơn phương hủy hợp đồng mua bán đất khi nào?