Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến hieuluat.vn, Ban tư vấn của hieuluat.vn xin trả lời bạn như sau:   

Theo quy định tại Luật Đất đai số 45/2013/QH13 thì người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình từ thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn gọi là hợp đồng bán đất) được thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015 (tương ứng với hợp đồng bán tài sản), Luật đất đai số 45/2013/QH13và các quy định khác liên quan.

Tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 có quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng tại các Văn phòng/ Phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản) thì mới được xem là có hiệu lực pháp luật.

Đồng nghĩa, trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó bị xem là vô hiệu. Hệ quả pháp lý đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu thực hiện theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

Mặt khác, theo quy định tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập cụ thể như sau:

- Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

- Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây, trường hợp lập vi bằng trong giao dịch mua bán đất đai thì vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận việc giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ liên quan đến hoạt động mua bán chứ vi bằng không chứng nhận việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đồng nghĩa, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực trong giao dịch mua bán đất đai.

Tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai số 45/2013/QH13có quy định:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

[…]

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;"

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì trường hợp người sử dụng đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ) hoặc đã đăng ký thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Mà theo quy định tại Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai đối với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các loại giấy tờ sau đây:

- Đơn đăng ký biến động đất đai;

- Hợp đồng, văn bản về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Như vậy: Căn cứ quy định được trích dẫn trên đây thì có thể xác định vi bằng không phải là căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký đất đai thay cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi thì bạn có mua mảnh đất của một người quen, diện tích 20x6 (m2) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng trong quá trình mua bán không có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực mà chỉ lập giấy viết tay và có nhờ Thừa phát lại lập vi bằng về việc giao nhận tiền và sổ đỏ.

Do đó: Trường hợp này bạn không đủ điều kiện để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai (hay còn gọi là sang tên trên sổ đỏ) theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này bạn cần phải liên hệ với người bán để thỏa thuận và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại các Văn phòng/ Phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân theo đúng quy định của pháp luật.