Bán đất thừa kế khi không có đủ chữ ký của các con được không?

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài muốn hưởng di sản thừa kế là đất đai tại Việt Nam thì phải thỏa mãn những điều kiện nhất định. Không phải trong mọi trường hợp họ đều có thể được đứng tên trên sổ đỏ.

Có bán được đất cha mẹ để lại khi không có đủ chữ ký của các con không?

Đầu tiên, chúng tôi muốn khẳng định, việc bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay là hình thức không được pháp luật công nhận tính hợp pháp.

Và theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi cho rằng, vợ chồng ông A khi mất không để lại di chúc và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của vợ chồng ông A được hưởng phần di sản mà vợ chồng ông A để lại là 07 người con (không có ai thuộc diện không được hưởng thừa kế theo quy định của pháp luật Việt Nam), nên theo đó, phần tài sản mà vợ chồng ông A để lại được chia theo pháp luật. 03 người con mang quốc tịch Mỹ của vợ chồng ông A được coi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Điều 3 Luật Quốc tịch 2008).

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thuộc cùng hàng thừa kế sẽ được nhận phần di sản bằng nhau. Tức những người cùng hàng thừa kế của vợ chồng ông A có quyền định đoạt (mua bán, tặng cho,…) ngang nhau đối với phần tài sản mà bố mẹ của họ để lại.

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng (mua bán) quyền sử dụng đất là người sử dụng đất phải được cấp Giấy chứng nhận mang tên mình. Nói cách khác, những người con của vợ chồng ông A muốn bán đất cho bạn thì phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của họ trước.

Để được cấp Giấy chứng nhận mang tên của những người con của vợ chồng ông A thì họ phải thực hiện thủ tục nhận thừa kế quyền sử dụng đất (khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản) theo quy định pháp luật hiện hành trước khi đăng ký biến động/đăng ký sang tên.

Xem thêm: Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Và tại đây, có thể có các trường hợp phát sinh như sau:

Trường hợp 1: Tài sản mà vợ chồng ông A để lại bao gồm đất ở và nhà ở gắn liền với đất, đồng thời, 03 người con tại Mỹ không từ chối nhận di sản và họ cũng là người được ghi nhận trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 (được ghi tên trên Giấy chứng nhận)

Khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
...

Theo đó, khi đảm bảo điều kiện là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở thì 03 người con đang ở Mỹ của ông A sẽ có thể được ghi tên mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều kiện để được sở hữu nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài là phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam (Điều 8 Luật Nhà ở 2014) và phải có các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP như sau:

2. Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải có giấy tờ theo quy định sau đây:

a) Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

b) Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Do chưa có thông tin đầy đủ về trường hợp của 03 người con của ông A, nên chúng tôi tạm ghi nhận trong trường hợp 1 này là trường hợp họ đáp ứng các điều kiện được nêu tại Luật Nhà ở để sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Để được mua bán phần diện tích đất thừa kế này, điều kiện tiên quyết là khi 07 người con đã thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất từ tên của vợ chồng ông A và trên Giấy chứng nhận đã ghi tên của 07 người con của vợ chồng ông A.

Lúc này, 04 người ở Việt Nam chỉ được ký bán đất cho bạn khi được 03 người ở Mỹ ủy quyền thực hiện việc bán đất. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản có xác nhận của cơ quan Đại diện của Nhà nước Việt Nam như Đại sứ quán/lãnh sự quán của Việt Nam tại Mỹ hoặc phải được thực hiện thủ tục hợp pháp hóa lãnh sự vào Việt Nam (thường việc ủy quyền này phải lập thành hợp đồng và được gọi tên thông thường là ủy quyền hai lần/ủy quyền nối).

Trường hợp 2: Tài sản mà vợ chồng ông A để lại là đất ở và nhà ở gắn liền với đất, đồng thời, 03 người con tại Mỹ không từ chối nhận di sản và họ không thuộc trường hợp được ghi nhận trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2013 (không được ghi tên trên Giấy chứng nhận)

Khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

Trong đó, 03 người con mang quốc tịch Mỹ của vợ chồng ông A không đủ điều kiện để nhận quyền sở hữu nhà tại Việt Nam là trường hợp không thỏa mãn quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở, khoản 2 Điều 5 Nghị định 99/2015/NĐ-CP (như chúng tôi đã nêu tại trường hợp 1 phía trên).

Theo quy định tại khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2014, sau khi thực hiện thủ tục khai nhận di sản/thỏa thuận phân chia di sản: 03 người con ở Mỹ có thể thực hiện việc tặng cho/mua bán phần di sản họ được hưởng. Việc tặng cho/mua bán phải được lập thành văn bản có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật. Khi không thể về Việt Nam để thực hiện thủ tục này họ có thể lập văn bản ủy quyền cho 01 trong 04 người ở Việt Nam giúp họ thực hiện. Bạn có thể là bên nhận tặng cho, bên nhận chuyển nhượng trong trường hợp này, diện tích đất được tặng cho/mua bán phụ thuộc vào phần di sản mà 03 người này được hưởng.

Trong trường hợp phần diện tích đất mà 03 người con tại Mỹ của ông A được hưởng không đủ theo yêu cầu của bạn thì bạn có thể đề nghị 03 người con tại Mỹ của ông A thực hiện tặng cho/chuyển nhượng cho những người thừa kế còn lại của ông A. Bạn thực hiện ký mua bán phần diện tích đất theo mong muốn của mình và theo quy định pháp luật sau khi những người thừa kế của ông A đã thực hiện đăng ký sang tên tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Lúc này, việc ký mua bán đất sẽ không cần sự đồng ý/không cần chữ ký của 03 người con tại Mỹ của ông A.

Trường hợp 3: Khi tài sản mà vợ chồng ông A để lại là thửa đất và không có nhà ở gắn liền với đất, đồng thời 03 người tại Mỹ không từ chối nhận di sản thừa kế

Lúc này, căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

...

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

...

Suy ra, 03 người con của vợ chồng ông A tại Mỹ không được nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất, không được nhận quyền sử dụng đất mà chỉ được nhận phần giá trị thửa đất tương ứng với phần thừa kế mà họ được hưởng theo quy định pháp luật (cụ thể, trong trường hợp này giá trị họ được hưởng tương đương với 1/7 quyền sử dụng thửa đất là di sản của vợ chồng ông A).

Tại đây, khi thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế, 07 người sẽ phải yêu cầu công chứng viên ghi nhận rõ giá trị quyền sử dụng đất mà 03 người con của ông A tại Mỹ được nhận, phương thức, cách thức nhận giá trị.

Sau khi đã thực hiện xong thủ tục khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản (đã có văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng/chứng thực), 04 người nhận di sản thừa kế thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền.

Khi Giấy chứng nhận mang tên của 04 người tại Việt Nam thì họ có thể thực hiện ký bán đất/chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà không cần sự đồng ý/chữ ký của 03 người tại Mỹ.

Trường hợp 4: 03 người con của vợ chồng ông A tại Mỹ từ chối nhận di sản thừa kế

Khi 03 người con của vợ chồng ông A từ chối nhận di sản thì sau khi thực hiện xong thủ tục phân chia/khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động/sang tên, 04 người con của vợ chồng ông A được ký bán thửa đất cho bạn.

Lúc này, việc ký bán không cần sự đồng ý cũng như chữ ký của 03 người con tại Mỹ của vợ chồng ông A. Việc ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất phải có công chứng/chứng thực theo quy định pháp luật.

Kết luận: Bởi thông tin bạn cung cấp cho chúng tôi chưa hoàn toàn đầy đủ, do đó, chúng tôi chưa thể giải đáp chi tiết cho trường hợp của bạn. Căn cứ vào những hướng dẫn của chúng tôi đã nêu trên, bạn đối chiếu với tình huống thực tế của mình để có được đáp án phù hợp.

Thủ tục bán đất là di sản thừa kế từ bố mẹ thế nào?

Từ các căn cứ và những phân tích mà chúng tôi đã nêu ở trên, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà thủ tục thực hiện sẽ có sự khác biệt. Cụ thể như sau:

Trường hợp 1: Tài sản mà vợ chồng ông A để lại bao gồm đất ở và nhà ở gắn liền với đất, đồng thời, 03 người con tại Mỹ không từ chối nhận di sản và họ là một trong những người được ghi nhận trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản/thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã

Bước 2: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên Giấy chứng nhận từ tên của vợ chồng ông A thành tên của 07 người con tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai);

Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng/mua bán đất với bạn (có thể phải thực hiện thủ tục tách thửa nếu cần thiết) có công chứng/chứng thực theo quy định;

Bước 4: Bạn thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên tại cơ quan có thẩm quyền (đăng ký biến động đối với thửa đất được cấp cho 07 người con của vợ chồng ông A và cấp mới Giấy chứng nhận cho bạn nếu có nhu cầu);

Trường hợp 2: Tài sản mà vợ chồng ông A để lại là đất ở và nhà ở gắn liền với đất, đồng thời, 03 người con tại Mỹ không từ chối nhận di sản và họ không thuộc trường hợp được ghi nhận trên Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 4 Điều 186 Luật Đất đai 2013

Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản/thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã;

Sau khi thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bạn có thể lựa chọn thực hiện theo Bước 2.1 hoặc Bước 2.2 được nêu dưới đây.

Bước 2.1: Ký hợp đồng mua bán/tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có công chứng/chứng thực theo quy định tại cơ quan có thẩm quyền (Ủy ban nhân dân cấp xã, văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng). Trong đó, nếu phần diện tích mà bạn đã mua vừa bằng phần diện tích mà 03 người con tại Mỹ của vợ chồng ông A được nhận (theo thỏa thuận phân chia của 07 người).

Trong trường hợp có thể tách thửa đất của ông A thành phần cho bạn và phần cho con của ông A thì cần xin ý kiến chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước khi ký hợp đồng mua bán/chuyển nhượng.

Bước 2.2: Nếu trong trường hợp bạn không muốn nhận chuyển nhượng ngay từ 03 người con tại Mỹ của ông A thì có thể đề nghị họ chuyển nhượng/tặng cho phần di sản của họ cho những người con còn lại của ông A tại Việt Nam. Bạn sẽ thực hiện mua bán đất với 04 người con của ông A tại Việt Nam sau khi họ đã thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai);

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên

Sau khi đã ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các bên thực hiện việc đăng ký biến động về diện tích, người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận đã cấp tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (văn phòng đăng ký đất đai/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai);

Trường hợp 3: Khi tài sản mà vợ chồng ông A để lại là thửa đất và không có nhà ở gắn liền với đất, đồng thời 03 người tại Mỹ không từ chối nhận di sản thừa kế

Bước 1: Thực hiện thủ tục khai nhận di sản/thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng/phòng công chứng/Ủy ban nhân dân cấp xã;

Tại đây, 07 người con của ông A sẽ thỏa thuận về giá trị tài sản mà 03 người con tại Mỹ của ông A được nhận, phương thức, cách thức để họ được nhận. Kết quả là văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng/chứng thực.

Bước 2: Đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất từ của vợ chồng ông A thành tên của 04 người con tại Việt Nam của ông A.

Bước 3: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bạn và 4 người con của ông A thực hiện ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng/chứng thực theo quy định.

Bước 4: Thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất

Bạn và 04 người con của ông A thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (bạn có thể đề nghị cấp mới/cấp thêm Giấy chứng nhận cho mình);

Trường hợp 4: 03 người con của vợ chồng ông A tại Mỹ từ chối nhận di sản thừa kế

Bước 1: 03 người con của ông A lập văn bản từ chối nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật Việt Nam (văn bản từ chối phải được cơ quan Đại diện của Nhà nước Việt Nam ở nước ngoài xác nhận như Đại sứ quán, lãnh sự quán…hoặc văn bản từ chối nhận di sản đã được hợp pháp hóa lãnh sự);

Bước 2: Thực hiện thủ tục khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng/chứng thực;

Bước 3: Đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất từ của vợ chồng ông A thành tên của 04 người con tại Việt Nam của ông A.

Bước 4: Ký hợp đồng chuyển nhượng đất giữa 04 người con ở Việt Nam của ông A và bạn

Hợp đồng phải có công chứng/chứng thực theo quy định.

Bước 5: Thực hiện đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất

Bạn và 04 người con của ông A thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (bạn có thể đề nghị cấp mới/cấp thêm Giấy chứng nhận cho mình);

Lưu ý: Giấy tờ các bên cần chuẩn bị để thực hiện các thủ tục trong các trường hợp nêu trên bao gồm như sau:

- Đối với bạn:

+ Giấy tờ tùy thân còn thời hạn (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu);

+ Giấy tờ xác minh nơi cư trú (Sổ hộ khẩu…);

+ Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (trong trường hợp chưa đăng ký kết hôn)/Giấy chứng nhận kết hôn (trong trường hợp đã đăng ký kết hôn);

- Đối với 07 người con của ông A:

+ Giấy tờ tùy thân còn thời hạn (Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân/Hộ chiếu);

+ Giấy tờ xác minh nơi cư trú (Sổ hộ khẩu…);

+ Giấy chứng tử của vợ chồng ông A;

+ Giấy khai sinh;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Kết luận: Tùy thuộc từng trường hợp mà thủ tục thực hiện mua bán/chuyển nhượng đất được thừa kế từ vợ chồng ông A sẽ khác nhau. Bạn đối chiếu với tình huống cụ thể của mình để có giải pháp thực hiện phù hợp.

Trên đây là giải đáp thắc mắc về bán đất thừa kế khi không có đủ chữ ký của các con, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Đất đang thế chấp có được chuyển nhượng không?

>> Nợ tiền sử dụng đất có được chuyển nhượng không?