BHK là đất gì? Đất BHK có được chuyển đổi sang đất ở không? Điều kiện chuyển đổi là gì?... Những vấn đề xoay quanh loại đất BHK được nhiều người quan tâm sẽ được HieuLuat giải đáp trong bài viết dưới đây.
BHK là đất gì?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có dự định mua thửa đất nông nghiệp ở gần nhà để tiện canh tác.
Tôi thấy trong trích lục bản đồ địa chính thửa đất ghi ký hiệu đất là BHK.
Vậy Luật sư cho tôi hỏi ký hiệu đất BHK là của loại đất gì?
Chào bạn, với câu hỏi về vấn đề bhk là đất gì/hay ký hiệu đất bhk là của loại đất nào, chúng tôi giải đáp cho bạn như sau:
Căn cứ quy định tại Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, BHK là ký hiệu của đất bằng trồng cây hàng năm khác, đây là một loại đất trồng cây hàng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Trong đó, đất trồng cây hàng năm được phân chia thành đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác.
Cùng là loại đất trồng cây hàng năm, nhưng pháp luật đất đai phân biệt đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) với đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (NHK) ở yếu tố địa hình, vị trí của thửa đất.
Cụ thể hơn, đất bằng trồng cây hàng năm khác có thể được hiểu là loại đất ở khu vực đồng bằng được sử dụng với mục đích trồng các loại cây hàng năm (cây trồng có thời gian sinh trưởng, phát triển và thu hoạch trong năm).
Đất bằng trồng cây hàng năm khác cũng là loại đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 98 Luật Đất đai 2013.
Ngoài ra, đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác (NHK) có thể được hiểu là loại đất ở khu vực địa hình đồi, núi... hoặc địa hình tương tự mà có thể hình thành nương, rẫy và được sử dụng để trồng cây hàng năm khác (các loại cây cho thời gian sinh trưởng, phát triển, thu hoạch trong năm, trừ cây lúa).
Như vậy, câu hỏi BHK là đất gì, được chúng tôi căn cứ Thông tư 25/2014/TT-BTNMT để giải đáp cho bạn như sau:
BHK là ký hiệu của loại đất bằng trồng cây hàng năm, là một loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm khác thuộc nhóm đất nông nghiệp;
Người sử dụng đất trồng cây hàng năm có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích được công nhận và theo quy định pháp luật;
BHK là đất gì?
Đất BHK có được cấp sổ đỏ không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có nghe nói một số loại đất nông nghiệp như BHK không được cấp sổ đỏ.
Xin hỏi thông tin này có chính xác không?
Chào bạn, BHK là đất gì, BHK được cấp sổ đỏ hay không là hai trong số nhiều câu hỏi được người sử dụng đất quan tâm.
Trước hết, như đã trình bày, BHK là ký hiệu của loại đất bằng trồng cây hàng năm khác (1 trong những loại đất trồng cây hàng năm, cụ thể là đất trồng cây hàng năm khác, thuộc nhóm đất nông nghiệp) và được sử dụng ghi trên bản đồ địa chính, mảnh trích đo địa chính.
Là đất nông nghiệp, BHK cũng có nguồn gốc sử dụng theo quy định của Luật Đất đai 2013 như được Nhà nước giao/cho thuê, được nhận chuyển quyền, cho thuê lại.
Căn cứ Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Điều 99 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất BHK vẫn được cấp sổ đỏ như bình thường nếu thỏa mãn các điều kiện cơ bản như sau:
Không thuộc trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận/sổ đỏ như có tranh chấp, không phù hợp với quy hoạch,...;
Người sử dụng đất BHK đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì cũng không được cấp;
Không là đất được nhận khoán từ các nông, lâm trường/hoặc doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ/rừng đặc dụng;
Không thuộc trường hợp đất BHK là đất công ích tại xã, phường, thị trấn;
Không thuộc trường hợp thuê, thuê lại của người sử dụng đất khác;
Đất đủ điều kiện được cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 100, 101, 102 Luật Đất đai 2013;
Được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được nhận chuyển quyền hợp pháp;
Như vậy, BHK là đất gì, được cấp sổ đỏ không là 2 trong nhiều câu hỏi rất quan trọng khi tìm hiểu về loại đất BHK.
Theo đó, BHK là đất bằng trồng cây hàng năm khác, là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp và người sử dụng đất vẫn được cấp sổ đỏ nếu thỏa mãn các điều kiện luật định.
Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất bhk
Đất BHK có được xây nhà không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có dự định mua đất từ người quen, ký hiệu đất là BHK.
Xin hỏi, việc xây dựng nhà ở trên đất BHK có hợp pháp không?
Chào bạn, trước khi xác định có được xây dựng nhà ở trên đất BHK không thì cần hiểu BHK là đất gì, đất BHK được sử dụng với mục đích nào.
Theo phân tích, giải đáp ở trên của chúng tôi, BHK là đất bằng trồng cây hàng năm khác, vậy nên, mục đích sử dụng đất BHK phải là trồng cây hàng năm.
Ngược lại, đất sử dụng để xây nhà phải là đất ở (đất ở tại đô thị hoặc đất ở tại nông thôn) theo quy định tại Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai.
Mặt khác, Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích.
Vậy nên, nếu việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là đất bằng trồng cây hàng năm khác là không đúng mục đích.
Hành vi xây dựng này là trái pháp luật (tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không thuộc trường hợp pháp luật đất đai cho phép thực hiện).
Hay việc xử lý xây dựng trên đất nông nghiệp trái phép được thực hiện theo quy định tại Nghị định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai.
Người vi phạm sẽ phải nộp tiền phạt với mức phạt có thể lên đến 400 triệu đồng.
Người vi phạm còn bị buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm (tức là phải tháo dỡ phần công trình đã xây dựng trên đất BHK nếu bạn đã xây dựng hoặc đang xây dựng).
Tuy nhiên, nếu bạn vẫn muốn được xây nhà trên đất BHK thì cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng.
Việc xin chuyển mục đích sử dụng đất BHK thành đất ở để xây dựng nhà ở trên đất được chúng tôi trình bày ở phần dưới đây.
Như vậy, sau khi đã hiểu rõ BHK là đất gì thì có thể suy ra, bạn chỉ có thể được xây dựng nhà ở trên đất BHK nếu đã thực hiện chuyển mục đích sử dụng phần diện tích đất xây dựng nhà thành đất ở.
Trường hợp bạn không chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà vẫn xây dựng nhà ở trên đất thì bị xử phạt theo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính về đất đai, đồng thời, còn bị buộc phá dỡ phần công trình xây dựng vi phạm nhằm khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.
Điều kiện chuyển đất bhk thành đất ở
Đất BHK có chuyển đổi sang đất ở được không?
Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có diện tích đất trồng cây hàng năm khác ở khu vực đồng bằng (đất BHK).
Cần phải thực hiện thủ tục gì, đảm bảo những điều kiện nào để được chuyển đổi thành đất ở?
Chào bạn, sau khi tìm hiểu đất BHK là đất gì, nhiều người có nhu cầu được chuyển đổi mục đích sử dụng loại đất này.
Những câu hỏi đặt ra trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng thường được quan tâm nhiều nhất như đất BHK có được chuyển đổi thành đất ở không, điều kiện chuyển đổi là gì, thủ tục chuyển ra sao...
Bạn đọc cùng chúng tôi giải đáp chi tiết các vướng mắc pháp lý đã nêu trên như sau:
Điều kiện chuyển đổi đất BHK sang đất ở là gì?
Luật Đất đai hiện hành cho phép người sử dụng được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang thổ cư nếu thỏa mãn điều kiện quan trọng là có đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép.
Cụ thể như sau:Người sử dụng đất phải có đơn đề nghị/xin chuyển mục đích sử dụng đất;
Đơn được sử dụng là mẫu số 01 ban hành tại Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;
Người sử dụng đất phải điền đầy đủ thông tin tại các mục có trong đơn như diện tích, vị trí thửa đất có nhu cầu chuyển mục đích…;
Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất có trong đơn phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất (cấp huyện nơi có đất bằng hàng năm khác xin chuyển mục đích lên thành thổ cư) đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
Phân tích chi tiết hơn về 2 điều kiện trên thì có thể thấy, hiện nay, rất nhiều chủ sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang thổ cư với mục đích như để ở, để chuyển nhượng, để đầu tư…
Và cơ quan có thẩm quyền cho phép được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp hàng năm khác thành đất thổ cư là:
Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất trong trường hợp người sử dụng đất là cá nhân, hộ gia đình, cộng đồng dân cư…;
Hoặc là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nếu người sử dụng đất là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài…;
Để được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) thành đất ở thì thửa đất, người sử dụng đất phải thỏa mãn quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013 là:
Nhu cầu chuyển mục đích ghi nhận trong đơn xin chuyển mục đích phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt;
Nhu cầu này phải được ghi chi tiết (ví dụ như diện tích xin chuyển mục đích, số tờ, số thửa của thửa đất xin chuyển mục đích...) trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu ban hành;
Tóm lại, nếu người sử dụng đất không thỏa mãn một trong hai điều kiện quan trọng như chúng tôi đã nêu trên thì không thể được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét, giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra, người sử dụng đất tìm hiểu rõ BHK là đất gì, giá đất BHK/giá đất ở là bao nhiêu tại thời điểm xin chuyển mục đích có thể tính toán trước được sơ bộ chi phí cần nộp khi được chuyển thành đất ở từ đất BHK.
Thủ tục chuyển đất bhk thành đất ở
Thủ tục chuyển đổi đất BHK sang đất ở thế nào?
Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thực hiện chuyển đổi đất BHK thành đất ở được thực hiện theo các bước như:
Nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất;
Tiếp nhận, giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất;
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính;
Nhận kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất;
Chi tiết các công việc cần thực hiện để được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất bằng trồng cây hàng năm khác thành đất ở thì người sử dụng đất tại các bước như sau:
Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất
Hồ sơ gồm có đơn đề nghị chuyển mục đích mẫu 01 được điền đầy đủ thông tin;
Kèm theo đơn là giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp của người sử dụng đất và phải có Giấy chứng nhận (bản gốc) trong hồ sơ;
Người sử dụng đất có thể có thêm giấy ủy quyền nếu việc người sử dụng đất không tự mình nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất;
Hồ sơ tách thửa (nếu có): Khi người sử dụng đất chỉ xin chuyển mục đích một phần thửa đất BHK thành đất ở;
Bước 2: Tiếp nhận, giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất
Nơi tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai;
Nơi giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất là văn phòng đăng ký đất đai và các chi nhánh;
Bước 3: Đóng nộp đầy đủ chi phí chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định
Người sử dụng đất có yêu cầu chuyển mục đích phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính như tiền sử dụng đất, các khoản thuế, phí, lệ phí khác theo thông báo khi được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
Các khoản chi phí này bao gồm: Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất BHK thành đất ở, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận,...;
Người yêu cầu đóng nộp các khoản phí này theo thông báo từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và theo thời hạn đã được xác định trong thông báo;
Bước 4: Nhận kết quả xin chuyển mục đích sử dụng đất
Người sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất nhận kết quả là giấy chứng nhận đã được cấp đổi hoặc giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Từ những phân tích ở trên, có thể thấy, không phải mọi nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK) thành đất ở đều có thể được chấp thuận.
Mà những nhu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất xin chuyển mục đích và phải hoàn thành thủ tục xin chuyển mục đích theo trình tự luật định thì người sử dụng mới được phép chuyển đất BHK thành đất ở.
Tóm lại, để xây dựng nhà ở trên đất BHK thì người sử dụng đất cần phải tìm hiểu BHK là đất gì, BHK có được xây dựng nhà ở không, điều kiện, thủ tục để được xây dựng nhà trên đất BHK là gì,...
Chi tiết những vấn đề này được chúng tôi giải đáp như các phần trên.
Trên đây là giải đáp về BHK là đất gì? nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
