Khi nào xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép?

Khi nào xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép? Trong trường hợp phải xin giấy phép thì phải chịu mức lệ phí bao nhiêu? Mức lệ phí này có giống nhau giữa các khu vực không? … Bài viết dưới đây của HieuLuat sẽ giải đáp toàn bộ những thắc mắc trên của bạn đọc.

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi chuẩn bị xây dựng mới căn nhà ở riêng lẻ có số tầng là 5, tôi nghe nói nếu xây dựng nhà ở dưới 7 tầng thì không phải xin giấy phép xây dựng, không biết thông tin như vậy có đúng không thưa Luật sư? Trong trường hợp không được miễn xin giấy phép xây dựng thì gia đình tôi phải xin giấy phép xây dựng ở đâu và mất phí bao nhiêu?

Chào bạn, với những câu hỏi liên quan đến vấn đề khi nào xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cụ thể như sau:

Khi nào xây nhà dưới 7 tầng không cần xin phép?

Xin phép trước khi xây dựng là cách hiểu thông thường của việc nhà đầu tư/chủ sở hữu công trình dự định xây dựng thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng (giấy phép xây dựng mới, giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, giấy phép di dời công trình, giấy phép xây dựng có thời hạn) tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014, Luật Xây dựng sửa đổi 2020, có một số công trình xây dựng không cần phải xin cấp giấy phép trước khi thi công. Đây là những công trình được liệt kê tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, cụ thể như sau:

…

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

…

Từ quy định trên, có thể nhận thấy, công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng được miễn xin cấp giấy phép xây dựng nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

+ Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (không bao gồm nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa);

+ Hoặc nhà ở riêng lẻ tại khu vực miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng (ngoại trừ nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn hoặc trong khu di tích lịch sử - văn hóa theo quy định);

+ Nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, hoặc thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định;

+ Nhà ở riêng lẻ được xây dựng tại vị trí của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc nhà ở riêng lẻ được xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng/hoặc phù hợp với quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;

Như vậy, khi xây dựng mới nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 7 tầng, chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ phải xin cấp giấy phép xây dựng, trừ 4 trường hợp mà chúng tôi đã nêu trên, ví dụ như nhà ở xây dựng tại nông thôn và không thuộc khu vực có quy hoạch đô thị hoặc khu vực đã có quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc khu vực có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn…

Do chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về vị trí cũng như quy hoạch xây dựng của nhà ở mà bạn dự định xây dựng, vì vậy, chúng tôi chưa thể có kết luận chính xác nhà ở gia đình bạn dự kiến xây dựng có buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng hay không. Dựa trên những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn tự so sánh với thông tin về nhà ở, đất, quy hoạch xây dựng tại địa phương để có đáp án phù hợp.

Lệ phí xin giấy phép xây dựng hết bao nhiêu?

Từ thông tin chúng tôi nhận được từ bạn, không loại trừ trường hợp gia đình bạn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng cho công trình nhà ở riêng lẻ của mình trước khi khởi công xây dựng.

Theo đó, khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở được xây dựng.

Lưu ý: Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình nhà ở riêng lẻ phải chuẩn bị hồ sơ và nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ giải quyết thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà ở. Đồng thời, phải đóng nộp lệ phí cấp giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật.

Trong đó, lệ phí cấp giấy phép xây dựng được thu nộp theo Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở theo khoản 6 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC. Lệ phí này được Nhà nước thu khi người yêu cầu giải quyết thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng được cấp giấy phép xây dựng theo quy định.

Một số ví dụ về mức lệ phí xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân như sau:

- Thành phố Hà Nội: 75.000 đồng/giấy phép (áp dụng theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội);

- Thành phố Hồ Chí Minh: 75.000/giấy phép (áp dụng theo Nghị quyết 18/2017/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hồ Chí Minh);

- Tại Hải Phòng: 75.000 đồng/giấy phép (áp dụng theo Nghị quyết 45/2018/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Hải Phòng);

- Tại Đà Nẵng: 50.000 đồng/giấy phép ((áp dụng theo Nghị quyết 57/2016/NQ-HĐND của Hội đồng nhân dân thành phố Đà Nẵng);

…

Như vậy, mỗi tỉnh, thành phố nơi có nhà ở riêng lẻ được xây dựng sẽ quy định mức lệ phí cấp giấy phép xây dựng khác nhau. Bạn có thể đối chiếu với quy định về mức thu lệ phí cấp giấy phép xây dựng tại địa phương mình để có được đáp án phù hợp. Việc đóng nộp lệ phí, giải quyết thủ tục cấp giấy phép xây dựng cho gia đình bạn thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện.