Có bắt buộc phải đủ 5 năm mới được bán nhà ở xã hội?

Mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm theo trình tự, thủ tục nào? Trong 5 năm thì có được mua bán không? Điều kiện là gì? Cùng tìm hiểu ngay trong bài viết sau nhé.

Mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm như thế nào?

Chào bạn, việc mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện theo pháp luật nhà ở, pháp luật công chứng cùng các quy định khác có liên quan.

Theo đó, chi phí, thủ tục thực hiện việc mua bán được chúng tôi giải đáp chi tiết như dưới đây.

Thủ tục mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm hiện nay ra sao?

Các bước mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện tương tự như đối với các trường hợp mua bán nhà ở thông thường theo quy định tại Luật Nhà ở 2014 cùng các văn bản có liên quan.

Thường, việc mua bán này được thực hiện thông qua các bước như ký hợp đồng mua bán, nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở, nhận kết quả.

Chi tiết các công việc được thực hiện trong từng bước mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm như sau:

Bước 1: Ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

• Bên mua, bên bán tự tiến hành thương lượng, thỏa thuận về các điều khoản có trong hợp đồng mua bán như giá cả, quyền nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm thực hiện sang tên, bàn giao giấy tờ chứng nhận sở hữu nhà ở, bàn giao nhà ở...;

• Việc tự thỏa thuận có thể được các bên lập thành dự thảo hợp đồng;

• Bên mua, bên bán liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xã hội để ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội có công chứng/có chứng thực;

• Tại đây, các bên có thể sử dụng dự thảo/mẫu hợp đồng mua nhà ở xã hội đã thỏa thuận/hoặc thỏa thuận mới dựa trên sự giải thích của công chứng viên/người có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ chứng thực;

• Các bên có thể tham khảo mẫu hợp đồng do Bộ Xây dựng ban hành (Mẫu số 01, 02, 03, Phụ lục III tùy từng trường hợp cụ thể được ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD);

• Trước khi ký kết, các bên cần đọc rõ nội dung các điều khoản của hợp đồng, yêu cầu công chứng viên/người chứng thực giải thích rõ những nội dung chưa hiểu rõ;

• Lưu ý rằng:

  • Nếu anh trai họ của bạn cũng là đối tượng được mua nhà ở xã hội, thì giá mua bán nhà ở xã hội tối đa mà các bên được thỏa thuận bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán (khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014);

  • Khi mua bán trong trường hợp này, bên bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân;

• Một số giấy tờ cơ bản mà các bên cần chuẩn bị gồm:

  • Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (bản chính);

  • Căn cước công dân;

  • Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định (nếu có);

  • Văn bản ủy quyền (nếu có);

  • Dự thảo hợp đồng (nếu có);

Bước 2: Nộp hồ sơ sang tên quyền sở hữu nhà ở xã hội

• Sau khi đã ký kết hợp đồng mua nhà ở xã hội có công chứng/chứng thực, bên có trách nhiệm thực hiện thủ tục sang tên chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền;

• Hồ sơ cần có trong bước này gồm:

  • Toàn bộ hồ sơ ở bước 1;

  • Hợp đồng mua bán nhà ở xã hội (bản chính);

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất, mẫu số 09/ĐK;

  • Các tờ khai như: Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp;

• Nơi tiếp nhận hồ sơ: Văn phòng đăng ký đất đai - chi nhánh nơi có nhà ở xã hội được mua bán;

Bước 3: Nhận kết quả sang tên quyền sở hữu nhà ở xã hội

• Người có yêu cầu sang tên quyền sở hữu nhà ở thực hiện đóng nộp các khoản phí, thuế, lệ phí đầy đủ theo thông báo trước khi nhận kết quả là sổ hồng đã được ghi nhận tên của bên mua;

• Chi tiết các khoản phí sang tên được chúng tôi trình bày ở phần dưới;

Như vậy, thủ tục mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm bao gồm ký hợp đồng, nộp hồ sơ sang tên, đóng nộp đầy đủ nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả.

Các bên cần chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hồ sơ theo quy định pháp luật để tiết kiệm thời gian, công sức.

Thủ tục mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm

Phí sang tên nhà ở xã hội là bao nhiêu?

Chi phí mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm/ sang tên nhà ở xã hội là tổng số tiền mà các bên trong hợp đồng mua bán có nghĩa vụ đóng, nộp và bao gồm những loại cụ thể sau đây:

• Tiền sử dụng đất khi mua bán nhà ở xã hội;

• Thuế thu nhập cá nhân;

• Lệ phí trước bạ;

• Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận;

• Phí công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

• Các chi phí khác;

Cụ thể các khoản chi phí này được tính toán như sau:

Các khoản chi phí	Cách tính/số tiền phải nộp	Căn cứ pháp lý
Tiền sử dụng đất	Nếu nhà ở xã hội là chung cư: Tiền sử dụng đất phải nộp =  50% x S (diện tích tòa chung cư) x  Giá đất  x  Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ Nếu là nhà ở thấp tầng liền kề: Tiền sử dụng đất phải nộp =  S (diện tích nhà ở) x  Giá đất   Trong đó: S là diện tích đất của tòa chung cư cần được xác định tiền sử dụng đất (nhà ở xã hội là chung cư) và là diện tích đất xây dựng nhà ở xã hội (nhà ở xã hội là nhà thấp tầng liền kề); Giá đất: Được xác định là giá tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành nhân với hệ số điều chỉnh giá đất tại thời điềm bán nhà ở xã hội; Hệ số phân bổ tiền sử dụng đất cho căn hộ: Được tính bằng diện tích căn hộ bán chia cho tổng diện tích sàn tòa nhà;	Điều 6, Điều 7, Điều 8 Thông tư 139/2016/TT-BTC
Thuế thu nhập cá nhân	2% giá trị chuyển nhượng Trừ trường hợp được miễn là: Người mua trong hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm là đối tượng được mua nhà ở xã hội; Hoặc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo pháp luật về thuế;	Thông tư 92/2015/TT-BTC
Lệ phí trước bạ	0,5% giá trị nhà ở xã hội tính theo bảng giá nhà	Nghị định 10/2022/NĐ-CP
Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở xã hội	Áp dụng theo quy định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội tại thời điểm mua bán	Thông tư 85/2019/TT-BTC
Chi phí công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội	Thù lao công chứng: Áp dụng tính theo quy định của từng Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở xã hội; Phí công chứng: Tính theo giá trị chuyển nhượng trên hợp đồng mua bán;	Luật Công chứng 2014; Thông tư 257/2016/TT-BTC;
Chi phí chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở xã hội	50.000 đồng/1 giao dịch	Thông tư 226/2016/TT-BTC
Các chi phí khác	Ví dụ như: Thù lao ủy quyền thực hiện công việc: Theo thỏa thuận; Chi phí chứng thực bản sao từ bản chính: 2.000 đồng/trang, từ trang thứ 3 trở đi 1.000 đồng/trang, tối đa 200.000/bản; ...;	Bộ luật Dân sự 2015; Thông tư 257/2016/TT-BTC; Thông tư 226/2016/TT-BTC;

Như vậy, chi phí mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm gồm thuế thu nhập cá nhân, tiền sử dụng đất khi mua bán nhà ở xã hội, lệ phí trước bạ,...

Chi tiết như chúng tôi đã trình bày ở phần trên.

Hồ sơ mua bán nhà ở xã hội

Có được mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm không?

Chào bạn, pháp luật cho phép các bên được tự do mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm cho các đối tượng có nhu cầu.

Tuy nhiên, nếu nhà ở xã hội chưa đủ thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua cho chủ đầu tư và được cấp sổ đỏ thì vẫn được phép bán nhưng phải thỏa mãn điều kiện khắt khe về chủ thể mua và trình tự mua bán.

Chi tiết vấn đề vướng mắc của bạn được chúng tôi giải đáp như sau:

Đối tượng được mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm là ai?

Căn cứ khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014, đối tượng được mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm, kể từ ngày thanh toán hết tiền mua nhà gồm:

• Chủ đầu tư/đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó;

• Hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán;

Ngoài 2 đối tượng này, bên bán không được quyền bán nhà ở xã hội cho bất kỳ người nào khác.

Nói cách khác, thông tin mà bạn nhận được là chưa đủ 5 năm thì không được phép bán nhà ở xã hội là chưa chính xác.

Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên có thể phát sinh trường hợp sau đây trên thực tế:

Một là, bạn không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở

• Nếu bạn không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định như người có thu nhập thấp, hộ nghèo... và không đảm bảo các điều kiện về nơi ở, nhà ở, thu nhập thì không được mua nhà ở xã hội từ người bạn của mình trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua.

Hai là, bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở

• Nếu bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội theo luật định nhưng đơn vị quản lý nhà ở xã hội đồng ý mua lại nhà từ người bạn của bạn theo giá luật định thì bạn cũng không có cơ hội để mua;

• Ngược lại, nếu bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và đơn vị quản lý nhà ở xã hội không mua lại nhà ở xã hội từ người bạn của bạn với giá luật định thì bạn có thể mua lại căn nhà ở xã hội này;

  • Tại đây, bạn cần thực hiện trình tự mua bán theo các bước mà chúng tôi trình bày ở phần dưới đây;

Như vậy, pháp luật cho phép được mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm cho các đối tượng có nhu cầu mua.

Nếu chưa đủ thời hạn 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán tiền mua, nhà ở xã hội vẫn có thể được mua bán.

Đối tượng được mua trong trường hợp này là đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định pháp luật.

Thủ tục mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm

Mua nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm thế nào?

Như chúng tôi đã trình bày, việc mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện theo trình tự, thủ tục thông thường cho các đối tượng có nhu cầu.

Trong trường hợp mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm cho một trong hai đối tượng như chúng tôi đã trình bày ở phần trên thì ngoài các bước như ký hợp đồng, đóng nộp các khoản chi phí, nộp hồ sơ sang tên/cấp sổ đỏ thì các bên còn phải tiến hành thêm một số các công việc.

Cụ thể, khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP,  khoản 12 Điều 1 Nghị định 49/2021/NĐ-CP, việc mua bán nhà ở xã hội được thực hiện như sau:

Trường hợp 1: Người mua nhà ở xã hội là đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó

Bước 1: Bên bán nhà thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư

• Việc thanh lý phải được lập thành văn bản;

• Có chữ ký, đóng dấu/điểm chỉ của các bên;

• Thông thường, văn bản thanh lý hợp đồng cũng được công chứng/chứng thực;

Bước 2: Trong văn bản thanh lý hợp đồng nhà ở xã hội, các bên có quyền thỏa thuận giá bán lại nhà ở xã hội tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời diểm bán, địa điểm có nhà ở

Trường hợp 2: Người mua nhà ở xã hội là đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định

Tại đây, các bên thực hiện mua bán nhà ở xã hội thông qua các bước sau:

Bước 1: Ký kết văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư cho bên mua

• Tên gọi của văn bản này có thể là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư (nếu nhà ở xã hội là căn hộ chung cư) hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội;

• Trong văn bản chuyển nhượng có các nội dung cơ bản như thông tin của các bên giao dịch, giá mua bán/chuyển nhượng hợp đồng, quyền/nghĩa vụ của các bên...;

Bước 2: Bên mua nhà ở xã hội chuẩn bị giấy tờ xác nhận về đối tượng và điều kiện được mua nhà ở xã hội nộp cho chủ đầu tư

Các giấy tờ này bao gồm:

• Đơn xin mua nhà ở xã hội;

• Xác nhận thực trạng và nơi cư trú, thu nhập của đối tượng được mua nhà ở xã hội (các mẫu từ 02 đến 08, Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD);

• Căn cước công dân của người mua;

Bước 3: Chủ đầu tư lập danh sách các đối tượng được mua nhà ở xã hội gửi Sở Xây dựng/hoặc gửi hồ sơ của các đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội do hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng cho Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, xác nhận

Bước 4: Thanh toán tiền mua theo đúng hợp đồng, thỏa thuận

Bước 5: Cấp sổ hồng/sang tên sổ hồng theo quy định

Như vậy, mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm được thực hiện theo trình tự, thủ tục chung (như đối với các trường hợp mua bán nhà ở thông thường khác.

Nếu mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm thì các bên thực hiện theo trình tự như chúng tôi đã nêu trên.

Điều kiện thuê mua nhà ở xã hội

Thuê mua nhà ở xã hội sau 5 năm được không?

Chào bạn, pháp luật về nhà ở cho phép các bên được tự do ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua và đã được cấp sổ hồng.

Tuy nhiên, đối với hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội thì có một số điều kiện khác biệt.

Căn cứ Điều 8, Điều 26 Luật Nhà ở 2014, việc thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện khi có hai trong số các điều kiện sau đây:

• Bên bán là doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản;

• Nhà ở xã hội chưa được cấp sổ hồng/giấy chứng nhận;

Điều này cũng có nghĩa rằng bạn không thể ký hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội trong trường hợp bên bán cho bạn đã có sổ hồng và là cá nhân.

Nếu bạn cố ý ký kết hợp đồng thuê mua thì hợp đồng đó được coi là không có giá trị pháp lý theo quy định tại khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở và có thể bị thu hồi.

Trường hợp bạn vẫn muốn mua, chúng tôi có thể đề xuất phương án xử lý cho bạn như sau:

• Vay tiền từ người thân, bạn bè để mua nhà ở xã hội, việc nợ sẽ được trả dần;

• Hoặc vẫn ký hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, sang tên như bình thường nhưng sau khi đã có tên trên sổ hồng thì bạn có thể đăng ký thế chấp nhà ở, vay vốn ngân hàng;

  • Tiền giải ngân từ ngân hàng được sử dụng để thanh toán tiền mua nhà cho bên bán;

Như vậy, pháp luật cho phép các bên được ký kết hợp đồng mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm mà không cho phép được ký kết hợp đồng thuê mua nhà ở xã hội sau 5 năm.

Trong trường hợp bên mua không đủ điều kiện tài chính nhưng vẫn muốn mua thì có thể tham khảo phương án vay vốn từ người thân, người quen hoặc vay vốn từ ngân hàng để mua.

Trên đây là giải đáp về vấn đề mua bán nhà ở xã hội sau 5 năm, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ 19006192 để được hỗ trợ.