Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì? Thủ tục ra sao?

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là những quy định mà người sử dụng đất, thửa đất nông nghiệp phải tuân thủ khi tham gia giao dịch. Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện này thế nào? Thủ tục chuyển nhượng ra sao và có khác với việc chuyển đổi đất nông nghiệp không?

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có 2 công đất nông nghiệp (đất trồng lúa và đất trồng hoa màu) tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long. Hiện nay, tôi muốn bán bớt một công lấy vốn đầu tư, cải tạo phần đất công ích thuê được của xã để nuôi trồng thủy sản nước lợ. Tôi muốn Luật sư giải đáp cho tôi những vấn đề mà tôi chưa rõ như sau:

1. Điều kiện để tôi thực hiện mua bán/chuyển nhượng đất nông nghiệp là gì? Thủ tục mua bán ra sao?

2. Việc chuyển nhượng và chuyển đổi đất nông nghiệp có giống nhau không thưa Luật sư?

Chào bạn, chúng tôi giải đáp cho bạn về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp mà bạn đang quan tâm như sau:

Điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp thế nào?

Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định các điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp bao gồm:

• Thửa đất nông nghiệp đã được cấp sổ hồng/sổ đỏ/Giấy chứng nhận mang tên bên chuyển nhượng (bên bán);

• Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng (thường đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, nếu quá thời hạn sử dụng thì hoặc là bạn cần phải làm thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất hoặc là phải thực hiện thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp trước khi tiến hành mua bán);

• Thửa đất không có tranh chấp (tranh chấp đất đai hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất khác không phải là tranh chấp đất đai);

• Quyền sử dụng thửa đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự;

=> Đây là 04 điều kiện chung để thửa đất nông nghiệp của bạn tại khu vực đồng bằng sông Cửu Long được tham gia giao dịch.

Ngoại lệ, điều kiện để thửa đất nông nghiệp được tham gia giao dịch trong một số trường hợp đặc biệt như sau:

• Bên nhận chuyển nhượng phải là người trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa (khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013);

• Tổ chức kinh tế (ví dụ các doanh nghiệp,...) không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân (ngoại trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (khoản 1 Điều 191 Luật Đất đai 2013);

• Hộ gia đình, cá nhân chỉ được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó (khoản 4 Điều 191 Luật Đất đai 2013);

• Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khi có đủ các điều kiện được quy định tại Điều 193 Luật Đất đai 2013 (ví dụ có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư, có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng…);

Như vậy, để được tham gia giao dịch thì thửa đất nông nghiệp của bạn phải đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng chung và các điều kiện riêng biệt (áp dụng đối với từng trường hợp cụ thể) theo quy định pháp luật mà chúng tôi đã nêu trên.

Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp ra sao?

Khi đã đảm bảo điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp là đất trồng lúa, hoa màu thì bạn lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng có công chứng/chứng thực theo quy định của Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

Bước 1: Các bên chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ

Thường hồ sơ, giấy tờ mà các bên cần có khi công chứng/chứng thực hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa gồm:

• Sổ hộ khẩu, Căn cước công dân/chứng minh nhân dân/hộ chiếu, Giấy chứng nhận kết hôn/Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân;

• Sổ hồng/sổ đỏ/Giấy chứng nhận;

• Dự thảo hợp đồng mua bán/chuyển nhượng mà các bên đã tự soạn thảo;

• Văn bản ủy quyền (nếu có);

• Nếu phải tách thửa thì thực hiện thủ tục tách thửa và nhận văn bản chấp thuận/xác nhận đủ điều kiện tách thửa của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 2: Ký hợp đồng

Các bên lựa chọn nơi ký hợp đồng là tổ chức hành nghề công chứng (văn phòng công chứng/phòng công chứng) có trụ sở đặt tại địa bàn cấp tỉnh nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

Bước 3: Thực hiện thủ tục đăng ký biến động/sang tên quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tại đây, bên bán/bên mua (bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng), văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau đây:

• Chuẩn bị hồ sơ sang tên, gồm: Hồ sơ có tại văn phòng công chứng (hợp đồng, sổ đỏ, giấy tờ tùy thân/giấy chứng nhận kết hôn/giấy tờ chứng minh nơi ở đã được sao y); đơn đăng ký biến động đất đai (mẫu 09/ĐK); Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu 01/LPTB),  tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu 03/BĐS-TNCN), tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (mẫu 04/TK-SDDPNN);

• Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện kiểm tra hồ sơ, gửi thông tin sang cơ quan thuế, cập nhật/chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, xác nhận nội dung biến động, trao trả kết quả;

• Các bên nhận thông báo thuế, phí và thực hiện đóng nộp thuế phí theo thông báo;

• Nhận kết quả là Giấy chứng nhận đã được xác nhận biến động.

Như vậy, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp được thực hiện theo các bước như trên.

Chuyển nhượng đất nông nghiệp có khác chuyển đổi đất nông nghiệp không?

Như chúng tôi đã trình bày, thửa đất của bạn phải đảm bảo các điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp theo quy định pháp luật thì mới được quyền tham gia giao dịch. Cũng giống chuyển nhượng, để được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì thửa đất cũng cần phải đảm bảo các điều kiện chung được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Chuyển nhượng và chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp là hai giao dịch khác biệt hoàn toàn. Một số đặc điểm phân biệt như sau:

Như vậy, chuyển đổi đất nông nghiệp và chuyển nhượng đất nông nghiệp là hai giao dịch khác nhau. Chuyển nhượng đất nông nghiệp làm cho bên chuyển nhượng không còn quyền đối với thửa đất; trong khi đó, chuyển đổi đất nông nghiệp cho phép bên chuyển đổi có quyền sử dụng thửa đất khác trong cùng phạm vi xã, phường, thị trấn của bên được chuyển đổi.

Trên đây là giải đáp về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ.

>> Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng tối đa bao nhiêu m2 đất nông nghiệp?

>> Tách thửa xong mới được chuyển nhượng đúng không?