Cơ quan ban hành: | Bộ Tài chính | Số công báo: | 821&822 - 12/2007 |
Số hiệu: | 145/2007/TT-BTC | Ngày đăng công báo: | 16/12/2007 |
Loại văn bản: | Thông tư | Người ký: | Trần Văn Tá |
Ngày ban hành: | 06/12/2007 | Hết hiệu lực: | 13/08/2014 |
Áp dụng: | 31/12/2007 | Tình trạng hiệu lực: | Hết Hiệu lực |
Lĩnh vực: | Đất đai-Nhà ở |
THÔNG TƯ
CỦA BỘ TÀI CHÍNH SỐ 145/2007/TT-BTC NGÀY
06 THÁNG 12 NĂM 2007
HƯỚNG DẪN THỰC HIỆN NGHỊ ĐỊNH SỐ
188/2004/NĐ-CP
NGÀY 16/11/2004 CỦA CHÍNH PHỦ VỀ PHƯƠNG PHÁP
XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
VÀ KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT VÀ NGHỊ ĐỊNH SỐ
123/2007/NĐ-CP
NGÀY 27/7/2007 CỦA CHÍNH PHỦ SỬA ĐỔI, BỔ SUNG
MỘT SỐ ĐIỀU
CỦA NGHỊ ĐỊNH SỐ 188/2004/NĐ-CP
Căn cứ Nghị định số 77/2003/NĐ-CP ngày 01/7/2003 của Chính
phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;
Căn cứ Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004
của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
1- Phương pháp so sánh trực tiếp
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực
tiếp phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông
tin
-
Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng
các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu
thập thông tin.
Mỗi
loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được
chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các
cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành
công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất,
khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ
tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
-
Thời gian thu thập thông tin:
Những
thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời
điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường
hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có
thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất
trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
-
Những thông tin cần thu thập:
+
Vị trí;
+
Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất
theo quy hoạch);
+
Điều kiện về kết cấu hạ tầng;
+
Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không khí,
tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân
trí);
+
Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có thửa
đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.);
+
Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công;
mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
+
Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
-
Điều kiện của thông tin:
Những
thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
b- Bước 2: So sánh, phân tích thông
tin:
Căn
cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp,
phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác
định các tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa
đất, khu đất cần định giá.
c- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các
yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu
đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá
trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều chỉnh
các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị
ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá |
= |
Giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của từng thửa đất, khu đất so sánh |
± |
Mức tiền
điều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá |
Trong
đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết
cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa
đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh
về giá theo từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định
giá (có thể tính theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong
điều kiện bình thường tại địa phương, sau đó tính thành tiền) được xác định căn
cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc các chuyên viên và cơ quan có nhiệm
vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định
giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng cứ thị trường.
Trường
hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng
thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của
thửa đất so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm)
mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến
động (tăng hoặc giảm) giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số
biến động giá của từng loại đất có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở
Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về giá đất thu thập thông qua việc điều tra,
khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày
15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ chức mạng lưới thống kê và điều
tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị
định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có).
d- Bước 4: Xác định giá của thửa đất
cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất,
khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở Bước 3.
Ví
dụ về áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất (xem Phụ lục 1).
2- Phương pháp thu nhập
Việc định giá đất theo phương
pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
a- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng
năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà
cửa) để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền
thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu
được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá
tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản
xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng
thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản
xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm.
+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây
lấy gỗ) thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu
theo giai đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
b- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm
phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng
chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư
cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì
tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất,
kinh doanh đã chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ
quan tài chính có thẩm quyền phát hành).
Đối
với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên
đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các
tài sản trên đất.
c- Bước 3: Xác định thu nhập thuần
túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần túy hàng năm |
= |
Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở Bước 1 |
- |
Tổng chi phí đã tính ở Bước 2 |
d- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần
định giá theo công thức sau:
|
= |
Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt |
Khi định giá đất theo phương pháp thu
nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần
túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập, tổng chi phí và mức thu nhập thuần
túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định giá và đúng với mục đích sử
dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được tính bình quân trong 3 năm
ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không thu thập được số liệu
trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm định giá đất. Việc
tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời điểm định
giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công
lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản
mục và khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà
nước quy định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà
nước quy định thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng
Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là mức lãi suất tại ngân hàng thương mại
có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Ví dụ về áp
dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất (xem Phụ lục 2).
Đối
với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm công
trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè,
tiêu, điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp
dụng phương pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên
đất; sau đó thực hiện khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là
giá trị của thửa đất.
Phương
pháp tính toán chiết trừ giá trị tài sản trên đất thực hiện như hướng dẫn tại
điểm c, mục 3, Phần I của Thông tư này.
3. Phương pháp chiết trừ
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để
định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến hành các bước sau đây:
a- Bước 1: Thu thập thông tin
trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên
đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những
đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết
cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần
thu thập trên thị trường áp dụng như hướng dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so
sánh trực tiếp.
b-
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên
đất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói
trên.
c- Bước 3: Xác định giá trị
hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất |
= |
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá |
- |
Phần giá trị hao mòn |
Trong đó:
-
Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay thế để
đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện
có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới giống
y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí
trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
- Giá trị hao mòn của các tài sản
trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về
mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu
về chức năng và do tác động của các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng
mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên đất thực hiện theo quy định hiện
hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt
d- Bước 4: Tính toán giá trị
của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở Bước 1
Giá trị của thửa đất |
= |
Giá chuyển nhượng bất động sản |
- |
Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất |
Đơn giá của thửa đất |
= |
Giá trị của thửa đất |
Diện tích thửa đất |
e- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá
Căn
cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của
các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất
động sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn
giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các đơn
giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
Ví dụ về áp dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá đất (xem
Phụ lục 3).
4. Phương pháp thặng dư
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để
định giá đất phải tiến hành các bước sau đây:
a-
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất
dựa vào các căn cứ sau:
-
Đặc điểm của khu đất;
-
Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng; quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
b- Bước 2: Ước tính tổng giá
trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động
sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi
hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát
triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng thực tế
trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc, đất phân lô, v.v
tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự án bất động
sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận có mức
sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu
hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán
được cho phù hợp với thực tế.
c-
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà
đầu tư bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống
cấp, thoát nước, hệ thống cung cấp điện, v.v.); tạo cảnh quan môi trường; xây
dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi
tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi
phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư (có tính đến yếu tố rủi ro kinh
doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định
trên cơ sở đơn giá, suất vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo
quy định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền quy định, hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế
phổ biến của các dự án tương tự ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài
trong nhiều năm, nhiều giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và
chi phí thực hiện theo từng năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi
phí về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất theo công thức sau:
Tổng giá trị phát
triển =
Tổng chi
phí phát triển =
Trong đó:
- TRi là doanh thu năm
thứ i của dự án
- Ci là chi phí năm thứ i
của dự án
- r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm
hiện tại (tính theo lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để
thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)
- n là số năm thực
hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án đầu tư phát triển bất
động sản).
d- Bước 4: Xác định giá trị
của thửa đất:
Giá trị ước tính của thửa đất |
= |
Tổng giá trị phát triển |
- |
Tổng chi phí phát triển |
Ví dụ về áp dụng phương pháp
thặng dư để xác định giá đất (xem Phụ
lục 4).
5. Điều kiện áp
dụng các phương pháp xác định giá đất
5.1.
Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết
để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị
trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các
thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao.
5.2.
Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng cả
bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
5.3.
Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp
xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các
mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể:
-
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số
liệu thu thập được không có tính hệ thống;
-
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường,
không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường.
-
Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá
đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui định tại
Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
5.4-
Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị của
thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí
đất theo hướng dẫn tại Phần II Thông tư này.
1- Một số công việc chuẩn bị để tiến hành định giá đất
a-
Tiến hành phân định ranh giới các vùng: đồng bằng, trung du và miền núi theo
địa giới hành chính cấp xã để áp khung giá các loại đất nông nghiệp, đất ở và
đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn do Chính phủ qui định
theo vùng: đồng bằng, trung du, miền núi vào từng loại xã tại địa phương (tỉnh,
thành phố) cho phù hợp.
b- Quy định vị trí các loại đất nông
nghiệp: đất trồng cây hàng năm; đất trồng cây lâu năm; đất nuôi trồng thủy sản;
đất rừng sản xuất; đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng và đất nông nghiệp khác
theo nguyên tắc quy định tại điểm b, khoản 7 Điều 1 của Nghị định 123/2007/NĐ-CP.
Vị trí của các loại đất nông
nghiệp được phân thành các vị trí có số thứ tự từ thứ 1 trở đi. Việc xác định
vị trí đất nông nghiệp chủ yếu căn cứ vào yếu tố khoảng cách so với nơi cư trú
của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, gần và thuận lợi về
giao thông là những yếu tố tạo lợi thế cho người sản xuất giảm được chi phí đi
lại, chi phí lưu thông (mua vật tư, bán sản phẩm), chi phí tiêu thụ sản phẩm
nhưng có kết hợp với các yếu tố tạo lợi thế cho sản xuất như:
- Vị trí 1 bao gồm khu vực
đất cùng điều kiện kinh tế - xã hội, cùng kết cấu hạ tầng, cùng mục đích sử
dụng đất: có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng cách so với nơi cư trú, thị trường
tiêu thụ, thị trường giao thông kết hợp với các lợi thế tốt nhất cho sản xuất
nông nghiệp quy định dưới đây:
+ Có khoảng cách liền kề
hoặc gần nhất so với:
Nơi cư trú của
người sử dụng đất, nơi cư trú được xác định là trung tâm của thôn (xóm, ấp, bản
nơi có đất).
Thị trường tiêu
thụ nông sản phẩm (chợ nông thôn, chợ đô thị, nơi thu mua nông sản tập trung).
Đường giao thông
(giao thông đường bộ bao gồm quốc lộ, tỉnh lộ; đường liên huyện. Đối với nơi
không có quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ thì căn cứ vào đường giao thông liên xã;
giao thông đường thủy (ở những nơi sử dụng giao thông đường thủy là chủ yếu)
bao gồm: sông, ngòi, kênh).
+ Có các yếu tố có lợi thế
tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp bao gồm: địa hình bằng phẳng, điều kiện tưới
tiêu chủ động, độ phì nhiêu của đất cao, thời tiết khí hậu thuận lợi cho sản
xuất kinh doanh.
- Vị trí theo thứ tự từ thứ
hai trở đi có các điều kiện kém hơn vị trí số 1 nêu trên.
Đối với một số trường hợp cụ
thể, cách phân loại vị trí đất được áp dụng như sau:
+ Nếu khu đất có các yếu tố
lợi thế tốt nhất cho sản xuất nông nghiệp nhưng có từ 1 đến 3 yếu tố về khoảng
cách xa hơn so với nơi cư trú của người sử dụng đất, thị trường tiêu thụ sản
phẩm, đường giao thông thì vẫn phân thành các vị trí đất thấp hơn vị trí số 1.
+ Nếu khu đất có từ 1 đến 3
yếu tố về khoảng cách liền kề hoặc gần nhất so với nơi cư trú của người sử dụng
đất, thị trường tiêu thụ nông sản phẩm, đường giao thông nhưng có một hoặc một
số yếu tố lợi thế đối với sản xuất nông nghiệp chỉ đạt mức trung bình hoặc dưới
mức trung bình vẫn được phân thành vị trí số 1.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất nông nghiệp và đặc điểm về sản
xuất và tiêu thụ các sản phẩm nông nghiệp trong từng vùng, từng khu vực đất tại
địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định các tiêu chí và khoảng cách cụ thể về
vị trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng và xác định số lượng vị
trí từng khu vực đất để xác định vị trí từng loại đất nông nghiệp cho phù hợp với
điều kiện thực tế tại địa phương.
c- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị
trí đất theo thứ tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của
địa phương và xác định số lượng vị trí đất làm muối và vị trí của các loại đất
phi nông nghiệp tại nông thôn để định giá đất theo các tiêu chí chung quy định
tại điểm b khoản 1 và khoản 2 Điều 9 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, cụ thể sau:
- Đối với đất làm muối: Căn
cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xếp loại vị trí
theo tiêu chí dựa vào khoảng cách từ cánh đồng muối đến kho muối tập trung tại
khu sản xuất hoặc khoảng cách từ đồng muối đến đường giao thông liên huyện
(trường hợp không có đường giao thông liên huyện đi qua thì căn cứ vào khoảng
cách với đường giao thông liên xã).
- Đối với đất ở; đất sản xuất, kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn: Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa
phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xác định khu vực đất cần định giá;
phân vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất của từng khu vực đất để định
giá.
d- Quy định các tiêu chí cụ thể về vị
trí đất để xếp loại vị trí đất và quyết định số lượng vị trí đất trong từng
loại đường phố; phân loại đường phố và quyết định số lượng đường phố theo thứ
tự từ số 1 trở đi đến số cuối cùng phù hợp với điều kiện của địa phương trong
từng loại đô thị để định giá theo các tiêu thức chung quy định tại Điều 10,
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương,
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể không xếp loại đường phố, mà phân loại vị trí
đất và quy định số lượng vị trí đất cho từng đoạn phố, từng đường phố cụ thể để
tiến hành định giá đất. Việc phân loại vị trí đất, phân chia từng đoạn phố,
từng đường phố của từng loại đô thị để định giá cũng phải thực hiện theo các
nguyên tắc chung quy định tại Điều 10 Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
e- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
quyết định thành lập đô thị và xếp loại đô thị do cấp có thẩm quyền phê duyệt
đối với các đô thị thuộc địa bàn trong tỉnh để áp khung giá các loại đất ở và
đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị do Chính phủ qui định.
2- Định giá và điều chỉnh giá các loại
đất cụ thể
a- Giá đất phải được quyết
định theo đúng mục đích sử dụng đất được ghi tại một trong các loại văn bản
sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc ghi trong giấy tờ
quy định tại Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003; trường hợp không ghi rõ mục
đích sử dụng đất thì mục đích sử dụng đất được xác định căn cứ vào mục đích sử
dụng chính của thửa đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm định
giá đất;
- Quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền;
- Đăng ký chuyển mục đích sử
dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật.
Đối với đất chưa được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều
50 của Luật Đất đai năm 2003; chưa có quy hoạch hoặc đã có quy hoạch sử dụng
đất nhưng vẫn chưa được thực hiện, chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì giá đất
được quy định theo mục đích sử dụng hiện tại.
Trường hợp đối tượng sử dụng đất sử
dụng toàn bộ hoặc một phần diện tích của thửa đất không đúng mục đích sử dụng
đã được pháp luật công nhận hoặc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; sử dụng đất
nông nghiệp bao gồm các loại đất quy định tại khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai năm
2003 để nuôi trồng xen canh, để kết hợp với việc tổ chức du lịch sinh thái và
sử dụng đất phi nông nghiệp kết hợp với mục đích khác thì khi định giá đất vẫn
theo mục đích sử dụng đất quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước, quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất, đăng ký quyền sử dụng đất nêu trên.
b- Mức giá cụ thể của từng vị trí đất của các loại đất do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quy định bằng đồng Việt Nam trên một đơn vị diện tích đất (m2)
và không được vượt ra ngoài khung giá các loại đất và giới hạn cho phép do
Chính phủ qui định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP; ngoại trừ những trường
hợp sau đây:
- Trường hợp cá biệt khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01
hàng năm, nếu trên địa bàn tỉnh (quy định tại điểm 3 khoản 5 Điều 1 Nghị định
số 123/2007/NĐ-CP)
có các loại đất tại các vùng sâu, vùng xa thuộc các vùng đồng bằng, trung du,
miền núi, hải đảo có điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc
biệt khó khăn theo các tiêu chí do Nhà nước hướng dẫn hoặc do Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quy định, chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc kết cấu hạ
tầng thấp kém; một số diện tích đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
hoặc đã được quy hoạch là đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại
các phường thuộc các đô thị, tại các thị trấn nằm trên địa bàn miền núi, trung
du nhưng chưa được đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng. Nếu giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường của các loại đất tại những khu vực trên thấp hơn mức
giá tối thiểu của khung giá các loại đất và giới hạn cho phép Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định quy định tại khoản 5 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP
thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá đất cụ thể thấp hơn cho phù
hợp, đồng thời, gửi quyết định quy định giá đất đối với trường hợp cá biệt nói
trên kèm
theo bảng tổng hợp kết quả khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường tại địa phương của những loại đất có mức giá thấp cá
biệt đó về Bộ Tài chính để thực hiện việc kiểm tra (nếu thấy cần thiết).
- Đối với trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp
nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm dùng để áp giá
cho những loại đất phải thực hiện các chính sách trên tại thời điểm giao đất,
thời điểm có quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh
nghiệp cổ phần hóa chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ
vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương
và các phương pháp xác định giá đất tại Thông tư này để điều chỉnh lại mức giá
cụ thể thay thế mức giá đã quy định, công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm áp
dụng đối với loại đất thực hiện chính sách trên cho phù hợp (sau khi đã xin ý
kiến Thường trực Hội đồng nhân dân cùng cấp).
Sở Tài chính chủ trì, phối
hợp với các Sở, ngành liên quan xác định giá đất cụ thể trình Uỷ ban nhân dân
cấp tỉnh quyết định; trường hợp thuê tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm
định giá, tổ chức tư vấn về giá đất để xác định giá đất thì Sở Tài chính có
trách nhiệm chủ trì, phối hợp với các Sở, ngành liên quan thẩm định các mức giá
đất do tổ chức, doanh nghiệp có chức năng thẩm định giá, tổ chức tư vấn về giá
đất xác định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức giá đất cụ thể
của các thửa đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Mức
giá đất cụ thể quy định trong trường hợp này không bị giới hạn bởi khung giá
đất do Chính phủ qui định tại khoản 5
Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP;
nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường.
Việc quy định mức giá đất này chỉ áp dụng cá biệt trong phạm vi từng dự
án, phục vụ cho các mục đích: để tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà
nước giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất; để tính tiền bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất
và để tính giá quyền sử dụng đất vào giá trị khi tiến hành cổ phần hóa doanh
nghiệp nhà nước lựa chọn hình thức giao đất. Đối với những mục đích khác ngoài
các mục đích nêu trên thì áp dụng theo mức giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quy định áp dụng chung cho từng vị trí đất tại khu vực đất đó.
- Các trường hợp quy định tại điểm 2: d và đ, khoản 10 Điều 1 của Nghị
định số 123/2007/NĐ-CP
cũng được áp dụng khi quy định giá đất công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Đối với đất ở và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn
nằm ở các vị trí đặc biệt quy định tại điểm đ khoản 10 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP gồm các loại đất
có vị trí mặt tiền liền cạnh với các trục đường giao thông chính (tỉnh lộ, quốc
lộ) hoặc nằm tiếp giáp các đầu mối giao thông, khu thương mại, khu công nghiệp,
khu du lịch thì Ủy ban nhân cấp tỉnh được quy định mức giá đất cụ thể cho vị
trí tốt nhất của hai loại đất trên phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường địa phương trong điều kiện bình thường nhưng không được
vượt quá 5 lần mức giá tối đa của khung giá đất ở tại nông thôn và không quá 3
lần mức giá tối đa của khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại
nông thôn do Chính phủ quy định tại Bảng 6 và Bảng 8 của các Bảng khung giá đất
ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP (không bao gồm phần giới hạn cho
phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cao hơn 20% so với mức giá tối đa của
khung giá các loại đất).
- Khi cấp có thẩm quyền thực hiện việc:
+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, nếu giá đất trên thị trường của những loại đất ở những khu vực đất có
thay đổi so với giá đất quy định công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm thì Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại cho phù hợp theo các quy định hiện hành.
+ Quyết định cho chuyển đổi mục đích sử
dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh lại giá đất theo khung giá của
mục đích sử dụng đất mới do Chính phủ quy định.
+ Quyết định nâng cấp đô thị từ loại
thấp lên đô thị loại cao hơn thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh giá các
loại đất từ giá đất của đô thị loại thấp lên giá đất của đô thị loại cao hơn
phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định nhưng không được cao hơn giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
tại thời điểm đó.
Tất cả các trường hợp điều chỉnh giá
đất trong năm trên đây, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đều phải xin ý kiến thường
trực Hội đồng nhân dân cùng cấp trước khi quyết định.
c- Định giá cụ thể cho từng vị trí đất của các loại
đất mà Chính phủ có quy định khung giá đất:
- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng
thủy sản, đất rừng sản xuất, thực hiện định giá cho từng vị trí đất; đất tại vị trí số 1 có mức giá
cao nhất, đất tại các vị trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.
Trường hợp
cùng một loại đất nông nghiệp nói trên lại nuôi hoặc trồng nhiều loại cây, con
khác nhau, thì chỉ qui định một mức giá đất thống nhất cho từng vị trí đất theo
đất nuôi trồng loại cây, con chủ yếu trong vùng (ví dụ như đất trồng lúa của
vùng đất trồng cây hàng năm); không qui định giá đất của cùng một vị trí đất
của cùng một loại đất nông nghiệp trong cùng vùng đất khác biệt theo từng cây,
con khác nhau.
- Đối với đất làm muối, thực hiện định
giá theo vị trí đất. Đất tại vị trí số 1 có mức giá cao nhất, đất tại các vị
trí tiếp sau có các mức giá thấp hơn.
- Đối với đất ở, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại nông thôn, thực hiện định giá theo vị trí đất tại ba
khu vực đất tại địa phương. Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng khu vực
đất theo nguyên tắc: Đất tại vị trí số 1 của khu vực nào có mức giá cao nhất
tại khu vực đó, đất tại các vị trí tiếp sau của các khu vực đất tương ứng có
các mức giá thấp hơn.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tiêu
chí cụ thể và quy định số lượng ví trí đối với loại đất này để định giá.
- Đối với đất ở; đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp tại đô thị, thực hiện định giá đất theo vị trí đất cho
từng loại đường phố của các loại đô thị khác nhau.
Căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa
phương, việc định giá hàng loạt cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong
hai cách sau:
+ Cách thứ nhất: Định giá trực
tiếp cho từng vị trí đất
Việc định giá hàng loạt cho từng vị trí
đất được thực hiện dựa vào kết quả định giá một số thửa đất cụ thể của từng vị
trí đất; phương pháp tiến hành như sau:
Trong mỗi vị trí đất của loại đất cụ
thể lựa chọn ra tối thiểu ba (03) thửa đất tại các địa điểm khác nhau có tính
đại diện cho vị trí đất đó. Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất
bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất như hướng dẫn tại Phần I
Thông tư này và tính giá một đơn vị diện tích
mét vuông (m2) của từng thửa đất.
Giá đất của từng vị trí đất (tính trên
một mét vuông) được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa
đất đã lựa chọn nêu trên.
+ Cách thứ hai: Định giá đất vị
trí 1, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại
Cách thức xác định giá đất vị trí 1
thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất ở cách thứ nhất.
Căn cứ vào tiêu chí xếp loại vị trí đất
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá đất cho từng
loại đất theo từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố theo nguyên tắc:
Đất tại vị trí số 1 có hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo có hệ số thấp hơn
ứng với các mức giá thấp hơn.
Hệ số vị trí định giá đất của tất cả
các loại đất nêu trên là tỷ lệ so sánh giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất so với vị trí số 1, hoặc
tỷ lệ so sánh giữa các tiêu thức của từng vị trí đất.
Giá đất của tất cả các loại đất được
định theo vị trí nêu trên được tính bằng cách lấy mức giá đất của vị trí đất đã
xác định được (vị trí 1) nhân với hệ số vị trí định giá đất của từng loại đất.
Ví dụ: Cơ quan định giá đất đang tiến
hành xác định giá đất ở tại đường phố H thuộc một đô thị đặc biệt để lập phương
án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định. Áp dụng các
phương pháp xác định giá đất cơ quan định giá đất đã tính toán được giá đất vị
trí 1 là 54.000.000 đồng/m2. Đất ở tại đường phố H được phân thành 4
vị trí đất khác nhau; căn cứ vào các tiêu chí phân loại vị trí đất và giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại khu vực đó, cơ quan
định giá đã xây dựng được hệ số vị trí định giá đất từ vị trí 1 đến vị trí 4
tại đường phố H theo thứ tự là: 1; 0,45; 0,35; 0,30, giá đất của các vị trí
tiếp theo vị trí số 1 được xác định như sau:
Đường phố H |
Hệ số vị trí định giá |
Giá đất vị trí 1 đã xác định được (1.000đ/m2) |
Giá các vị trí đất cụ thể (1.000đ/m2) |
1 |
2 |
3 |
4 = 2 x 3 |
Vị trí
số 2 Vị trí
số 3 Vị trí
số 4 |
1,00 0,45 0,35 0,30 |
54.000 |
54.000 24.300 18.900 16.200 |
Đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các thị xã, thị trấn
chưa được xếp loại đô thị không nằm liền kề với các loại đô thị đã được cấp có
thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá đất cụ thể được áp dụng khung giá đất
ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị loại IV đối với thị xã và
đô thị loại V đối với thị trấn nhưng không được vượt giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định
giá.
Đối
với đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại các khu đô thị mới nằm
liền kề với các đô thị đã được cấp có thẩm quyền phân loại đô thị, khi định giá
đất cụ thể được áp dụng khung giá đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp tại đô thị của loại đô thị liền kề, hoặc loại đô thị lân cận gần nhất
nhưng không được cao hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường tại thời điểm định giá.
d- Định giá cụ thể đối với các loại đất mà Chính phủ không quy định
khung giá đất:
- Đối với đất rừng phòng hộ và đất rừng
đặc dụng: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định đối với
đất rừng sản xuất để định giá đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng. Quy trình
định giá đối với đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thực hiện như quy trình
định giá đối với đất rừng sản xuất hướng dẫn tại điểm c mục 2 Phần II Thông tư
này.
Mức giá cụ thể cho từng vị trí đất rừng
phòng hộ, đất rừng đặc dụng tối đa không vượt quá mức giá cụ thể do Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh đã quy định cho từng vị trí đất rừng sản xuất.
Riêng đối với rừng đặc dụng mà nằm ở vị
trí được kết hợp với cảnh quan, du lịch sinh thái - môi trường dưới tán rừng
nếu được cấp có thẩm quyền cho thuê đất để tổ chức hoạt động kinh doanh dịch vụ
du lịch, thì Ủy ban nhân cấp tỉnh, căn cứ vào hướng dẫn tại Thông tư này và quy
định Nghị định số 48/2007/NĐ-CP ngày 28/3/2007 của Chính phủ về nguyên tắc và phương pháp xác
định giá các loại rừng để quyết định mức giá đất cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa
phương.
- Đối với đất nông nghiệp khác theo qui
định tại điểm đ khoản 4 Điều 6 của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 10
năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai:
Giá các loại đất nông nghiệp khác được
xác định căn cứ mức giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định cho
loại đất nông nghiệp liền kề hoặc ở khu vực lân cận trong cùng vùng (nếu không
có đất liền kề).
Mức giá đất cụ thể qui định cho từng
loại đất nông nghiệp khác tối đa không vượt quá mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh đã qui định cho loại đất nông nghiệp liền kề, hoặc đất nông nghiệp
ở khu vực lân cận.
- Đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan
và đất xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh; đất tôn giáo tín ngưỡng (bao gồm đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng, đất
có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ); đất phi nông nghiệp
khác (gồm đất xây dựng nhà bảo tàng, nhà bảo tồn, nhà trưng bầy tác phẩm nghệ
thuật, cơ sở sáng tác văn hóa nghệ thuật), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào
giá đất ở liền kề hoặc giá đất ở tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp không có
đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định
123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá đất cụ thể. Nếu các loại đất này nằm tại
nông thôn thì căn cứ vào giá đất ở tại nông thôn khu vực đó; nếu nằm tại đô thị
thì căn cứ vào giá đất ở tại đô thị đó.
Căn cứ vào đặc điểm của từng loại đất
(qui mô diện tích, mật độ xây dựng, các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định mức giá cụ thể cho từng vị trí đất của
các loại đất này cho phù hợp nhưng không cao hơn mức giá cụ thể đã quy định cho
vị trí đất tương tự của đất ở liền kề hoặc đất ở tại khu vực lân cận gần nhất
(nếu không có liền kề).
- Đối với đất sử dụng vào các mục đích
công cộng theo quy định của Chính phủ; các loại đất phi nông nghiệp khác (gồm
đất cho các công trình xây dựng khác của tư nhân không nhằm mục đích kinh doanh
và không gắn liền với đất ở; đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động;
đất đô thị được sử dụng để xây dựng nhà phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các
hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; đất xây dựng chuồng trại chăn
nuôi động vật được pháp luật cho phép; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí
nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất xây dựng nhà kho, nhà của hộ gia
đình, cá nhân để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công
cụ sản xuất nông nghiệp), Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp
không có đất liền kề) đã quyết định và căn cứ quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị
định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.
Mức giá cụ thể quy định cho
từng vị trí đất của các loại đất nói trên tối đa không cao hơn mức giá cụ thể
mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị trí tương tự của đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp liền kề hoặc tại vùng lân cận gần nhất (trường hợp
không có đất liền kề).
- Đối với đất làm nghĩa
trang, nghĩa địa: Căn cứ mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã quy định
đối với giá các loại đất liền kề để định giá cho các loại đất trên. Trường hợp
loại đất trên liền kề với nhiều loại đất khác nhau, thì căn cứ vào giá của loại
đất có mức giá thấp nhất.
Mức giá cụ thể quy định cho từng vị trí đất của loại đất nói trên tối
đa không cao hơn mức giá cụ thể mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã qui định cho vị
trí tương tự của loại đất liền kề.
- Đối với đất sông, ngòi, kênh, rạch,
suối và mặt nước chuyên dùng sử dụng vào mục đích nuôi trồng thủy sản thì áp
dụng khung giá đất nuôi trồng thủy sản; sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp
hoặc sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp kết hợp với nuôi trồng khai thác thủy
sản, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào giá đất phi nông nghiệp liền kề
hoặc tại vùng lân cận gần nhất (nếu không có liền kề) và căn cứ quy định tại
khoản 10 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP để quy định mức giá cụ thể.
3- Định giá đất tại khu vực giáp ranh:
a- Giá đất tại khu vực giáp
ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương:
- Trường hợp đất tại khu vực giáp ranh
giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
qui hoạch thì việc quy định giá đất thực hiện như sau:
+ Quy định ranh giới các loại đất khu
vực giáp ranh căn cứ vào quy định tại khoản 1 Điều 12 Nghị định số
188/2004/NĐ-CP và khoản 9 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trước khi quyết định giá
đất tại khu vực giáp ranh Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của các tỉnh có đất giáp
ranh theo hướng dẫn trên phải tham khảo, trao đổi và thỏa thuận với nhau về mức
giá dự kiến ban hành để đảm bảo việc quyết định mức giá đất cụ thể tại khu vực
giáp ranh theo đúng quy định tại khoản 11 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
+ Trường hợp các địa phương
không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo
cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.
- Trường hợp đất tại khu vực
giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có điều kiện tự nhiên,
kết cấu hạ tầng, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo qui
hoạch khác nhau thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định giá đất cụ thể tại khu
vực này căn cứ vào điều kiện thực tế của từng địa phương.
b- Giá đất tại khu vực giáp
ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, căn cứ tình
hình thực tế tại địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho
phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều
kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại,
cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà
điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh
được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực.
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng
ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị
đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã
thị trấn của các đô thị còn lại), thì giá đất tại khu vực này được xác định
theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá
đất do Chính phủ qui định cho loại đô thị nằm liền kề.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh qui định cụ
thể về giá đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị.
1- Căn cứ vào Luật Đất đai số
13/2003/QH11; Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP và những
nội dung hướng dẫn tại Thông tư này, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá
đất cụ thể; công bố công khai và kiểm tra việc thi hành bảng giá các loại đất
tại địa phương.
2- Hàng năm Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bố
trí một khoản kinh phí từ ngân sách địa phương để thực hiện việc điều tra, khảo
sát, thống kê về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê tư vấn về giá đất và
định giá các loại đất, tổ chức tập huấn triển khai thực hiện các quyết định về
giá đất, tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ quản lý giá đất tại
địa phương. Việc quản lý kinh phí này thực hiện theo các quy định hiện hành của
Nhà nước.
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo Sở Tài
chính tổ chức mạng lưới theo dõi, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế trên thị trường địa phương. Định kỳ báo cáo Bộ Tài chính theo đúng qui
định. Trường hợp giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
địa phương biến động liên tục và kéo dài, gây nên chênh lệch giá lớn thì phải
báo cáo Bộ Tài chính để tổng hợp trình Chính phủ xem xét điều chỉnh khung giá
các loại đất.
3- Thông tư này có hiệu lực
thi hành sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo.
Thông tư này thay thế Thông tư số
114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP.
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Trần Văn Tá
Phụ lục 1
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH
TRỰC TIẾP
Áp dụng phương pháp so sánh
trực tiếp để xác định giá đất (để đơn giản và dễ hiểu, ví dụ này chỉ giới thiệu
phương pháp so sánh trực tiếp để xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần
định giá với một thửa đất, khu đất so sánh).
Giả định trong quá trình định
giá khu đất ở có diện tích 20.000 mét vuông thuộc một đô thị loại V (kí hiệu là
khu đất B), cơ quan định giá đã thu thập được thông tin về một khu đất liền kề
có diện tích 25.000 mét vuông có thể so sánh được với khu đất cần định giá đã
được tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất thành công để đầu tư xây dựng nhà ở (kí
hiệu là khu đất A) diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm xác
định giá khu đất B. Tổng số tiền thu được từ đấu giá khu đất A là 125 tỷ đồng,
tính ra đơn giá một mét vuông là 5,0 triệu đồng (5 triệu đ/m2).
Với tất cả thông tin thu thập
được cơ quan định giá tiến hành so sánh giữa khu đất A và khu đất B như sau:
Các tiêu chí so sánh |
Những điểm giống nhau |
Những điểm khác nhau |
||
Khu đất A |
Khu đất B |
Khu đất A |
Khu đất B |
|
1. Căn cứ pháp lý |
Có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
Có
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất |
|
|
2. Mục đích sử dụng |
Đất ở
tại đô thị loại V |
Đất ở
tại đô thị loại V |
|
|
3. Vị trí đất |
Vị trí
1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố |
Vị trí
1: Đất có một mặt tiền liền cạnh với đường phố |
|
|
4. Loại đường phố |
Loại 2 |
Loại 2 |
|
|
5. Chiều rộng mặt tiền (m) |
|
|
100 |
70 |
6. Chiều sâu của khu đất (m) |
|
|
250 |
285,7 |
7. Kết cấu hạ tầng - Đường giao thông |
|
|
-
Thuận lợi (có 2
mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn) |
- Kém
thuận lợi hơn (có
một mặt tiếp giáp với đường hẻm lớn) |
8. Môi trường - Độ ồn ào - Độ bụi |
- Ồn
ào |
- Ồn
ào |
- Bụi |
- Ít
bụi hơn |
9. Tài sản trên đất |
Không |
Không |
|
|
10. Tính chất của cuộc mua bán |
Tự
nguyện |
Tự
nguyện |
|
|
Từ
việc so sánh, cơ quan định giá đã rút ra được kết quả 2 khu đất trên có 7 tiêu
chí giống nhau và 4 tiêu chí khác nhau. Để xác định sự khác biệt giữa các yếu
tố so sánh giữa các khu đất để điều chỉnh mức giá, cơ quan định giá áp dụng
phương pháp chuyên gia kết hợp với phương pháp thống kê các chứng cứ thị trường
để tính ra hệ số khác biệt giữa các tiêu chí.
Có
thể sử dụng cách chấm điểm theo thang điểm có điểm cao nhất là điểm 10 áp dụng
cho từng tiêu chí có điều kiện tốt nhất, (ví dụ, khi xét về vị trí, nếu đất có
vị trí tốt nhất xếp điểm 10; hoặc khi xét về loại đường phố, nếu đất ở đường
phố có khả năng sinh lợi cao nhất, kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất xếp điểm 10).
Các điểm dưới 10 áp dụng cho cho các tiêu chí cùng loại có điều kiện kém hơn.
Căn cứ tình hình cụ thể, địa phương xây dựng thang điểm để định giá cụ thể:
- Chiều
rộng mặt tiền của khu đất |
Rộng
hơn: 10 điểm Hẹp
hơn: 8 điểm |
Thuộc khu
đất A Thuộc khu
đất B |
- Chiều
sâu của khu đất |
Ngắn
hơn: 10 điểm Sâu
hơn: 9 điểm |
Thuộc khu
đất A Thuộc khu
đất B |
- Giao
thông |
Thuận
lợi: 10 điểm Kém thuận
lợi: 8,5 điểm |
Thuộc khu
đất A Thuộc khu
đất B |
- Độ bụi |
Bụi: 8 điểm Ít bụi
hơn: 9 điểm |
Thuộc khu
đất A Thuộc khu
đất B |
Mỗi điểm kém giảm đi 5% giá, ngược
lại, mỗi điểm tăng cộng thêm 5% giá của khu đất so sánh (A). Số điểm kém giảm
giá và tăng giá bao nhiêu phần trăm là hoàn toàn phụ thuộc vào kết quả khảo sát
thị trường. Với qui ước như vậy thì:
Trên cơ sở mức giá đấu giá thành
công của khu đất A là 125 tỷ đồng so sánh để định giá cho khu đất B,
mức giá của khu đất B sẽ bị giảm:
- Chiều rộng mặt tiền: B kém A: 2
điểm, giảm 10% = 12,5 tỷ đồng
- Chiều sâu của khu đất: B kém A: 1
điểm, giảm 5% = 6,25 tỷ đồng
- Giao thông: B kém A: 1,5 điểm, giảm 7,5%
= 9,375 tỷ đồng
Tổng số giảm giá
do khác biệt B kém A: 28,125 tỷ đồng
B sẽ được cộng thêm:
- Độ bụi: B hơn A: 1 điểm, tăng
5% = 6,25 tỷ đồng
Tổng số tăng giá do khác biệt B hơn A:
6,25 tỷ đồng
Giá khu đất A được điều chỉnh lại
(kí hiệu là A’) theo những yếu tố khác biệt của khu đất B được tính toán như
sau:
A’ =
125 - 28,125
+ 6,25 = 103,125 (tỷ đồng)
Tính ra đơn giá một mét vuông là:
103.125
triệu đồng : 25.000 m2 = 4,125
triệu đ/m2.
Tương tự như vậy, giả sử cơ quan
định giá lựa chọn được thêm 2 khu đất C và D nữa để so sánh với khu đất B. Kết
quả phân tích, so sánh đã xác định được đơn giá của khu đất C đã điều chỉnh
theo các yếu tố của khu đất B là 4,5 triệu đ/m2 và của khu đất D đã
điều chỉnh là 4,05 triệu đ/m2.
Đơn giá khu đất B được xác định bằng
cách lấy mức giá trung bình của 3 mức giá đã điều chỉnh ở trên:
(4,125 +
4,5 + 4,05) : 3
= 4,225 (triệu đ/m2)./.
Phụ
lục 2
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP
Áp dụng phương pháp thu nhập để xác
định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của
huyện C, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất được lựa chọn để
định giá có diện tích 4.000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm
trồng 3 vụ lúa tẻ thường. Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát
thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau:
|
ĐV tính |
2004 |
2005 |
2006 |
Sản lượng lúa thu hoạch cả năm
|
kg |
6.500 |
6.000 |
7.200 |
Giá bán bình quân năm 2006 (năm định giá đất) |
đ/kg |
2.500 |
2.500 |
2.500 |
Tổng thu nhập |
đồng |
16.250.000 |
15.000.000 |
18.000.000 |
Chi phí sản xuất |
đồng |
7.930.000 |
7.500.000 |
9.108.000 |
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*) kỳ
hạn 12 tháng |
%/năm |
8,0 |
8,3 |
8,6 |
Ghi
chú: (*) Giả sử đây là mức lãi suất
tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân
hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
+ Tổng thu nhập của 3 năm là
49.250.000 đồng.
+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng.
+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :
=
8.237.333 (đồng)
+ Lãi suất
tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn 12 tháng
bình quân là 8,3%/năm.
+ Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2
tính theo công thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là:
Giá đất ước tính |
= |
8.237.333 8,3 |
× |
100 |
= |
99.244.976 (đồng) |
|
|
|
|
hoặc |
» |
24.811 đ/m2 |
|
|
|
|
Làm tròn |
25.000 đ/m2 |
Phụ lục 3
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP CHIẾT TRỪ
Cơ quan định giá đất đang tiến
hành xác định giá một thửa đất ở có diện tích 90 m2 (kích thước mặt
tiền 5m x dài 18 m, trên thửa đất đã xây nhà 4 tầng), mặt tiền tiếp giáp với một
đường nội bộ rộng 8m của một Khu đô thị mới tại Thủ đô Hà Nội đã được xây dựng
hoàn chỉnh.
Áp dụng phương pháp chiết trừ
để xác định giá thửa đất nói trên được thực hiện như sau:
Bước 1: Qua điều tra khảo sát thị trường cơ
quan định giá thu thập được thông tin về một số cuộc mua bán thành công một
ngôi nhà ở trong Khu đô thị trên có mặt bằng xây dựng tương tự như thửa đất cần
định giá.
Để đơn giản, trong ví dụ này
chỉ nêu về một bất động sản trong số các bất động sản đã giao dịch thành công,
đó là một ngôi nhà có diện tích mặt bằng là 100 m2 (nhà 4 tầng, mặt
tiền 5m) nằm tiếp giáp một đường nội bộ khác, cũng rộng 8m và cắt ngang với con
đường có thửa đất cần định giá; giá bán bất động sản (nhà và đất) giao dịch
thành công là 3.600 triệu đồng, ngôi nhà này được bán cách thời điểm hiện tại 4
tháng, trong thời gian này giá đất trên thị trường hầu như không biến động. Tuy
nhiên, thửa đất cần định giá có vị trí thuận lợi hơn và có hướng nhà tốt hơn,
do đó, thửa đất cần định giá có đơn giá cao hơn thửa đất làm mặt bằng của ngôi
nhà đã chuyển nhượng thành công này khoảng 6%.
Bước 2: Khảo sát thực địa và thị trường thu
thập được số liệu sau:
- Diện tích xây dựng: 75 m2.
- Đơn giá xây dựng ngôi nhà có
chất lượng và công dụng tương đương theo giá thị trường hiện tại là 2,8 triệu
đồng/m2 sàn (đơn giá trọn gói, bao gồm lợi nhuận của chủ thầu xây
dựng).
- Ngôi nhà đã được sử dụng 12
năm; tuổi đời kinh tế dự kiến là 70 năm. Do được bảo dưỡng và sử dụng tốt nên
ngôi nhà có thể sử dụng được 63 năm nữa.
Bước
3: Xác định giá trị còn lại của ngôi nhà:
-
Tổng diện tích sàn xây dựng của ngôi nhà: 75 m2 ´ 4 = 300 m2
-
Chi phí thay thế xây dựng mới ngôi nhà có diện tích và công dụng tương tự:
2,8 triệu đồng/m2 ´ 300 m2 = 840 triệu đồng
- Xác định giá trị hao mòn:
+
Tỷ lệ hao mòn: Áp dụng phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn theo tuổi đời:
Tỷ lệ hao mòn của ngôi nhà |
= |
1 |
− |
Số năm sử dụng còn lại |
Tuổi đời kinh tế |
= 1 - = 0,1 hoặc 10%
+ Giá trị
hao mòn hữu hình: 840 triệu đồng ´ 10% = 84 triệu đồng
Giá trị còn
lại của ngôi nhà:
840 triệu đồng - 84 triệu đồng = 756
triệu đồng
Bước 4:
Xác định giá thửa đất của bất động sản
Giá trị của
thửa đất: 3.600 triệu đồng – 756 triệu đồng = 2.844 triệu đồng.
Đơn giá thửa đất là: 2.844 triệu đồng : 100 m2 =
28,44 triệu đồng/m2;
Làm tròn: 28,5 triệu đồng/m2.
Bước 5: Xác định giá thửa đất cần định giá
Tiến hành điều chỉnh đơn giá đất của bất động sản nêu trên
theo khác biệt về vị trí đất sẽ xác định được giá đất của thửa đất cần định
giá:
28,5 triệu đồng + (28,5 triệu đồng x 6%) = 30,21 triệu
đồng/m2
Làm tròn: 30,5 triệu đồng/m2.
Kết luận: Đơn giá của thửa đất cần định giá khoảng 30,5 triệu
đồng/m2./.
Phụ lục 4
VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Khu đất cần định giá có diện
tích 10.000m2 ở Quận X của một thành phố thuộc đô thị loại I. Nhà
nước cho một doanh nghiệp thuê dùng vào mục đích sản xuất công nghiệp; đã đến
thời điểm hết hạn hợp đồng thuê đất, do vấn đề ô nhiễm môi trường, Ủy ban nhân
dân thành phố đã quyết định cho doanh nghiệp thuê đất tại một khu công nghiệp
nằm ở khu vực ngoại ô. Dự kiến sẽ giao khu đất này cho một công ty kinh doanh
nhà ở đô thị đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng phân lô và xây dựng nhà để bán.
Hiện tại trên khu đất có nhà xưởng sản xuất diện tích 6.000m2 (nhà
trệt, tường gạch, vì kèo thép, mái tôn, nền láng xi măng); các chuyên giá đánh
giá chất lượng còn lại 30%.
Theo quy định về xây dựng, đối
với dự án này tỷ lệ diện tích đất sử dụng để xây dựng nhà ở tối đa là 55%; tổng
diện tích xây dựng là 5.500 m2.
Dự án sẽ được phép xây dựng một
tòa nhà chung cư cao 12 tầng với diện tích mặt bằng 3.000 m2; diện
tích đất phân lô bán nền là 2.500 m2 (chia thành 25 lô, mỗi lô có
diện tích 100 m2).
Giả định dự án sẽ hoàn thành
trong vòng một năm và nhà đầu tư chỉ phải bồi thường phần giá trị nhà xưởng cho
doanh nghiệp bị thu hồi đất.
Căn cứ vào quy hoạch, thiết kế
chi tiết của dự án và các dữ liệu do nhà đầu tư cung cấp; qua việc khảo sát
phân tích thị trường bất động sản, thị trường xây dựng, cơ quan định giá đất
thu thập được các thông tin sau:
- Đơn giá xây dựng mới nhà
xưởng có kết cấu tương tự 800.000đ/m2.
- Chi phí đầu tư xây dựng hạ
tầng bình quân 600.000 đ/m2
- Chi phí thiết kế, quy hoạch
dự án 1.000 triệu đồng.
-
Chi phí xây dựng nhà chung cư bình quân 3.000.000đ/m2 .
- Chi phí xây dựng bể nước,
trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng
phục vụ cho tòa nhà chung cư là 1.200 triệu đồng.
-
Chi phí phá dỡ nhà xưởng cũ 100 triệu đồng, phế liệu thu hồi được bằng 20% giá
trị còn lại của nhà xưởng.
- Nhà đầu tư phải vay ngân hàng
60% chi phí xây dựng với lãi suất 10%/năm.
- Chi phí quảng cáo và bán nhà
bằng 1% doanh thu.
- Chi phí quản lý dự án bằng 5%
tổng chi phí của dự án.
- Lợi nhuận của nhà đầu tư 20%
tổng doanh thu của dự án.
- Giá bán căn hộ chung cư bình
quân 7,0 triệu đ/m2, tổng diện tích các căn hộ chiếm 80% tổng diện
tích sàn xây dựng nhà chung cư; Đất phân lô dự kiến bán được 15 triệu đ/m2.
Giá này chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng.
Áp dụng phương pháp thặng dư để
định giá khu đất này như sau:
Bước 1:
Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của khu đất: Đó
là dùng cho mục đích đất ở; trong đó cơ cấu hợp lý nhất là dành khoảng 55% diện
tích đất có khả năng xây dựng để xây dựng chung cư cao tầng và khoảng 45% diện
tích đất còn lại để phân lô bán nền.
- Doanh thu từ việc bán các căn
hộ chung cư:
(3.000m2 ´ 12 ´ 80%) ´ 7,0 tr.đ/m2 =
201.600 tr.đ
- Doanh thu từ diện tích đất
phân lô bán nền:
2.500 m2 ´ 15 tr.đ/m2 =
37.500 tr.đ
Tổng doanh thu dự kiến: 201.600 tr.đ +
37.500 tr.đ = 239.100 tr.đ
- Chi phí đầu tư hạ tầng
10.000m2 ´ 600.000 đ/m2 = 6.000 tr.đ
- Chi phí thiết kế, quy hoạch = 1.000
tr.đ
- Chi phí xây dựng chung cư
(3.000m2/tầng
´ 12 tầng) ´ 3,0 tr.đ/m2 =
108.000 tr.đ
- Chi phí xây
dựng bể nước, trạm bơm nước và máy phát điện dự phòng phục vụ cho tòa nhà chung cư =
1.200 tr.đ
- Chi phá dỡ nhà xưởng cũ = 100 tr.đ
- Chi phí bồi thường nhà xưởng
(6.000
m2 ´
800.000 đ/m2) ´
30% = 1.440 tr.đ
- Trừ đi giá trị phế liệu thu hồi 1.440 tr.đ ´ 20% = -288
tr.đ
- Chi phí quảng cáo bán hàng 1% ´ 239.100 tr.đ =
2.391 tr.đ
Tổng chi phí xây
dựng trực tiếp: 119.843
tr.đ
- Trả lãi tiền vay ngân hàng
(119.843 tr.đ ´ 60%) ´
10% = 7.190,58
tr.đ
- Chi phí
quản lý 119.843 tr.đ
´ 5% = 5.992,15 tr.đ
- Lợi nhuận
của nhà đầu tư: 239.100 tr.đ ´
20% = 47.820 tr.đ
Tổng
chi phí và lợi nhuận 180.845,73
tr.đ
Bước 4: Xác định giá đất
Giá trị ước tính của khu đất
239.100 tr.đ - 180.845,73 tr.đ =
58.254,27 tr.đ
Làm tròn 58.000 tr.đ; hoặc
5,8 tr.đ/m2
Kết luận giá trị của khu đất nêu trên khoảng 58 tỷ đồng hoặc
5,8 tr.đ/m2./.
01
|
Văn bản căn cứ |
02
|
Văn bản hết hiệu lực |
03
|
Văn bản thay thế |
04
|
Văn bản được hướng dẫn |
05
|
Văn bản được hướng dẫn |
06
|
Văn bản dẫn chiếu |
07
|
Văn bản dẫn chiếu |
08
|
Văn bản dẫn chiếu |
09
|
Văn bản dẫn chiếu |
10
|
Văn bản dẫn chiếu |
11
|
Văn bản dẫn chiếu |
12
|
Văn bản quy định hết hiệu lực một phần |
13
|
Thông tư 145/2007/TT-BTC thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004
In lược đồCơ quan ban hành: | Bộ Tài chính |
Số hiệu: | 145/2007/TT-BTC |
Loại văn bản: | Thông tư |
Ngày ban hành: | 06/12/2007 |
Hiệu lực: | 31/12/2007 |
Lĩnh vực: | Đất đai-Nhà ở |
Ngày công báo: | 16/12/2007 |
Số công báo: | 821&822 - 12/2007 |
Người ký: | Trần Văn Tá |
Ngày hết hiệu lực: | 13/08/2014 |
Tình trạng: | Hết Hiệu lực |
File văn bản đang được cập nhật, Quý khách vui lòng quay lại sau!