Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, khoảng cách giữa hai nhà liền kề tối thiểu là bao nhiêu mét? Nếu chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ không đảm bảo khoảng cách tối thiểu giữa hai nhà liền kề thì có bị xử phạt không? Nếu có thì mức phạt là bao nhiêu? … Những vấn đề pháp lý vướng mắc xoay quanh việc thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ đang tồn tại hiện nay sẽ được HieuLuat giải đáp trong bài viết dưới đây.
Câu hỏi: Chào Luật sư, hàng xóm nhà tôi đang xây mới lại nhà ở, theo như tôi tìm hiểu thì hai căn nhà liền nhau sẽ phải có khoảng cách nhất định, nhưng tôi không rõ khoảng cách này là bao nhiêu và việc tính khoảng cách sẽ được bắt đầu từ vị trí nào của căn nhà? Nếu như nhà xây sau (nhà hàng xóm nhà tôi xây sau khi nhà tôi đã xây dựng) mà không đảm bảo khoảng cách giữa hai căn nhà thì có bị phạt không và mức phạt là bao nhiêu?
Chào bạn, với những vướng mắc liên quan đến khoảng cách giữa hai nhà liền kề là bao nhiêu, chúng tôi xin được giải đáp cụ thể như sau:
Khoảng cách giữa hai nhà liền kề tối thiểu là bao nhiêu?
Nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà ở độc lập, nhà biệt thự, nhà liền kề được xây dựng trong diện tích đất thuộc quyền sử dụng riêng (hình thức sử dụng riêng) của tổ chức, cá nhân, hộ gia đình. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ, chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình phải tuân thủ quy chuẩn quốc gia về quy hoạch xây dựng (QCVN 01:2021/BXD ban hành tại Thông tư 01/2021/TT-BXD), tiêu chuẩn quốc gia về tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ (TCVN 9411 : 2012) , trong đó có các quy định cụ thể về khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, khối nhà hoặc các căn nhà ở riêng lẻ.
Do chúng tôi chưa nhận được đầy đủ thông tin về căn nhà hàng xóm của bạn đang xây dựng nên dựa trên thông tin bạn cung cấp, quy định pháp luật hiện hành, chúng tôi giải đáp chung cho trường hợp khoảng cách giữa hai công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ như sau:
Một là, khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà, công trình riêng lẻ hoặc dãy nhà liền kề theo QCVN 01:2021/BXD
|
Công trình có chiều cao <> |
Công trình có chiều cao ≥ 46m |
|
|
Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình này với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác |
≥ 1/3 chiều cao công trình nhưng không được <> |
≥ 15m |
|
Khoảng cách giữa các cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề trong cùng 1 lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau |
≥ 4m |
-/- |
|
Lưu ý |
Đối với hai căn nhà có chiều cao khác nhau thì quy định về khoảng cách giữa hai công trình được áp dụng theo công trình nhà ở riêng lẻ có chiều cao lớn hơn |
|
Hai là, yêu cầu về khoảng cách và quan hệ với công trình bên cạnh theo TCVN 9411 : 2012
- Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà liền kề không <>
- Khoảng cách giữa hai mặt tiền của hai dãy nhà liền kề mặt phố từ 8m đến 12m. Đồng thời, phần đất trống giữa hai dãy nhà không được xây dựng công trình và mặt bên của phần đất trống không được mở cửa sổ và ban công;
- Nếu hai dãy nhà ở liền kề quay lưng vào nhau thì khoảng cách không < 2m="" (ngoài="" chỉ="" giới="" xây="">
Như vậy, từ các căn cứ trên, suy ra, khi xây dựng, chủ đầu tư/chủ sở hữu nhà ở riêng lẻ phải đảm bảo khoảng cách giữa hai nhà ở như sau:
+ Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai căn nhà hoặc khoảng cách từ đầu hồi của căn nhà này đến cạnh dài của nhà bên cạnh với công trình có độ cao < 46m="" là="" ≥="" 1/3="" chiều="" cao="" công="" trình="" (nhưng="" không="" được="" nhỏ="" hơn="">
+ Nếu căn nhà có chiều cao ≥ 46m thì khoảng cách này là ≥ 15m;
+ Nếu nhà ở riêng lẻ là các dãy nhà liền kề được xây dựng trên cùng 1 khu đất có quy hoạch khác nhau thì khoảng cách này là ≥ 4m;
Không đảm bảo khoảng cách giữa hai nhà liền kề, có bị xử phạt?
- Việc xử phạt đối với việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ mà không đảm bảo khoảng cách giữa hai công trình có thể liên quan đến hành vi thi công xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt theo quy định tại khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP như sau:
…
9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:
a) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Theo đó, mức phạt đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt có thể lên đến 100 triệu đồng.
- Ngoài ra, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp công trình phải xin giấy phép xây dựng nhưng chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình xây dựng sai giấy phép xây dựng được cấp (sai vị trí, khoảng cách, kết cấu…) thì có thể bị xử phạt với mức phạt lên đến 40 triệu đồng theo quy định tại điểm a khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP
…
6. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới như sau:
a) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
…
Lưu ý: Dù bị xử phạt theo căn cứ nào thì hành vi không đảm bảo khoảng cách giữa hai công trình còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại điểm c khoản 15 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Như vậy, khi xây dựng nhà ở với khoảng cách xây dựng giữa các căn nhà không đúng quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn thiết kế thì có thể bị xử phạt lên đến 100 triệu đồng và nếu thuộc trường hợp xây dựng sai giấy phép đã được cấp thì mức phạt lên đến 40 triệu đồng. Chủ đầu tư/chủ sở hữu công trình còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.
19006192 để được hỗ trợ.
Tác giả: Trần Điệp 
