Giải đáp pháp luật trực tuyến
Thứ Ba, 12/07/2022

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất là bao nhiêu?

Phí chuyển mục đích sử dụng đất là những khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi được chuyển mục đích sử dụng đất. Để được chuyển mục đích sử dụng thì người sử dụng đất phải nộp các khoản chi phí theo quy định pháp luật. Nếu tự ý chuyển mục đích thì bị xử phạt theo Nghị định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi đang dự định chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (đất trồng cây lâu năm) thành đất phi nông nghiệp nhằm phục vụ mục đích để ở và kinh doanh thương mại. Vậy, Luật sư cho tôi hỏi các chi phí mà tôi phải nộp khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp này? Nếu tôi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thì có bị xử phạt không? Mức phạt là bao nhiêu thưa Luật sư?

Chào bạn, liên quan đến chi phí chuyển mục đích sử dụng đất và mức phạt khi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà bạn đang quan tâm, chúng tôi giải đáp cụ thể như sau:

Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất gồm những loại nào?

Trước hết, người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất có thể phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc không cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động).

Việc chuyển mục đích sử dụng đất, dù thuộc trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đều có thể phải chịu những khoản chi phí sau đây:

Một là, tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

Đây là khoản tiền được thu theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan. Hầu hết việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp của người sử dụng đất phải nộp khoản tiền sử dụng đất với chi phí cao hơn so với các trường hợp còn lại.

Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, khoản 3 Điều 2 Nghị định 123/2017/NĐ-CP quy định cụ thể về các trường hợp phải đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân như sau:

Trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất

Tiền sử dụng đất phải nộp

Người sử dụng đất là tổ chức

 

Trường hợp 1: 

  • Chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở;

  • Hoặc chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được giao không thu tiền sử dụng đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa

100% tiền sử dụng đất theo giá của loại đất sau khi chuyển mục đích

Trường hợp 2: Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất ở

  • Nhà nước giao đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, được chuyển mục đích sang đất ở. 

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

  • Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Tiền sử dụng đất phải nộp = 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở tại thời điểm được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

  • Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần của loại đất trước khi chuyển mục đích theo thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Trường hợp 3: Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất sang đất nghĩa trang, nghĩa địa

Tính tiền sử dụng đất như quy định tại trường hợp 2 

Trường hợp 4: Chuyển mục đích đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất 

  • Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa

Tiền sử dụng đất phải nộp là giá đất cụ thể được tính theo một trong những phương pháp hệ số điều chỉnh, chiết trừ, thặng dư, thu thập, so sánh trực tiếp của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất

Lưu ý: Khoản tiền mà tổ chức kinh tế phải trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất này được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi tổ chức được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích

Trường hợp 5: Tổ chức thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc nhận chuyển nhượng đất ở của hộ gia đình, cá nhân sang đất ở để thực hiện dự án đầu tư từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau 

Tiền sử dụng đất phải nộp =  tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết của dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (-) tiền sử dụng đất tính theo quy hoạch xây dựng chi tiết xây dựng nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân

 

Trường hợp 1: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp

Tiền sử dụng đất phải nộp thường được tính = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp

Chi tiết xem tại: Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

Trường hợp 2: Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê thì khi được phép chuyển sang đất ở sẽ không phải đóng tiền sử dụng đất;

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được chuyển sang đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở (-) tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp là đất được Nhà nước cho thuê mà không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất

Tiền sử dụng đất phải nộp = tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở  (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

  • Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm, nay được phép chuyển sang đất ở

Tiền sử dụng đất phải nộp =  100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Trường hợp 3: Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở

Căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để xác định tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định ở Trường hợp 1 hay Trường hợp 2 như chúng tôi đã nêu trên

Trường hợp 4: Hộ gia đình cá nhân chuyển mục đích từ đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) có nguồn gốc là đất ở sang đất ở của hộ gia đình, cá nhân

Không phải nộp tiền sử dụng đất

Tùy từng trường hợp mà người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất với những mức khác nhau. Các trường hợp không được liệt kê thì không cần phải đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Hai là, phí thẩm định hồ sơ

Căn cứ khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, đây là khoản phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Ví dụ tại Hà Nội, mức phí này được tính theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND. Theo đó, phí thẩm định hồ sơ cho trường hợp Nhà nước cho thuê đất/giao đất/chuyển quyền sử dụng đất là 1000 đồng/1m2, tối đa không quá 7,5 triệu đồng/1 hồ sơ.

Ba là, lệ phí cấp Giấy chứng nhận

Lệ phí cấp Giấy chứng nhận là khoản lệ phí được thu đối với trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện cấp lại, cấp mới, cấp đổi, xác nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Căn cứ khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC, khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Ví dụ, Hà Nội thu mức phí này cao nhất là 50.000 đồng đối với tổ chức khi cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận và 10.000 đồng đối với cá nhân (Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND).

Kết luận: Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất (trừ phần tiền được miễn hoặc không phải nộp), phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, ngoại trừ các trường hợp được miễn/phần diện tích được miễn giảm hoặc không phải nộp theo quy định pháp luật.

Xem thêm: Những trường hợp được miễn giảm tiền sử dụng đất

Xem thêm: Trường hợp nào doanh nghiệp được miễn giảm tiền thuê đất?

Từ những giải đáp của chúng tôi ở trên, bạn đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình với những phân tích, giải đáp của chúng tôi ở trên để có thể tính toán mức phí chuyển mục đích sử dụng đất mà mình phải nộp.

phi chuyen muc dich su dung dat


Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất có bị xử phạt không?

Trong trường hợp của bạn, chúng tôi hiểu rằng, bạn đang lo lắng nếu tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm thành đất phi nông nghiệp thì bị phạt hành chính với số tiền, biện pháp khắc phục hậu quả thế nào.

Căn cứ khoản 2, khoản 3, khoản 4 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, người sử dụng đất có hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép là hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, tùy vào diện tích tự ý chuyển mục đích, khu vực thực hiện là đô thị hay nông thôn mà mức phạt, biện pháp khắc phục hậu quả có sự khác biệt. Cụ thể:

 

Diện tích đất chuyển mục đích trái phép

Mức tiền xử phạt

 

Biện pháp khắc phục hậu quả

Khu vực nông thôn

Khu vực đô thị

< 0,02 ha

03 triệu - 05 triệu 

06 triệu - 10 triệu

  • Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm;

  • Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (trong đó số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 91/2019/NĐ-CP);

  • Buộc đăng ký đất đai đối với trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (quy định về việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước 01/07/2004).

Từ 0,02 ha đến dưới 0,05 ha

05 triệu - 08 triệu

10 triệu - 16 triệu

Từ 0,05 ha đến dưới 0,1 ha

08 triệu - 15 triệu

16 triệu - 30 triệu

Từ 0,1 ha đến dưới 0,5 ha

15 triệu - 30 triệu

30 triệu - 60 triệu

Từ 0,5 ha đến dưới 01 ha

30 triệu - 50 triệu

60 triệu - 100 triệu

Từ 01 ha đến dưới 03 ha

50 triệu - 100 triệu

100 triệu - 200 triệu

Từ 03 ha trở lên

100 triệu - 200 triệu

200 triệu - 400 triệu

Như vậy, việc bạn tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất phi nông nghiệp là hành vi bị xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Tùy thuộc diện tích chuyển mục đích sử dụng trái phép mà số tiền xử phạt vi phạm hành chính đối với người sử dụng đất là khác nhau. Theo đó, mức xử phạt thấp nhất là 03 triệu và cao nhất là 400 triệu, đồng thời, người sử dụng đất còn phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định.

Trên đây là giải đáp về phí chuyển mục đích sử dụng đất, nếu còn thắc mắc, vui lòng liên hệ  19006199 để được hỗ trợ.

>> Cơ quan nào có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Đất quy hoạch có được chuyển mục đích sử dụng không?

Có thể bạn quan tâm