Thứ Ba, 07/03/2023

Được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không?

Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp được không? Nếu xây dựng nhà trên đất trồng cây lâu năm thì có bị xử phạt không? Mức phạt là bao nhiêu? Cùng giải đáp trong bài viết sau.

Câu hỏi: Chào Luật sư, chúng tôi có diện tích đất nông nghiệp, trong đó có cả diện tích đất trồng cây lâu năm.

Xin hỏi Luật sư, nếu xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm thì tôi có bị xử phạt không?

Tôi có được phép xin lùi thời gian xử phạt để hoàn thiện hồ sơ xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm không?

Chào bạn, hành vi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp đang ngày càng diễn ra phổ biến.

Dưới góc độ pháp lý, việc xử phạt hoặc cho phép được xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng.

Cụ thể, những vướng mắc của bạn được chúng tôi giải đáp như dưới đây:

Được phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp không?

Căn cứ Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích.

Việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, biện pháp xử phạt bổ sung.

Cụ thể, đất ở được sử dụng với mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt/đời sống của con người tại nông thôn hoặc đô thị (Điều 143, Điều 144 Luật Đất đai).

Đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng với một trong những mục đích theo phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai thuộc nhóm đất nông nghiệp như trồng cây lâu năm, trồng cây hàng năm, xây dựng trang trại chăn nuôi, làm nhà kính phục vụ trồng trọt…

Điều này cũng có nghĩa rằng, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái với mục đích sử dụng của loại đất đó và hành vi này là trái pháp luật/không được pháp luật cho phép thực hiện.

Nói cách khác, pháp luật hiện hành không cho phép xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp (trừ trường hợp đã được phép chuyển mục đích sử dụng theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền).

Mức phạt khi xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp 2023

Chi tiết hơn, xác định mục đích sử dụng đất là nông nghiệp, đất ở được căn cứ vào một trong những loại giấy tờ sau đây:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Một trong số những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP;
Quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cấp có thẩm quyền nếu người sử dụng chưa có sổ hồng;
Theo hiện trạng sử dụng nếu người sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh loại đất tại Điều 11 Luật Đất đai;
Nếu là đất sử dụng mà không có giấy tờ chứng minh về mục đích sử dụng và do lấn chiếm, chuyển mục đích trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định mục đích sử dụng;

Tóm lại, nhà ở được xây dựng trên đất có mục đích sử dụng là đất ở.

Trường hợp xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là trái pháp luật và bị xử phạt vi phạm hành chính.

Cụ thể, mức phạt, biện pháp xử phạt bổ sung, biện pháp khắc phục hậu quả (nếu có) được chúng tôi giải đáp ở phần dưới.

Xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm bị phạt bao nhiêu tiền?

Trước hết, đất trồng cây lâu năm là một trong những loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp.

Người sử dụng chỉ được phép xây dựng nhà ở trên đất trồng cây lâu năm nếu đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng sang đất ở (điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai).

Do đó, xây nhà trên đất nông nghiệp là đất trồng cây lâu năm khi chưa chuyển mục đích thành đất ở là hành vi bị xử phạt hành chính nếu còn thời hiệu xử phạt.

Thời hiệu tính xử phạt như sau:

Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 2 năm;
Và thời hiệu này được tính từ ngày kết thúc hành vi vi phạm (nếu đã xây dựng xong) hoặc khi người có thẩm quyền thi hành công vụ phát hiện hành vi vi phạm (nếu chưa xây dựng xong);

Cụ thể, hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất ở khi không được cơ quan có thẩm quyền cho phép và bị xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Theo Nghị định này, mức phạt vi phạm hành chính, biện pháp khắc phục hậu quả, biện pháp xử phạt bổ sung được dựa trên loại đất nông nghiệp mà người sử dụng đất tự ý chuyển mục đích, diện tích đất vi phạm.

Hình thức xử phạt đối với hành vi chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây lâu năm sang mục đích khác (đất ở) trái pháp luật của hộ gia đình, cá nhân bị xử phạt theo Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP với các mức cụ thể như sau:

Diện tích vi phạm	Mức phạt tiền chính Đơn vị tính: Đồng		Biện pháp xử phạt bổ sung	Biện pháp khắc phục hậu quả	Căn cứ pháp lý
Diện tích vi phạm	Ở khu vực nông thôn	Ở khu vực thành thị	Biện pháp xử phạt bổ sung	Biện pháp khắc phục hậu quả	Căn cứ pháp lý
<>	3 - 5 triệu	6 -10 triệu	Không quy định	Buộc khôi phục lại trình trạng ban đầu của đất; Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm;	điểm a khoản 2 Điều 11
Từ 0,02ha - dưới 0,05ha	5 - 8 triệu	10 - 16 triệu			điểm b khoản 2 Điều 11
Từ 0,05ha - dưới 0,1ha	8 - 15 triệu	16 - 20 triệu			điểm c khoản 2 Điều 11
Từ 0,1ha - dưới 0,5ha	15 - 30 triệu	30 - 60 triệu			điểm d khoản 2 Điều 11
Từ 1ha - dưới 3ha	50 - 100 triệu	100 - 200 triệu			điểm đ khoản 2 Điều 11
≥ 3ha	100 - 200 triệu	200 - 400 triệu			điểm g khoản 2 Điều 11

Có thể phải tháo dỡ nhà ở xây dựng trên đất nông nghiệp

Lưu ý:

Nếu người sử dụng đất có hành vi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp trái phép nhưng quá thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính (quá 2 năm) kể từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm thì người sử dụng đất không bị xử phạt tiền;
Tuy không bị xử phạt tiền nhưng cơ quan có thẩm quyền được quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả như quy định ở trên;
Mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức bằng 2 lần đối với cá nhân, hộ gia đình;
Nghị định 91/2019/NĐ-CP không quy định về thời gian cho phép người vi phạm hoàn thiện hồ sơ xin chuyển mục đích hoặc xin cấp giấy phép xây dựng (nếu có) để hợp pháp hóa việc xây dựng;
- Mà việc lập biên bản vi phạm, ban hành quyết định xử phạt được thực hiện theo pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính;