Mật độ xây dựng ở các tỉnh, thành được quy định thế nào?

Mật độ xây dựng là khái niệm phổ biến trong lĩnh vực xây dựng. Kiến trúc sư, kỹ sư xây dựng, những người hoạt động trong ngành xây dựng đều nắm rõ về khái niệm này. Hiện nay, quy định về mật độ xây dựng ra sao?

Phân loại mật độ xây dựng theo quy định mới nhất

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng ban hành kèm Thông tư 01/2021/TT-BXD, mật độ xây dựng gồm mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.

1. Mật độ xây dựng thuần: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích lô đất, không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như tiểu cảnh trang trí, bể bơi, bãi đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối lên xuống…

Lưu ý: các bộ phận công trình, chi tiết kiến trúc trang trí như: mái đua, mái đón, bậc lên xuống, bậu cửa, hành lang cầu… đã tuân thủ các quy định về an toàn cháy, an toàn xây dựng cho phép không tính vào diện tích chiếm đất nếu như đảm bảo không gây cản trở lưu thông của người, phương tiện và không kết hợp các công năng sử dụng khác.

2. Mật độ xây dựng gộp của khu vực đô thị: là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc chính trên diện tích toàn khu đất, có thể bao gồm cả: sân, đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình.

Quy định về mật độ xây dựng thuần tối đa cho phép

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ (nhà biệt thự, nhà ở liền kề, nhà ở độc lập) được quy định trong bảng (1):

Diện tích lô đất (m2/căn nhà)	≤ 90	100	200	300	500	≥ 1 000
Mật độ xây dựng tối đa (%)	100	90	70	60	50	40
CHÚ THÍCH: Lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 7 lần.

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng (2)

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
	≤ 3 000 m2	10 000 m2	18 000 m2	≥ 35 000 m2
≤ 16	75	65	63	60
19	75	60	58	55
22	75	57	55	52
25	75	53	51	48
28	75	50	48	45
31	75	48	46	43
34	75	46	44	41
37	75	44	42	39
40	75	43	41	38
43	75	42	40	37
46	75	41	39	36
>46	75	40	38	35
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao >46 m đồng thời còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần.

Ngoài ra yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa các dãy nhà phải đáp ứng điều kiện như:

Nếu công trình có chiều cao < 46="">

- Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải đảm bảo ≥ 1/2 chiều cao công trình, không được < 7="">

- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác phải đảm bảo ≥ 1/3 chiều cao công trình, không được < 4="">

Nếu cùng một lô đất có các dãy nhà liền kề nếu được quy hoạch cách nhau, khoảng cách giữa cạnh mặt sau của dãy nhà liền kề phải đảm bảo ≥ 4 m.

Nếu công trình có chiều cao ≥ 46 m

- Khoảng cách giữa cạnh dài của công trình phải ≥ 25 m;

- Khoảng cách giữa đầu hồi của công trình với đầu hồi hoặc cạnh dài của công trình khác đảm bảo ≥ 15 m.

Về khoảng lùi công trình

Khoảng lùi của các công trình tiếp giáp với đường giao thông (đối với đường giao thông cấp khu vực trở lên) được quy định tại đồ án quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị.

Đồng thời phải thỏa mãn điều kiện tại bảng quy định khoảng lùi tối thiểu (m) của các công trình theo bề rộng đường (giới hạn bởi các chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng công trình:

Bề rộng đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)	Chiều cao xây dựng công trình (m)
	19	19 ÷ 22	22 ÷ 28	≥ 28
<>	0	3	4	6
19÷<>	0	0	3	6
≥22	0	0	0	6

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng các công trình dịch vụ - công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ trong khu vực xây dựng mới là 40%;

- Mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất thương mại dịch vụ hoặc lô đất sử dụng hỗn hợp được xác định trong đồ án quy hoạch và thiết kế đô thị nhưng phải đảm bảo các quy định tại bảng (3):

Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m)	Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
	≤ 3 000 m2	10 000m2	18 000 m2	≥ 35 000 m2
≤16	80	70	68	65
19	80	65	63	60
22	80	62	60	57
25	80	58	56	53
28	80	55	53	50
31	80	53	51	48
34	80	51	49	46
37	80	49	47	44
40	80	48	46	43
43	80	47	45	42
46	80	46	44	41
>46	80	45	43	40
CHÚ THÍCH: Đối với lô đất có các công trình có chiều cao > 46 m còn phải đảm bảo hệ số sử dụng đất không vượt quá 13 lần (trừ các lô đất xây dựng các công trình có yêu cầu đặc biệt về kiến trúc cảnh quan, điểm nhấn đô thị đã được xác định trong quy hoạch cao hơn).

 Đồng thời đáp ứng các yêu cầu về khoảng cách tối thiểu giữa, về khoảng lùi công trình giống với mật độ xây dựng thuần tối đa của lô đất xây dựng nhà chung cư.

Nếu các lô đất không nằm trong các bảng (1); bảng (2); bảng (3) được phép nội suy giữa 2 giá trị gần nhất;

- Trường hợp công trình là tổ hợp với nhiều loại chiều cao khác nhau, quy định về mật độ xây dựng tối đa cho phép áp dụng theo chiều cao trung bình;

- Với tổ hợp công trình gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên, các quy định mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với phần đế công trình và đối với phần tháp cao phía trên theo chiều cao xây dựng tương ứng và phải đảm bảo hệ số sử dụng đất chung của phần đế và phần tháp không vượt quá 13 lần.

Quy định về mật độ xây dựng gộp tối đa

Mật độ xây dựng gộp tối đa được quy định cụ thể như sau:

1. Mật độ xây dựng gộp tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%;

2. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu du lịch - nghỉ dưỡng tổng hợp (resort) là 25%;

3. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu công viên là 5%;

4. Mật độ xây dựng  gộp tối đa của khu công viên chuyên đề là 25%;

5. Mật độ xây dựng gộp tối đa của khu cây xanh chuyên dụng (bao gồm cả sân gôn), vùng bảo vệ môi trường tự nhiên được quy định tùy theo chức năng và các quy định pháp luật có liên quan, nhưng không quá 5%.

Trên đây là giải đáp liên quan đến quy định về mật độ xây dựng. Nếu còn băn khoăn, bạn đọc có thể gửi câu hỏi cho chúng tôi để được hỗ trợ sớm nhất.