Cần chuẩn gì giấy tờ gì để chuyển đổi đất ao sang đất ở? Chi phí có tốn kém?

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao thành đất ở (đất thổ cư) phải đảm bảo những điều kiện về hồ sơ, thủ tục như thế nào? Các khoản phí nào phải đóng nộp để được chuyển mục đích? Cùng tìm hiểu trong bài viết dưới đây của HieuLuat.

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất ở như thế nào?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất vườn ao, hiện đang sử dụng với mục đích trồng cây hàng năm, nuôi ít cá, vịt cung cấp thực phẩm cho gia đình. Nay, chúng tôi muốn được chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn ao này thành đất thổ cư thì có được không thưa Luật sư? Nếu được chuyển mục đích thì thủ tục thực hiện như thế nào? Mong được chỉ dẫn từ Luật sư.

Chào bạn, nhu cầu chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn, ao thành đất thổ cư của bạn được thực hiện nếu thỏa mãn các điều kiện và theo trình tự luật định.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất ao sang đất ở là gì?

Theo đó, điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở được quy định tại Điều 52, Điều 57 Luật Đất đai 2013 là:

• Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao trong đơn yêu cầu của người sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất;

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất đang được sử dụng là mẫu số 01 được ban hành kèm theo Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;

• Phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Ngoài ra, để được chuyển mục đích sử dụng đất, người yêu cầu còn cần phải có hồ sơ phù hợp với Thông tư 30/2014/TT-BTNMT.

Tại đây, người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận/sổ đỏ đối với thửa đất xin chuyển mục đích thì mới được cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện để chuyển mục đích hay không.

Tóm lại, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao thành đất ở chỉ được thực hiện nếu người sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ đối với thửa đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện nơi có đất đã được phê duyệt.

Hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở được thực hiện như phần trình bày dưới đây của chúng tôi.

Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao mới nhất 2023

Hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất ở gồm những gì?

Trước hết, muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao thành đất ở phải được cấp có thẩm quyền chấp thuận/cho phép.

Căn cứ Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ đề nghị, xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở bao gồm:

• Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, mẫu 01 ban hành tại Thông tư 11/2022/TT-BTNMT;

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất/hoặc sổ đỏ/hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Ngoài ra, người xin chuyển mục đích sử dụng đất nên chuẩn bị thêm các loại giấy tờ khác nộp kèm với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

• Giấy tờ tùy thân, giấy tờ chứng minh nơi cư trú hợp pháp của mình còn thời hạn sử dụng;

• Hồ sơ đo đạc, tách thửa đất (nếu có) trong trường hợp chỉ chuyển mục đích một phần diện tích thửa đất vườn, ao;

• Trích lục bản đồ địa chính hoặc bản trích đo địa chính (nếu có) đối với thửa đất xin chuyển mục đích sử dụng;

• Văn bản ủy quyền thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có);

• Giấy tờ chứng minh được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có);

Nơi tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất:

• Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Hoặc bộ phận hành chính một cửa cấp huyện nơi có đất;

• Hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất;

Như vậy, để được chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất ở khi đã đảm bảo đủ điều kiện, người sử dụng đất cần chuẩn bị đầy đủ những giấy tờ, tài liệu như chúng tôi đã trình bày ở trên.

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại một trong những cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận theo quy định pháp luật.

Hồ sơ chuyển đổi đất vườn ao thành đất ở 

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở như thế nào?

Thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP với các bước như: Nộp hồ sơ, thẩm định hồ sơ, xem xét cho phép chuyển mục đích, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, trả kết quả.

Chi tiết các bước thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ

• Người có yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao thành đất ở tiến hành chuẩn bị 01 bộ hồ sơ với các loại giấy tờ, tài liệu như đã trình bày và nộp cho một trong số những cơ quan đã được chúng tôi trình bày ở trên;

• Trường hợp người sử dụng đất không tự mình thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất thì có thể ủy quyền nhờ người khác thực hiện thủ tục này và phải lập văn bản ủy quyền theo quy định;

Bước 2: Tiếp nhận, thẩm định hồ sơ

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường tiếp nhận hồ sơ từ bộ phận tiếp nhận và tiến hành các công việc chuyên môn gồm:

• Thẩm tra hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của người yêu cầu;

• Tiến hành xác minh trên thực địa và thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất (thẩm định các điều kiện chuyển mục đích, nhu cầu của người yêu cầu);

• Nếu đủ điều kiện được chuyển mục đích thì gửi thông tin sang cơ quan thuế để tính toán tiền thuế và hướng dẫn người sử dụng đất đóng, nộp các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định;

• Trình Ủy ban nhân dân có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích;

• Chỉ đạo cơ quan chuyên môn (văn phòng đăng ký đất đai) cập nhật, chỉnh lý thông tin biến động về đất đai trong hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

• Chuyển hồ sơ cho cơ quan tiếp nhận để trả kết quả cho người yêu cầu;

Bước 3: Xem xét, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

• Căn cứ vào hồ sơ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích hoặc không;

• Trả hồ sơ và quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường;

Bước 4: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo thông báo

Người sử dụng đất có nghĩa vụ đóng nộp đầy đủ các khoản chi phí (tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, phí, lệ phí khác) theo thông báo từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Bước 5: Trả kết quả cho người yêu cầu

Theo ngày hẹn trả trên phiếu hẹn, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trả kết quả là sổ đỏ đã được xác nhận biến động/hoặc được cấp mới theo yêu cầu cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Lưu ý: Thời hạn giải quyết yêu cầu xin chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày hoặc không quá 25 ngày tùy từng khu vực có đất, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và không tính các khoảng thời gian như:

• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

• Thời gian phải sửa chữa, bổ sung hồ sơ của người sử dụng đất;

• Thời gian phải thực hiện trưng cầu giám định, giải quyết tranh chấp/khiếu nại/khiếu kiện khác theo quy định;

• Thời gian xử lý vi phạm pháp luật đất đai 

• Thời gian là ngày nghỉ, ngày lễ, tết, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất;

Như vậy, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao sang đất ở được thực hiện theo các bước như chúng tôi đã nêu ở trên.

Thủ tục chuyển đất vườn ao thành đất ở 

Chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao sang đất ở hết bao nhiêu tiền?

Câu hỏi: Chào Luật sư, gia đình tôi có thửa đất vườn ao đã sử dụng từ khoảng năm 1997 cho đến này.

Hiện tại, ba mẹ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất vườn ao này thành đất thổ cư để xây dựng lại căn nhà ở đã cũ của gia đình.

Diện tích đất gia đình tôi dự định chuyển mục đích là 50m2.

Xin hỏi Luật sư, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở hết bao nhiêu?

Chào bạn, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ao được tính theo quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 45/2014/NĐ-CP và các văn bản khác có liên quan.

Chi phí thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

• Khoản phí thẩm định hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất;

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận gồm lệ phí đăng ký biến động hoặc lệ phí cấp mới giấy chứng nhận khi chuyển mục đích sử dụng đất;

• Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất;

• Các chi phí liên quan khác: Ví dụ như thù lao ủy quyền, chi phí đo đạc tách thửa nếu không chuyển toàn bộ diện tích đất vườn thành đất thổ cư, ….;

• Lệ phí trước bạ khi chuyển mục đích sử dụng đất;

Trong đó, mức phí cụ thể của các loại thuế phí trên được thực hiện như sau:

Một là, tiền sử dụng đất khi được phép chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn ao thành đất thổ cư

Căn cứ Nghị định 45/2014/NĐ-CP, cách tính số tiền chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào:

• Số diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng;

• Giá đất tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng;

• Mục đích sử dụng đất (loại đất trước khi chuyển mục đích và sau khi được phép chuyển mục đích theo quyết định của cấp có thẩm quyền);

Chi phí chuyển đất vườn ao thành đất ở

Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định cách xác định tiền sử dụng đất phải đóng khi hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Trong đó, giá đất để được tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là:

• Giá theo bảng giá đất tại tỉnh nơi có đất đối với phần diện tích được chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức;

• Giá đất cụ thể do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (thường được áp dụng), so sánh, chiết trừ, thu thập, thặng dư đối với phần diện tích đất ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất được phép chuyển mục đích sử dụng đất;

  • Phương pháp hệ số điều chỉnh (hệ số k - hệ số điều chỉnh giá đất) được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất ban hành hàng năm và áp dụng trong trường hợp: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất có giá trị theo bảng giá đất < 30="" tỷ="" đồng="" đối="" với="" khu="" vực="" thành="" phố="" trực="" thuộc="" trung="" ương,="">< 10="" tỷ="" đồng="" đối="" với="" các="" tỉnh="" miền="" núi,="" vùng="" cao,="">< 20="" tỷ="" đồng="" đối="" với="" các="" khu="" vực="" còn="">

  • Phương pháp chiết trừ, thu thập, thặng dư, so sánh trực tiếp được xác định trong trường hợp: Diện tích đất tính thu tiền sử dụng đất có giá trị theo bảng giá đất từ 30 tỷ đồng trở lên đối với khu vực thành phố trực thuộc Trung ương, từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các khu vực còn lại;

Hai là, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp giấy chứng nhận

• Đây là 2 khoản chi phí được tính theo quy định của từng Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất (Thông tư 85/2019/TT-BTC);

• Thông thường, khoản lệ phí cấp giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ không vượt quá 1 triệu đồng/1 hồ sơ đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích từ vườn ao thành đất ở;

Ba là, các khoản chi phí khác 

• Chi phí đo đạc tách thửa đất: Theo thỏa thuận với đơn vị đo đạc;

• Thù lao ủy quyền thực hiện công việc (nếu có): Theo thỏa thuận với người nhận ủy quyền;

Bốn là, lệ phí trước bạ khi được chuyển mục đích sử dụng đất

• Căn cứ Nghị định 10/2022/NĐ-CP, trừ đối tượng được miễn, người xin chuyển mục đích phải nộp khoản lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá trị thửa đất được chuyển mục đích;

• Trong đó, giá đất để tính lệ phí trước bạ là giá tính theo bảng giá đất tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

Như vậy, chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao thành đất ở phải chịu các khoản phí như tiền sử dụng đất, lệ phí cấp giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ như chúng tôi đã nêu trên.

Trong số các khoản chi phí này thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất là khoản phí lớn nhất mà người sử dụng đất phải nộp (trừ trường hợp được miễn, giảm).

Do chúng tôi chưa có đầy đủ thông tin về trường hợp của gia đình bạn nên chưa thể kết luận chính xác số tiền mà gia đình bạn phải đóng nộp. 

Trên đây là giải đáp về chuyển đổi mục đích sử dụng đất ao, nếu còn băn khoăn, bạn đọc vui lòng liên hệ  19006192 để được hỗ trợ, giải đáp sớm nhất.